如果说从2006到2007年A股房地产股票走向了巅峰时刻，那么从2008年至今以招保万金为首的头部地产股也走向了“衰落”。虽然股价中间也夹杂了万宝股权之争时期，整个地产板块的大幅拉升时刻，但随着这几年宝能的逐渐退出，股价又恢复了常态化的个位数PE。
只要一谈起房地产股票，就先想到它的高负债，拿保利地产举例子2019年年报显示，保利地产的有息负债高达2700亿，听起来似乎挺吓人的，但实际上这些负债都是以长期负债为主，流动负债为辅，并且在借款到期以后，还能发行更低利率的新债进行置换。要知道在货币宽松环境下，首先你不用担心央企保利的融资问题，另一方面，融资成本每降低一个点，就会节省20多亿的利息。再看看万科，刚刚将即将到期的债券4.5%年息调整至1.99%，想必你这就知道央企和国企的优势究竟在哪里了吧！另外，不仅在融资成本上国企走着绝对优势，在融资渠道上的优势更大，截止2019年年底保利手中有近1600亿现金，不仅完全覆盖短期债务，即使和今年一季度550亿的拿地金额相比，今年即使不增加负债也能满足全年的发展需求。
保利和万科的有息负债都是在进行着借新还旧的操作，考虑到信誉评级良好，基本不用考虑负债对企业发展的影响，即使在今后政府主导的土地拍卖环节，拿地成本提高，销售毛利率进一步降低，但结合保利万科的品牌优势以及融资成本持续下降为依托，未来净利率维持在10%也不是什么困难的事情。
再说股价不涨的因素，大家都知道，在A股是以公私募为主导的股票市场，长期都有着抱团取暖的习惯，他们也不是刻意而为之。而是由于中国退市制度的欠缺，造成股票供需失衡，缺乏足够的增量资金来弥补日益增长的新发行个股，加上他们的业绩考核主要是以年度来考核，所以更需要一个稳定向上的股票来支撑净值的波动。于是，基本面向好，负债率低，能产生大量现金流并稳定增长的白酒股自然受到资金的热捧。
根据茅台和五粮液的2019年年报和往年年报对比，两者前10大股东占比长期稳定在70%左右，茅台更是达到了75%，基金持股市值也保持上升态势，虽然在今年一季度持股市值分别减少了50亿和80亿，但分别增长的4000名和1.3万的散户都是以大户为主，正是这些游资的介入，推动后来一波超过40%的行情。
反观万科，近两年不仅安邦和宝能进行持续减持，公募基金也加入了调仓换股的行列，一季度显示，在宝能和安邦近150亿的疯狂减持下，基金持股也从461亿大幅降低至277亿，面对着巨额资金的流出，增加的4万小散户根本阻挡不了股价下跌的趋。即使是一季度前十大股东保持稳定的保利，基金也减持了接近100亿的市值。虽然相比万科股价跌幅不大，但面对年报48%的业绩增长，股价这样低迷，实在让人不解。
加之在宝能安邦们的减持影响下，机构更增加了对地产板块的偏见，万科作为地产板块的龙头，它的长期低迷，压制了整个板块的估值，正是在这样的环境下，市场到了谈地产股色变的地步。 虽然我们看到的都是房地产板块的相同的信息，但我关注的问题则是站在和你不同的角度看待的！
虽然房地产板块年年“房住不炒”，但龙头房企业绩年年增长；虽然长期靠高负债发展才得到规模扩大，但保利万科如今负债率不仅没有增长，而且融资成本越来越低；虽然宝能和安邦三年来在万科上面减持股份超过整体股份的30%，但万科的股价并没有跌回股权之争的初期，只是以长期震荡来消化减持。
综上所述，看好万科的资金很多，承接力也很强。如今，在内有回购预期，外面减持已接近尾声的情况下，万科正在做最后起跳前的准备，相信即将到来的三季度，公司股东大会正式通过回购法案以后，万科也会给你带来“惊艳”的表现。随着万科的股价上涨，整个地产板块也很有可能再一次联动，但究竟要多久才能告别个位数PE，恐怕要留给时间来验证！ $保利地产(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$