2024年春节后的REITs市场注定会成为发展史上值得纪念的一个阶段，部分项目最高走出11连阳成为了投资者热议的话题。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #REITs消息# #REITs行业资讯# $中国金茂(00817)$ $物美消费(SH508011)$ $华夏金茂商业REIT(F508017)$
此前REITs速达判断在市场火热的情况下消费REITs或将上市交易，一方面可以为投资者带来一个全新领域的REITs产品；另一方面还可以带动市场热情，增加REITs市场的关注度。
一、消费REITs上市
昨日，华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT两个项目发布了“上市交易公告书”，根据披露的信息，两个项目将于2024年3月12日登录上海证券交易所。
二、市场回顾
都说市场是最好的老师，2024年2月19日，REITs市场启动了本轮上涨行情，并且形成了持续逼空的趋势。
在各种利多因素的加持下，二级市场价格水涨船高。不完全统计，截止2024年3月6日收盘，本轮REITs市场平均涨幅为8.79%，最高涨幅超过10%；其中，单个项目涨幅最高超过30%；更有部分项目已经创下历史新高。
此前，REITs速达发布文章《大幕将启，REITs市场磨底蓄力》提到“REITs市场已经在磨底蓄力，短期内有望走出底部区间”。
当时判断依据是：
1、部分项目二级市场持续回撤造成价格与价值间的背离，部分项目的可供分派金额已经超过了投资者期望的区间，当时REITs产品兼具稀缺性和价值性的两种投资属性。
2、部分项目2023年预测可供分派金额完成度较好，在不考虑二级市场波动的情况下本身具备了价值投资产品的标的特征。
3、利率下行后的投资需要。
4、超跌筹码的自救。
三、能否延续
那么，随着二级市场大幅度持续拉涨，是否意味着REITs市场能够持续维持目前的状态呢？
答案应该是否定的，目前REITs市场已经呈现高位钝化的局面，这个时候一旦没有承接筹码的买方介入那么二级市场会再次呈现一边倒的行情；当然这不是我们希望看到的。
有以下几个要素需要市场警惕：
1、自2月19日春节后首个交易日以来，本轮上涨，涨幅靠前的项目都有一个共同特征，“超跌”。另外一个共同特征是“问题频繁”且较为典型。
博时蛇口产园REIT此前REITs速达专门提到过，是以价换量且出租率在短期没有改善的典型代表。
嘉实京东仓储REIT在未经持有人大会的情况下单方面降低5年期内租金行为备受投资者质疑。
华安张江产业园REIT项目扩募资产出租率大幅下降且近半年时间没有改善也是REITs市场热议的焦点。
二级市场春节后至昨日收盘，以上3个项目占据涨幅榜前三名。
2、虽然有FOF和社保资金可以投资REITs的政策发布，并且FOF已经有了实质性的投入。但短期内难有实质性进展，从公开统计来看FOF实际买入金额较小。
3、二级市场价格的攀升，随之而来的是预期可供分派率的降低。如果底层资产经营没有较大变化的情况下，对于价值投资者而言，是投资二级市场价格波动的价差，还是投资预期项目收益创造的可供分派金额？两难选择情况下很难进场。
4、前期参与REITs的投资者多数处于亏损状态，一旦完全抹平亏损或者少亏损的情况下很容易改变持仓动作；而新增投资者在获益颇丰的情况下难免进行止盈操作。
小结：此时推动消费REITs上市，有为REITs市场添柴加薪的味道；但在已经钝化的市场，消费REITs能否成为助燃剂需要实践检验。