中国国贸（600007.SH）是北京地区目前规模最大和设施最齐全的高档物业管理、投资和商务服务企业之一。 主要物业设施包括写字楼、公 寓、商场、展览大厅和停车场。由于其物业设施所处地理位置优越，综合配套设施齐全，具有国际水准的物业管理，公司在 北京地区同行业中享有较高的市场份额和影响，其物业出租率和租金水平处于同行业前列，并与近年来逐步发展起来的周边物 业设施共同形成，并且位居"中央商务区"中心地位， 亦被誉为"国贸商圈"， 在国内外具有较高的知名度。（摘自1999年年报）
发展历史——与北京CBD共同崛起
1978年改革开放之时，外经贸部领导提出要在北京建设一个“中国国际贸易中心”。
1985年，马来西亚首富郭鹤年郭氏家族在中国最重要的一个项目——中国国际贸易中心——被批准成立。中国国际贸易中心（以下简称“国贸”）是郭氏家族与当时的外经贸部各占50%成立的。郭氏家族通过“香港嘉里兴业有限公司”持有国贸50%的股份。
1985年，国贸一期工程正式启动，并于1990年建成并全面开业，开业部分包括国贸写字楼1座、国贸商场一期、中国大饭店、国贸公寓、以及国贸会展中心。国贸一期开业后，立马抢占了三分之一的北京办公楼市场，并成为了北京外商驻京机构的聚集地。
国贸中心一期建成运营两年后，也就是在1992年，北京才在《北京城市总体规划（1991-2010年）》中，正式提出要建设多功能商务中心区。在1993年的 《北京市商务中心区规划》中，对CBD范围的界定是：西起东大桥路，东至东三环路，南起光华路，北至朝阳路。这时的CBD全部在三环以里。
1996年，国贸二期工程正式启动建设。次年（1997年），北京市发布《北京市中心地区控制性详细规划》，将CBD的范围扩大到三环以外，西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路。
1999年，国贸二期建设完成，国贸商城也完成了升级改造，投资额1.0954亿元人民币。国贸二期工程于1999年12月30日竣工，其中停车场、商场和溜冰场于1999年5月7日开始局部试运营；写字楼于1999年10月18日开始局部试运营，截止到1999年底，二期项目的出租率已达到42%。截止到1999年12月31日，一期商场95%的区域已经完成改造并交付使用。
1999年3月12日，中国国际贸易中心在上海证券交易所挂牌上市。
2002年，国贸三期工程正式启动。同年，新发布的《北京商务中心区规划综合方案》，将北京CBD核心区域进一步扩大，把国贸桥东北角面积约30公顷的地区设定为CBD核心区。
2005年，国贸三期工程A阶段正式奠基施工，并于2010年竣工，正式对外营业。开业部分包括国贸大厦A座、国贸大酒店（位于国贸大厦A座的64-80层）、以及国贸商场三期A阶段。
2009年，北京再次调整了CBD的范围，向东进一步扩大，增加了3平方公里,直接东扩到了东四环。
2012年，国贸三期工程B阶段正式启动施工，并于2017年竣工、正式对外营业。开业部分包括国贸大厦B座、新国贸饭店（位于国贸大厦 B座1-22层）、以及国贸商城三期B阶段部分。
2019年，北京CBD责任规划师年终述职报告里提到， “CBD地区在过去二十年的快速发展中，空间建设成效显著，已完成地区建设的80%，现在已进入以存量更新为主的发展调整期。”截至2019年，北京CBD功能区内外资企业突破1万家，占全市的近1/3，汇集世界500强238家，跨国公司地区总部89家，占全市的50%。
经营情况
中国国贸（600007.SH）自上市以来有两次较大规模的扩张。第一次是2010年国贸三期A阶段完工并对外营业带来的营收的阶梯式增长，第二次是2017年国贸三期B阶段完工并对外营业带来的营收的阶梯式增长。
随着CBD区域的开发进入尾声，中国国贸也基本没有其他待开发的物业。2017年，在公开信息中有看到关于国贸三期C阶段的设计方案，但近几年的官方公告中再没有提起过C阶段的开发计划。
营业收入分析：
2022年，中国国贸的主营业务收入主要由写字楼以及商城的租金收入贡献，两者合计占总营收的80%。公寓租金收入以及酒店（包括国贸大酒店和新国贸饭店）的房费收入合计贡献12%的总营收。 “其他”收入主要由停车场收入组成。
中国国贸历年的营业收入构成均为写字楼与商城为主要部分。2010年，国贸三期A阶段建成并对外营业后，位于国贸大厦A座的国贸大酒店开始贡献营业收入。
观察历年各业态的平均租金水平可以发现，在1999年国贸二期建成投入运营之时，写字楼、商城、以及公寓的单位面积平均租金还保持相当的水平。之后，商城的租金涨幅逐渐高于办公楼和公寓。
1. 写字楼的平均租金水平稳步上升，当前维持在600元 /平米/月的水平，基本上是北京市的最高水平，而且在过去几十年间，国贸写字楼的租金水平也一直保持在北京top的行列。
2. 商城的平均租金在2011年和2017年都有明显的下降，主要原因是三期A阶段和B阶段分别投入运营导致。三期商城的单位面积租金比一期、二期商城的要低许多，因此拉低了平均租金。
3. 2018年至2020年，国贸公寓关闭并进行了升级改造。2020年重新投入运营后，租金整体水平上浮，但受疫情影响有下降的趋势，希望之后公寓的租金水平可以恢复至较高的水平。
营业利润分析：
中国国贸的毛利率（100%-营业成本/营业收入）近年来一直维持在50%以上，扣除酒店部分后的物业租赁及管理部分更是维持在60%以上。
2022年公司的毛利率为56.5%。扣除主营业务成本后（33.5%），税费（营业税以及所得税）为第二大成本，占营业收入的21.5%。三费（管理费用、销售费用、财务费用）为第三大成本，占比7%。横向对比其他年份，均呈现相似表现。注：2008年之前，公司的企业所得税 按照33%缴纳，2008年之后为25%，该变化对净利润产生重大影响。
营业成本分析：
2022年，中国国贸的营业成本构成如下：折旧摊销占32%，员工成本占25%，其他（其他费用包括劳务费、清洁费、保安费及酒店营业成本等）占26%，能源费用（水电暖费用）占8%，维修保养占9%。
折旧摊销：2017年国贸 三期B阶段建成后，折旧摊销的数额基本就固定了，未来每年保持在5亿元左右，从占比的角度来说未来会逐年下降。
员工成本、其他：这两部分主要与社会平均人力成本相关，未来基本会与北京市平均工资的涨幅保持同步，从占比的角度来说未来会逐年上升。
能源费：由于建筑主体部分全部完成，若非老旧不堪，一般不会对水、电、暖设备进行大规模更换和增减。因此，能源费用将与北京市电费的涨幅保持一致。
维修保养：通常来说，随着固定资产的老化，对固定资产的维修将会逐年加重，维修资金将会逐年增长。
现金流分析：
作为商业地产运营企业，由于一次性投资构建固定资产后逐年计提折旧摊销作为营业成本，中国国贸（600007.SH）的现金流实际上要大于企业利润。
实际看2022年中国国贸的现金流量分析，经营活动产生的现金流量净额为38.3 - 20 = 18.3亿元，远高于同年11亿的净利润。
从下图也可看出，近几年的自由现金流长期高于净利润水平。由于2017年后，国贸再无新增的大规模建筑单体，投资相关的现金流支出规模占比很小。若未来仍没有其他大规模的资产购置、或者建筑建设，那么可以认为未来自由现金流将长期高于净利润水平。
总结
1. 对中国国贸 （600007.SH）的基本认知： 拥有稳定的营收和利润水平、收入与利润为真金白银的现金。作为一家业务单一且收入稳定的公司，中国国贸是非常值得被加入“股票池”的股票。鉴于北京CBD区域的特殊性、以及国贸在北京CBD区域的代表性在未来很长一段时间不会发生显著改变，我们有理由相信中国国贸（600007.SH）的经营在未来不会发生大的跌幅。
2. 回顾中国国贸每年年末的市值vs当年的营业收入水平，可以发现，2018年开始，公司收入维持在一个相对稳定的水平（2020年 由于疫情原因有下滑），而市值水平也在一个相对比较小的范围内波动。
3. 截至文章发布之时（2023年5月28日），公司市值达到了191.7亿，PE-TTM = 16.41（高于近五年56%的时间），PS-TTM = 5.39（高于近五年95%的时间）。鉴于当前国际形势复杂、国内利率水平维持低位、国内经济复苏疲软，投资人可能会更倾向于持有收益稳定、亏损风险小的股票，因此中国国贸的估值扩张可以理解。
4. 公司2022年年报中，写明“2023 年，公司预计实现营业收入 38.0 亿元，成本费用 19.5 亿元，税金及附加 3.7亿元，利润总额 14.8 亿元。”但对比实际营收和净利润，历年年报中的“次年经营计划”所预估的数据，基本每年都相对乐观。若2023年的净利润能达到13亿以上，就算是比较好的情况。
5. 假设未来盈利的增长仅来自于租金单价的增长，那么我个人倾向于将其估值范围框定在8.5~19倍PE之间。但实际上A股的股票通常容易高估、而不容易低估，因此若有买入计划，我会提前开始买入。
本文仅为个人学习、研究的结果，不做任何投资建议。