作者：林感恩
这几天，有机构统计出了2024年一季度房企拿地排行榜。
跟过去几年对比：融创、碧桂园、恒大等民营房企“老朋友”没有出现在榜单上，在情理之中。
但意料之外的是，在榜单清一色的国资控股房企中，出现了一家民营房企。
这家民营房企还以总权益拿地金额103.2亿排名第二，力压保利、招商蛇口、绿城等老牌强房企。
十分亮眼。
他就是：滨江集团（下称“滨江”，002244.SZ）。
据公开数据显示，杭州滨江投资控股有限公司（下称“滨江投资”）以45.41%的股权控股滨江集团，第二个大股东是戚金兴控股股权为11.94%。
而戚金兴又拥有滨江投资64%的股权。
通过间接持股滨江投资和直接持股滨江集团，戚金兴对滨江集团拥有绝对的控制权。
因此，可说滨江集团是实打实的民营房企。
作为一家民营房企，不少民营房企已经资不抵债，连基本运营的现金都没了。
而如今滨江还能拿出上百亿拿地，还敢拿出上百亿来拿地，这是一件多么难得的事。
滨江简直是民营房企之光。
而我们再回过头来看，为什么作为一家民营房企，在如今的市场环境下，滨江还能活的那么好。
我思考了很久，大约一句话可以概括：知行合一，对自己诚实。
首先，我们可以看下别的民营房企为什么变得那么难。
主要在以下几个方面，只要触碰到其中一点，都会陷入困境之中。
而其他一些民营房企虽然一直嘴里喊着，要避免这些点，但实际上却不是这么做的，对自己不诚实，也没有知行合一。
目前民营房企面临的困难主要源于以下几个方面：
一，融资难度加大
近年来，中国房地产市场经历了一系列调控政策，特别是“三道红线”政策的实施，对房地产企业的负债率、净负债率和现金短债比提出了严格要求。
这导致房企的融资渠道受限，融资成本上升，尤其是民营房企相较于国企和央企在融资成本和渠道上存在明显劣势。
据相关数据显示，民营房企的平均融资成本比国企央企背景的房企高出35%以上，这使得民营房企在资金获取上面临巨大挑战。
虽然现在调控政策收紧了，但如今在企业陷入困难的时候，资金更不愿意冒险送上门了，所以房企融资难上加难。
滨江集团的融资成本却在近年来持续下降。
截至2022年末，滨江集团的平均融资成本为4.6%，较2021年末下降了0.3个百分点，顺利完成了年初制定的融资成本下降至4.7%以下的目标。
这一融资成本水平在行业内是相对较低的，甚至比肩央国企。
滨江集团之所以能够实现较低的融资成本，主要得益于其稳健的财务管理、良好的信用评级、多元化的融资渠道、有效的资金管理、区域优势和品牌影响力以及精准的市场定位和战略布局。
这些因素共同作用，使得滨江集团在融资时能够享受到较低的成本优势。
这些因素以前别的房企也有，滨江也做到了。
但在别的方面，别的房企却没有忍住诱惑。
二，高周转高杠杆
民营房企为了应对融资成本高的挑战，往往采取高周转高杠杆的经营模式，即快速拿地、快速开发、快速销售，以提高资金的使用效率。
然而，这种模式在市场下行时极易出现问题。
一旦市场销售不畅，高杠杆带来的高风险就会暴露出来，资金链紧张甚至断裂，导致企业陷入困境。
很多房企喊着要注意风险，谨慎拿地。
但被规模论PUA了，别抗住诱惑，以身犯险。
在大部分房企都在玩高周转的16年到20年，滨江却选择了收缩。
当时来看，滨江胆子很小，很多人都说戚金兴胆子小，目光短浅，一直被说怂错过了好行情。
但现在看来，戚金兴是对的，得跟戚金兴道歉。
风水轮流转。
赚过了快钱的人，很难慢下来的。
企业也一样。
三，土地市场的竞争压力
前几年地王遍地。
明明当时很多土地高溢价拿下来，根本算不过来账，还梦想着通过房价继续上涨的方式解套，太冒险了。
而滨江基本上没有高溢价的情况出现，算不过来账的项目就不做了。
四，政策调控、市场需求的变化
政府对房地产市场的调控政策直接影响房企的销售和投资。
例如，购房门槛的提高、短期房价预期的看空等因素都会抑制市场需求，影响房企的销售业绩。此外，政策的不确定性也增加了企业的经营风险。
随着中国城市化进程的放缓和人口结构的变化，房地产市场的需求也在发生变化。居民购房需求的减少，尤其是在疫情等外部因素影响下，使得房企的销售更加困难。
这点不得不说滨江命真的好，大家都在全国化的时候，外地没有特别好的机会，滨江基本不会出去，一直深耕浙江。
尤其是大本营：杭州。
而恰好，杭州这几年聚集了一大堆外地的年轻富豪，无论如何调侃，无论市场如何变化，就是伤害不到杭州楼市。
不得不说，滨江对杭州的专一是他如今过的这么好的原因。
当时很多人说滨江为什么去外地抢地很少，偏居一隅，戚金兴没有格局。
现在还来，格局这词真的害人。
做人还是要专一。
五，债务到期压力
民营房企在经历了前几年的快速扩张后，面临大量的债务到期压力。
在融资环境收紧的情况下，再融资难度加大，企业偿债压力巨大。
因为前几年在行情好的时候，滨江没有大规模举债扩张。
所以后续也就不存在债务问题。
六，行业信誉的损害
滨江的口碑在杭州人尽皆知不用多说。
综上所述，统一看一下，房地产企业的年报，或者业绩会，高管们都会提到要做到以下几点：财务管理、精准的市场定位和战略布局、区域优势和品牌影响力、多元化的融资渠道。
其实他们都知道，但是在规模，跟外面大把的钞票诱惑下，谁又能不被贪婪迷惑。
让自己迷失呢。
而戚金兴就做到了。
在大家都在抢地抢规模的时候，反其道而行。
同时，在很多能赚大钱的土地上，滨江知道国企融资便宜，所以也会选择与很多央企国企合作，降低开发成本。
而不是自己独吞利润。
甚至在外界都开始批评，格局小的时候，他依然坚持自己的发展战略。
无视外界的声音，这种克服外界吵闹声与人性贪婪的性格，真的可以帮助一家企业穿越周期。
2021，在一次业绩会上，有投资者问戚金兴，“利润能有几个点？”
当时戚金兴很坦诚的回答，“努力做到净利润1%-2%。”
答案一出，引爆全场，毕竟当时的房企利润基本都是15%左右的。
随后的故事大家都知道了，从2021年开始，大量的房企，开始扭盈为亏。
有些房企的亏损幅度甚至超过了过去行情最好几年的利润总和。
做到净利润1%-2%，还是在努力的情况才能做到，这样的话必定引起资本市场的惶恐，甚至会影响融资。
现在回头看，戚金兴真的诚实，也很坦诚。
这样的性格也能让投资者更放心，因为真实是这个年头很难得的东西。
如今的滨江，手握一大堆现金，而市面上土地还那么便宜，还没什么人抢。
这也告诉我们一个道理，人生不要看一时的辉煌，做自己，同时机会都是：等出来的。