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#2023年首只爆款基金#
作为七年的京东plus会员，京东购物体验非常好的原因之一就是京东物流和京东仓储的快捷性个准确性，因此非常看好$嘉实京东仓储基础设施REIT(F508098)$这款产品。
嘉实京东仓储基础设施REIT是京东“亚洲一号”首次以REIT身份亮相。项目涵盖的三处物流园均属于十分稀缺的高标仓代表作——其中两处是京东“亚洲一号”智能物流产业园，是京东“织网计划”的骨干网络。
此次上市的三个项目含金量也非常高:
出租率：本项目三处物业的出租率均为 100%。
剩余租约长度：租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年。
租金增长率：重庆项目、武汉项目2019年-2022年历史合同租金平均增长率为3%，廊坊项目自2020年4月开始运营，2020年-2022年历史租金平均长率为 3%。
租金水平：重庆项目目前合同租金为 22.53 元/平方米/月，武汉项目目前合同租金为 32.40 元/平方米/月，廊坊项目目前合同租金为 36.05 元/平方米/月，均为所在区域同类资产的中偏上水平。
而作为基金的发行方，嘉实持续深耕实物资产投资领域，聚焦物流仓储、数据中心等实物资产投资，被认为是公募基金行业“最懂不动产”的基金公司。
#2023年首只爆款基金#
申购了十几万，可惜配售的太少了。
非常看好$嘉实京东仓储基础设施REIT(F508098)$，这个项目价值性和稀缺性（嘉实+京东）。
近年来在进出口、电商等行业爆发式增长的带动下，物流仓储大幅增长，未来发展空间巨大，高标仓整体供不应求。
该项目底层资产均为稀缺的高标仓，合计建筑面积35.1万平方米。项目资产出租率均达到了100％即满租状态，租约长度约五至六年，高于行业平均水平的三年，整体运营高效稳定且抗风险能力较强。而高标仓品质等核心竞争力在过去两年并未受到疫情冲击，反而呈现上升趋势且供不应求，出租率均达到了100％，未来供需两侧长期扩容升级潜力巨大。
从政策端看，近期国家印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，要求完善物流基础设施网络，优化以综合物流园区、专业配送中心、末端配送网点为支撑的商贸物流设施网络。进一步确保了仓储物流行业的政策延续性。随着物流产业链的不断壮大，对于仓储物流的现代化和智能化要求也更为强烈，未来行业将迎来更好的发展机遇。
最后，作为市场上稀缺的高标仓储类REIT产品，嘉实基金本次与京东是强强联合，进一步发挥了嘉实基金作为专业资产管理机构的价值发现功能。嘉实基金的一体化团队模式，可以确保专业、高效的投资运营管理项目。
$嘉实京东仓储基础设施REIT(F508098)$公众配售比例太低了，太火爆了，我也只配售了一点点。
对REITs的投资看法：仓储物流类REITs资产结构和盈利模式较为明确，扩募思路较为清晰，能够同时享受稳定的现金流分派和资产增值收益。未来，仓储物流REITs通过扩募，能够吸收一线城市及强二线城市的外溢需求，有利于基础设施资产持续稳定运营并实现资产增值。
必须参与
嘉实京东仓储基础设施REIT无论是从首发产品评估单价的优势还是可扩募资产的选择上都具有独特的优势，京东集团在2007年开始自建物流网络并筹备全国布局，2012年获取第一块物流用地用于上海嘉定“亚洲一号”项目，2014年，第一座智能物流仓储中心“亚洲一号”在上海正式投入运营，实现自动化仓储管理能力和无人仓技术。
随着REITs市场规模以及二级市场表现趋于稳定，未来规模需求必将减弱，资产质量以及可持续性将成为发行REITs的重要参考指标，新经济领域的产业园区、仓储物流以及碳中和领域清洁能源、治污等REITs产品将成为未来发行的主流产品。
1. 从行业来看，仓储物流由于行业增速较快，一直都被各大资本看重。看看各大财团纷纷加码物流地产就可证明此现象了。
2.从产品类别来看：
A 嘉实京东仓储物流REIT在REIT类别中品种不算多，而且同类别产品过往首日升幅都有不错表现。
B 作为新年的第一只公募REITs产品，令人期待。
3. 从股东构成来看：
京东属于大股东，京东能经受美国证监会的考验，相信公司管治水平大家有目共睹。更为重要的是，创始人能主动向社会捐款，做好富人的表率。
估计首日上市，能有20%以上的升幅。
REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。
短期的风险在于将要来的战略配售者的减持压力，长期 潜在的风险，项目靠谱程度的下降 资产评估增值部分变大。REITS流动性不高，现在溢价率太高，股息率整体估计也高不了哪去，投机短炒很容易被套。正确的投资方式我认为应该是上市后经过分红、解禁、出现折价等几个阶段后，在确定其收入、利润和股息率等比较吸引的时候低吸买进并长期持有，而且最好不要选特许经营权的类型。
现金流预测风险（假设条件不兑现，或者出现意外情况）、政策风险（试点暂停等）、不可抗力风险及其他能预见或者不能预见的风险
从REITs发展动力角度看，基础设施公募REITs是投融资模式创新，是企业经营管理改革的抓手，是资产价值重估的方式。 从供给角度看，基础设施REITs项目发行标准高，审批严格，保障了底层资产质量。但是在一定程度上也限制了市场规模扩张的速度。从需求角度看，REITs具有投资价值，是重要的投资工具。与不动产投资、类REITs资产证券化产品、债券（公司债、永续债）、股票等投资工具相比，公募REITs的投资价值有其鲜明特点。估值定价方面，基础设施REITs适用现金流折现的估值方法，同时需要考虑净现金分派率、交易折价和溢价等因素。首批公募REITs项目上市，开启基础设施投融资新赛道。市场给予首批9单公募REITs极大的关注，发行火热，估值发掘深入。市场的认可有助于后续REITs项目的开发和推进。同时，有望推动公用事业运营类资产的价值重估。
REITs的底层资产是运营资产，受经营环境、管理变化、行业趋势等诸多因素的影响，资产价值存在波动的风险。REITs具有较强的权益类属性，从海外市场的长期表现看，REITs收益率（资本利得和现金分派）与股票市场中各行业的表现高度相关
总体而言，REITs火爆是由于受到宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素的影响。从中长期来看，随着地产市场负面舆情扰动，投资者担忧高收益固收类资产的信用风险，结合银行理财转型以及资产荒的大背景，投资者对于实际信用风险可控的中低风险类固收品种存在大量的配置需求