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回复@考拉汤员: 开发商盖不了联排和别墅？还是盖了，大多数人买不起？美国没有大型开发商？那巴菲特买的霍顿房屋是什么？//@考拉汤员:回复@巴芒实践者:房地产行业未来一年8万亿的规模肯定是有的，但份额不再会往龙头集中了。
美国和日本都没有大的房地产上市龙头公司；为什么？因为以后富人和中产阶级的改善型住房，不会再买同质化的筒子楼了。
人们更爱追求联排和独栋住宅，个性化、定制化需求更高。比如日本，虽然地少人多，但大部分人住的是联排。
在人口老龄化、大部分省户籍城市化率超过70%的环境下，未来地产项目“小而精”是大趋势，靠资金体量优势拿地，建标准化住宅的龙头房地产公司面临着核心城市优质土地开发一块少一块，大项目做一个少一个的困境。
因此，房地产开发公司最大的硬伤是商业模式：没有好项目就没有好现金流。
这也是为什么市场给物业管理公司的市盈率要大幅高过房地产开发公司。
$万科A(SZ000002)$ $绿城中国(03900)$ $万物云(02602)$
引用：
2023-11-09 10:31
房地产未来一年8—10万亿还是有的，大家都倒下了，龙头份额集中，万科市场份额10%就是一万亿，按照10%的净利率就是1000亿的利润。
上次给你们布置的这道题，我看大部分人都云里雾里，有那么几个人说对了一两条，今天巴哥继续码字，彻底破解这套逻辑的关键变量出在那里，请耐心等待。
$万科...

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考拉汤员
2023-11-10 11:55

规模化的别墅群，规划许可通不过。国内地产放松后还只能由地区化的公司搞中小规模的联排开发，容积率还不能太低。或者几个人一起在郊区搞宅基地，找人盖别墅。不
现在的高密度的普通电梯房，根本不好卖，问题是市场存量还很大。万科这种一个小区几千甚至上万套电梯房的项目，以后会越来越少。
另外，由于霍顿房屋主要是联排和独栋住宅产品；商业模式跟万科完全不一样：
霍顿房屋全年存货周转率约1.4次（财年成本/存货），而万科约为0.35次左右；霍顿房屋资产负债率28%，万科资产负债率75%；霍顿房屋13.5%的净利率，万科只有净利率7%。所以霍顿房屋的商业模式，在国内实现不了。