[回顾]未发先火,国内首批公募REITs能不能投?

5月17日晚间,国内首批9只公募REITs产品获批,万亿公募REITs正式启航。虽然公募REITs尚未正式发行,但机构投资已经摩拳擦掌,跃跃欲试了。

不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金都表现出强烈的参与意愿。  大家知道什么是REITs吗?你认为REITs可以投资吗?本期我们邀请到@持有封基@望京博格  做客雪球访谈,与大家共同探讨!

访谈正文:

HHHHOK问:请问和公募基金的区别是什么? 

望京博格答:这次的Reits都是公募基金,仅是投资方向跟传统的股票、债券、现金啥的不一样,这次是投资基础设置,投资收益的来源是基础设施的收入来源扣除基金运作费用,基础设置有园区、有污水处理厂、有高速公路等等


持有封基答:reits是以项目为标的,收益来自分红和自身资产的增值,而股票型的公募基金是以股票为标的,主要收益来自股票的上涨,当然也有一点股票的分红。相对来说reits更加偏债性。

gdfgdsgdsagfadga:这些reits能收购其他资产搞扩大规模吗?


望京博格答: 按说明书不能,基本每年把可以分配的利润90%都分配了…… 跟海外的公司Reits,例如领房发展还是有区别的。

自我完善问:您好,我想问问,这9只公慕基金,选哪一两只投资比较好? 

望京博格答:刚才仔细看了一下那个首创水务的,2019年污水处理刚提价,如果买入这个首创水务,然后污水处理再提价就赚了,当然这个提不价格也不是咱们说了算;同样道理,如果污水处理降价了投资者就惨了……查看图片

波了个波波问:您好,这种国外的话,一般年化收益大概在多少?它的稳定性是不是和固收类差不多?

 望京博格答:我觉得现在差不过5%吧,但是这次跟历史不一样,是公募基金直接享有对应资产的经营权与收益权,如果基础资产是高速,高速费涨了……那对应的Reits的交易价格也会涨,但是我觉得这里资产更适合保险公司这样的客户。


持有封基答:比债券略高点吧,作为对不确定性的一点补偿。整体来说,REITS的不确定性比债券大,相应的收益也略高一点。

枫枫峰峰问:这九只reits的投资方向是什么?一样吗?

 持有封基答:不一样,我前面说过了,有产业园、收费公路、市政建设等。

枫枫峰峰问:reits相比一般的公募基金,有什么特点?风险收益比如何?流动性怎么样? 

持有封基答:reits相对一般的公募基金来说风险相对比较小,封闭期是20年到99年,场内可以上市交易,不过我估计折价的可能性比较大。

小七大牛问:浙江杭徽那个高速项目为什么未来两年预计收益能达到10%以上。有无投资价值

 望京博格答:我觉得是年化5%左右,两年10%……不是每年10%吧。 另外如果有并排的高速分流车辆也是风险,另外还有公路的维护成本啥的。所以这几个项目,真的还需要好好研究。

蚂蚁大亨问:请问对国内上市企业有哪些积极意义?能不能列举几个明显受益的上市企业?  

望京博格答:没啥受益的上市公司,这些资产之前都是国企、地方政府的,通过Reits的方式盘活资产吧,未来基础设置都面向社会直接融资,对于银行是不是利空不知道的$招商银行(SH600036)$ 

东南西北2012:回复望京博格:这是让社会资本来背锅吧

望京博格答:例如,之前大家存款给银行,银行贷款给基础设置,现在大家直接购买基础设施的Reits每年一样有分红,但是会波动……

iloat问:目前reits的分红是怎么收税的? 

望京博格答:如果是公募基金分红,目前是免税的! 这个也算政策红利了。

iloat问:对比国外的基础设施,我们的reits有哪些不同? 

望京博格答:国外的Reits大多是公司模式,这个公司经营基础设置……还可以贷款购买新的基础设置,变卖手中资产。目前中国的这些Reits都是按项目的。

上官瑾:那和股票区别是啥

望京博格

答: 股票涨跌看公司盈利,Reits涨跌看基础资产的盈利

天道酬勤4cv问:怎么选择一只好的REITS

 望京博格答:还是看项目吧,这个是一个专业的工作了。 例如,我现在比较看好污水处理的,期望可以提高污水处理的价格。 哈哈……真的是每个项目都不一样。


持有封基答:最简单的办法是买一揽子REITS,这种专业性的东西也不是我们小散能研究透的。另外告诉你一个秘密,上市后在二级市场买,大概率折价,而且折价还不会小,封闭20年到99年,你想。

中国_巴韭特问:公募REITS和信托公司的信托有何不同? 

持有封基答:主要区别在于:
1、Reits是一个标准化产品,而信托是非标的,而且也不能公开发行。
2、reits的收益来自所得利润,按照要求90%-95%分配给投资者。而信托来自事先的约定。
3、reits一般时间较长,这次发行的9只产品最短20年,最长99年,而信托一般在1-2年。
4、reits是有明显的税收优惠的,比如REITs收益分配给受益人的时候,是免交公司所得税和资本利得税的。而国内房地产信托计划,目前没有相关的税制安排不享受税收优惠。

菜鸟江海问:请问博时招商蛇口产业园封闭式基础设施REITs能投不? 

持有封基答:期望值不能太高

自我完善问:请问盐港Rets的业务是什么? 

持有封基答:看介绍是一个仓储物流的项目

自我完善问:请问,广州广河的业务是什么? 

持有封基答:看介绍就是一个高速公路的收费项目

XJG8问:现在明确年分红的次数了吗? 

持有封基答:对,类似债券的利息

王寄舟问:在发行上市并且项目相对稳定运行的情况下,是不是大概率会像一张高息债券的收益?

 持有封基答:差不多


持有封基答:其实有个现成的reits基金,鹏华前海reits(184801),2015年发行,封闭10年,目前折价大概7%,5年多的年化在5.6%左右,虽然这个reits基金和新发行的reits基金不一样,但可以作为参考。

用户2016888问:reits有无可能亏损? 

持有封基答:可能性很小

年年有余2018问:请问老师:未来有没有可能推出商业地产的reits? 

持有封基答:当然有可能


望京博格答:这个没有人有推动的意愿,房地产公司没有、ZF也没有。 如果搞一个真的Reits,结果房价跌了…… Reits的价格跌了30%。 宣传的时候再说,买这个Reits如买房……真的会很混乱。 但是唯有这样的经历,才会但是真正的商业地产Reits

Excel量化ETF问:大佬们估计下流动性会怎么样?这东西应该没法套利,二级市场会有比较好的流动性吗? 

持有封基答:二级市场流动性会不错的。

紫梦太阳花问:老师,国内首发Ruis,如购买仓位多少呢?定投还是一把梭?谢谢老师😊 

持有封基答:这个没办法定投,就是一次性的固定份额的


持有封基答:还是建议将来上市后场内买折价的吧

紫梦太阳花问:老师,买Ruis在场内买还是在场外买呢?谢谢老师😊 

持有封基答:你问我,我肯定如实建议将来上市后在场内买折价的。

瓦西里的诸葛连弩问:reits是不是类似众筹一个投资项目? 

持有封基答:本质上不一样,这次发行的reits本质上还是一个基金,众筹更多的由众人发起。

貌似糊涂问:您好,有一个疑问,就是这些项目都是已运行的项目,前景如何持有人最清楚,如果前景不错,项目持有人会拿出来募资吗?这些募资公司的募资目的是什么? 

持有封基答:我觉得目的还是募资,如果按照你的说法,那么茅台这样的公司就根本不需要上市。

Ricky问:第一批reits里哪个是比较值得买的? 

持有封基答:我还是这句话:上市后场内买折价的

cat_carl:回复持有封基:场内的也会分红吗?


持有封基答:回复cat_carl: 所有的权益都是一样的,这好比你去淘宝和京东买了一个手机,只要是真品,难道有什么区别吗?

Lita欧洲原装原问:场内以后可以自由交易reits, 请问可以当作打新市值计算吗? 

持有封基答:连ETF都不算市值,reits怎么可能算打新市值?

本场嘉宾: @持有封基  @望京博格 

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全部评论

下个村里首富2021-07-22 20:46

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虎兰2021-06-26 20:33

现在基本上都没有折价,按Pe算的话都是三四十多。

小黄牛呀小黄牛2021-06-15 16:22

同问,是说上市后价格会打折吗?

价投求索者2021-06-03 16:08

RIITS是公用事业项目资产,而可转债打新是附带了转股期权的低息债券,大部分最终是转股了。本质上不同,打新能不能赚钱不好说。

2022神采奕奕2021-06-03 15:55

reits上市第一天涨跌为30%,和打新债不一样?