今年3月，居民住宅并没有按照设想随着放开而逐渐火爆，反而随着乐观情绪的消散越来越萧条。在这个情况下，上海住宅的火爆引起了我的关注，于是我搜索了一下专营一线地产的房地产企业，发现了$浦东金桥(SH600639)$ 。顺着浦东金桥，又寻到陆家嘴 、$张江高科(SH600895)$ 、$上海临港(SH600848)$ 三家公司，虽然都不是主营住宅的房地产企业。接下来就是我这一个星期时间对它们的判断。
首先按照讲下陆家嘴，它不同于金桥、高科和临港，它主营业务是商业地产，其次是住宅。关于商业地产，我一直都保持谨慎态度，既然中国经济增速放缓，那如何才能让老商业地产大放异彩呢？我想象不到。所以这一块我倾向于给商业地产一个较低的估值。同样的观点可以应用在写字楼上，尤其是2022年，陆家嘴的房屋租赁收入大幅下跌。至于它在天津、苏州的开发，就请大家按照二三线的商业地产的估值来判断，至于是多少倍的pe，我暂时没了解过。唯一的亮点就是它在上海的房地产住宅项目，前滩、张江，都算是房价坚挺的地区，它的溢价就在于这几块住宅上面。而它最近的重大资产重组，大家可以关注一下它的评估增值率，再与其现在的房地产销售毛利率进行对比。我认为该资产重组就是把房地产按照现在的价格卖给了上市公司。因此，陆家嘴是我认为需要谨慎观察的公司。
其次讲下上海临港，它是浦东金桥、张江高科和上海临港中租赁收入最多的企业，一年24e，虽然入住率比不上浦东金桥，但这24e决定了它的盈利的底子。而它的销售绝大部分为工业用地的销售，即一锤子买卖。并且它还计划继续扩大规模，继续招商引资，根据研报显示“公司共持有待开发土地面积 60.6 万平方米，各类物业载体总在建面积 284.6 万平方米，未竣工土储达 345.2 万平方米”，假如它的招商引资成功，入住率保持在80%以上，它的估值完全可以翻番，但这个需要4-5年的时间来验证。
再次讲下张江高科，这是四家公司里最具不确定性的公司，它与上海临港类似，均有部分销售、有部分出租。但它与上海临港的不同之处在于它是一个真正的新区，也许它能一飞冲天，也许不能。它最大的优势在于它投资了很多产业基金，作为回报，很多初创企业将地址落座于张江之中，这也间接保证它收入的可持续性与可发展性。但有一点，它作为一个新区是否能够真正发展成功、兑现它的业绩呢？现在买它就相当于在买它的“未来可期”。
最后讲下浦东金桥，它是四家公司里估值最低的公司。金桥作为一个90年代就开始发展的工业园区，它的优势在于租金低、拥有稳定的客源，动不动就是10年+的老客户，它的劣势在于配套设施的老化，住宅都是10+年前的老房子，而且轻轨、高速这些都和金桥无缘，也就是说金桥工业园区发展前景不大。但是它有个十分好的优势，就是它的出租房子中既有工业也有住宅，而作为早期的住宅，如果它卖掉，那就不是翻不翻倍的问题了，是翻几倍了。至于它的发展，临港、周浦镇住宅项目2，还有可能的前滩项目，即使不太挣钱，至少在上海目前的房价下，亏钱也难。
综上所述，如果想发展中搏稳健，建议考虑上海临港；如果想稳健中搏发展，等待策略转变，可以买浦东金桥。如果想赢了xxx，输了xxx，那就张江高科。陆家嘴的话，近两年研报都没有，股东又低位入股，波动性又不高，商业模式我没看懂。