| 发布于: | 雪球 | 回复：71 | 喜欢：1 |
$世界(集团)(00713)$ 坪山土地主要补偿是房产（住宅，商铺，车位），目前应该还没交楼。第二块平湖的土地是以前工厂用地置换而来，只是商住用地而已，还没走完换地流程，更别说开发完或卖地了，哪里会有现金分红？
$达力集团(00029)$ 市值20港币，公司真实净资产150亿港币以上（按东角头地块住宅房价十五万一平米计算），最重要是没有有息负债（总资产负债率不到百分之二十，负债大多是收租客的押金或预收租金等无息负债），所以买达力相当于打两折三折是实打实的两折三折。不像路劲算上明股实债后负债率70%以上，pb0.05又如何，其实还是相当于七折多（因为负债就占了总资产的百分之七十以上）。两折的资产质量更不是一个档次的。
达力假如也负债率百分之七十以上，那估值可能就只能和$绿景中国地产(00095)$ 一个档次了，达力和绿景都有优质土地，但区别主要是一个低负债一个高负债，一个土地是拆迁户的自己只是打工的，一个自己就是拆迁户。所以达力看上去pb比绿景高不少，但其实比绿景便宜不少。绿景目前算上明股实债后假设负债率是百分之七十五的话，又假设白石洲项目能够让绿景的负债率降低百分之二十，则绿景白石洲开发完后真实负债率降低到百分之五十五，那折扣率无论如何都在六折以上，依然比达力高很多。
最后你说香港房产有泡沫，这个我不敢说没有，但从租金回报率率和供求关系来说，香港房价商场价比大陆合理多了，香港住宅租金回报率很多都超过三，京沪深超过三的几乎绝迹了吧？而且最新情况是香港住宅租金在涨，京沪深租金在跌。
或者这么说，达力和$佳兆业集团(01638)$ ，此前同样是东角头地块的拥有者。但两者在企业发展上做出了不同选择，也是房地产企业的两个极端。达力一直处于躺平状态，只保留了北京上海深圳三个最核心城市的核心地段（北京东四环、上海小陆家嘴、深圳蛇口）的三个资产收租和等土地升值，然后用租金慢慢还债，直到最近把有息负债全部还完，总负债只有3亿多（主要是2个多亿的土地增值税计提、收租户的预收租金、押金等）。佳兆业雄心勃勃，大干猛干拼命干，曾经是千亿销售的房企，全国各地几十个项目，因为这些项目背了两三千亿的总负债（算上明股实债），其中千把亿是有息负债。
到目前，达力真实净资产无非是几十亿还是几百亿的问题，企业经营没问题，拿人作比喻，类似于一个土财主，大家都知道它很有钱，争论点在于这个土财主到底是家产一亿还是家产两亿，以及这个土财主吃了肉，愿不愿意分给家人一些汤喝。佳兆业的真实净资产显然是负数，最优质的东角头项目和其他优质项目一道给了债主们抵债了，目前经营困难，一大堆负债无法偿还，期房很难卖出。没人讨论他会不会分红是不是老千，因为大家都知道它可能资不抵债能活下来就是很幸运了。拿人作比喻，类似于一个曾经风光过的破产企业家，现在欠了一屁股债不知道这辈子有无还清的可能。
两个发展模式谁好？
而大多数地产股居于两个发展模式的中间，按资产质量好及负债率低的顺序排序（只排内房民企），我认为是达力比$SOHO中国(00410)$ 好，SOHO比瑞安房地产好，瑞安房地产比路劲好，路劲比绿景中国地产好，绿景比$龙湖集团(00960)$ 好，龙湖比雅居乐好，雅居乐比碧桂园好，碧桂园比世茂好，世茂集团比融创好，融创中国比佳兆业好（其实融创资产质量可能还不如佳兆业，但融创老孙有魅力，能够吸引融粉拉高股价配股和债转股，所以撑到现在归母净资产还没有跌成负数，比佳兆业强）。
路劲以44亿人民币（不到50亿港币）的价格把国内四条高速公路卖给了招商公路，盈利9亿港币。卖掉后价值如何？
2023年中报，路劲总资产821亿港币，账面总负债511亿港币，但还有70亿港币的永续债负债被记成了权益（典型明股实债），再加上其他明股实债（我盲猜不多，但不可能完全没有，毕竟有那么多表外项目），真实总资产负债率应该在70-75%之间，我假设算上明股实债后，真实总资产840亿，真实总负债600亿（也就是资产负债各增加19亿），本次回笼了50亿港币（其中9亿港币是利润），如果全部用于还债，那么真实总资产变为800亿，真实总负债550亿，负债率降为接近69%，再加上2023年下半年路劲多卖房多交楼少买地，负债率会进一步降低，但地产业务继续亏几个亿到十多个亿导致净资产减少负债率被动上升，综合各种因素后，到2023年年报，路劲真实负债率为65%-68%吧，从中报的70-75%降到年报的65%-68%，下降5-10%。。不过由于路劲的地产项目质量不敢恭维，高速公路目前是路劲最优质的业务了，卖掉国内的几个，未来只剩下印尼的高速，和一大堆烂地产项目，未来房地产不好转，路劲日子还是难的，只是暴雷的概率减少了不少。
那么和其他民企内房对比如何呢？和龙湖、新城、雅居乐、瑞安房地产、众安、绿景等尚未暴雷的民企内房比。首先雅居乐最不乐观，一直在强撑着不暴雷但没准哪天会和中骏一样撑不住，根本无法和卖掉高速后的路劲比，新城、龙湖以目前的房地产销售速度，如果不大规模卖掉手上的龙湖天街、吾悦广场等（以目前市场行情，卖估计要打很大折扣），真实负债率不可能降到路劲卖高速公路后的水平，安全性无法和路劲比。众安光是表内的总资产负债率就有80%，靠资产质量相对不错撑着，安全性无法和路劲比。绿景目前负债率无法降到路劲的水平，但考虑到白石洲项目比较优质，如果房子卖的不错，过几年能达到路劲2023年年报水平。但和瑞房比的话，瑞房中报负债率57%，下半年没拿地只交楼后假设负债率降为55%，明股实债就算有也不会多，总负债率不会超过60%，还是比卖高速后的路劲低很多，资产质量更是无法比（上海核心地段vs河南产业园），所以路劲还是无法和瑞房比。
和港资地产股就更没得比了，公认最激进风险最高的表面负债率是56%，算上永续债等明股实债也不会超过65%，还是低于路劲不少的。关键是新世界的资产质量可不是路劲能比的。在港资里负债率较高的资本策略地产、英皇国际等负债率都不超过50%，而且人家手上的都是香港和大陆一线城市核心地段资产，资产质量路劲无法比。至于金朝阳集团、英皇娱乐酒店、薄扶林置业等负债率不超过20%的低负债优质资产公司是秒杀路劲的存在。庄士中国资产质量也很差，但人家负债率30%不到，路劲也还是比不上。
下周由于利好消息刺激，估计路劲股债都会涨一波，但没必要期望太高，以为拿到了44亿人民币后路劲就能脱胎换骨，如果能涨到瑞房的估值水平，那就赶快逢高套现见好就收
$路劲(01098)$ $新城发展(01030)$ $龙湖集团(00960)$
达力的东角头地块肯定没有200亿的价值，150亿吧（如果算货值或许是250-300亿）。净利润怎么会才50、60亿？就算卖地给国企都都不止这个钱吧。
我想你应该是认为要给高额的土地增值税吧。你没搞懂拆迁户和开发商的区别，拆迁户需要给土地增值税么，你想想深圳那么农民房拆迁的时候zf要不要收走业主70%的拆迁补偿就知道了。就算真要收，人家选择1：1.3赔房子不行么？总不可能1:1.3的房子也要被zf收走70%的面积，最后拆迁补偿变成1:1.3*0.3=1:0.4，也就是拆迁1平米补偿0.4平米了吧？如果还不明白，建议在达力讨论区去搜搜过去的讨论文章（比如老渔的）
除了这块地，还有北京朝阳区青年路（东四环）的一个商场+几套住宅，和上海小陆家嘴的一个写字楼，这两年一直在计提减值，目前在账面上大概值18.4亿港币。估值还是比较保守的。
兄弟仔细看看达力的年报吧，达力才几个员工啊，做得了房地产开发吗？分地前的土地，国企开价180想买（也就是达力应占90亿左右），佳兆业和达力都不愿意贱卖。按你大口一张，就才50、60亿了？那达力傻了，不把土地卖给开发商立马套现90亿人民币，自己开发（其实自己没有开发能力）N年后拿到50、60亿利润？
就个人可以做拆迁户，公司做不得？按你的说法，世界集团也是拆迁户，花样年给世界集团拆迁补偿的住宅、商铺、车位等都要被zf收走70%？马上平湖土地被zf置换成住宅土地后也要被zf收走70%做土地增值税？亚洲联网科技的拆迁款都拿到一大半了，怎么就没见被zf收走70？说话前考虑些常识好不。你这个说法和此前一口咬定震雄集团的土地不能做房地产开发一样搞笑，后来你说震雄的是因为你看错地块了。这次你哪个环节没搞清楚我不知道，但有一点敢肯定的是，你对达力的了解显然不如达力自己工作人员和佳兆业项目组的人多，达力资深小股东调研讨论了很多次了，没必要那么自负认为自己是房地产行业的就啥都知道。
资产在表外，负债也在表外吧？难道那些表外项目会全款开发没有负债？对于一个账面负债率70%以上的公司（比如此前的路劲），只可能在负债表中隐藏负债而不会夸大负债，这些都是基本逻辑常识。
不知道你是不是有啥误解，哪里拿货值当价值了？货值700亿，土地价值300亿过分吗？当然，这个调研是2021年市场好的时候做的，那时候恒大刚暴雷，佳兆业还没暴雷，现在肯定没有这个行情了，但分地前的土地值200亿还是有的吧，达力应占100亿没问题吧。别扯啥土地增值税，假如拆迁拆掉我100平米的房子，补偿我130平再扣90平的税，给我留40平的话，那我承认你说的拆迁要交土地增值税。