昨天有粉丝问老晋，对“土地出让金划转给税务部门征收”的新政有什么看法？以及新政对楼市可能产生的影响。为了搞清楚这两个问题，老晋今天上午仔细研究了政策原文，发现网上绝大多数观点都是曲解和误导。大家跟着老晋的思路去一探究竟。
一、客观事实
6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。财政部官网 原文地址：网页链接
通知明确：将国有土地使用权出让收入划转税务部门征收。7月1日起，在七省市试点，2022年1月1日起全国推行。
二、价值分析
1、地方财政收入的主要来源和权重。
如果我们把政府看做一个超大型家庭，去研究这个家庭的收支情况，就很容易透析“土地出让金”征缴流程调整的具体影响。首先要搞清楚的是这个大家庭的“收入来源”有哪些。
据财政部官网的解释，我国各级政府财政收入主要由以下三部分构成：
其一公共财政预算：以税收为主体的收入；
其二政府性基金预算：以土地出让金为主体的收入；
其三国有资本经营预算：以国企的利率、股息、资产清算等为主体的收入。
我们通过李老头的故事来进一步展开“财政预算三大部分”的概念。
李老头的故事：
李老头退休在家养老，每月领取养老金3元，6个子女定期缴纳赡养费每人1000元，老人每月总收入为3+1000*6=6003元，老人每年总收入为72036元。
3元养老金是李老头退休前缴纳社保的本金和收益返还，是老人独自创造的，可以视为国有企业股票或利息收益，也就是“国有资本经营预算”收入（3元是实际占比，下面会写）。
1000元*6个子女得到的6000元子赡养费是子女的法定义务，可以理解为“税收”，也就是“公共财政预算”收入。
李老头思念儿孙而不得见，非常苦恼，于是放出消息，只要子女们带着小孩来探望自己，就可以得到一张实物彩票，实物彩票主要是李老头多年的收藏品，有古钱币、邮票、书画作品等等，每月发一次。子女们了解了老人的心思之后，都积极来看望老人。虽然子女们都不同意老人派发收藏品，但老人执意要给。最终6个子女协商一致，每次领到老人的收藏品，不论价值高低，都要拿出1000元上交给老大保管，设立家族基金，优先用于老人的保健开支。同时也可以为家族内的成员应急使用。这笔钱就是“政府性基金预算”收入。政府性基金预算收入包括“土地出让金”“彩票收益”“机场建设费”等42种类型，其中“土地出让金”是绝对大头。
弄清楚了概念，我们看一下地方财政收入的权重关系。
以2020年为例，当年全国地方一般预算收入约为10万亿，这里的一般预算收入排除非税收入后，大概还剩85%左右，也就是8.5万亿元是税收收入。当年全国国有土地使用权出让收入（卖地收入都属于地方政府收入）是8.4万亿元。当年地方国有资本经营预算收入0.2992万亿元。
地方财政三大收入大致的比例就是：
税收 1 : 卖地 1 : 国企 0.035
也就是说，地方税收与卖地收入基本相等，地方国企收入基本忽略不计。从全国平均数据来看，地方政府每100块财政收入里面，大约有50元是税收，49.6元是卖地所得，大约0.4元是地方国企收益。这就是我们老生常谈的卖地依赖度问题。
2、土地财政被终结了吗？
李老头的故事可见，“土地出让金”占比地方财政总收入的比例非常非常大，大部分城市的土地依赖度在50%以上，严重的会超过100% 。想在短期内摆脱土地财政依赖是不可能实现的，即使从中长期来看，这也是一个非常艰难的任务。
如果我们把地方财政三大收入项的比例套用到自己的家庭中，拿掉“卖地收入”等于把你的家庭总收入砍掉一半，你如何生活呢？所以，所谓土地财政终结论是脑残言论。
本次新政，仅是将“国有土地使用权出让收入(土地出让金)”划转税务部门征收。换了个部门征收而已，除此之外，一切照旧。官网原文第八条表述非常清晰：“征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。”
3、和房地产税有关系吗？
老李头的故事可见，新政改革和开征房地产税之间没有半毛钱关系。如果一定想扯上点关系的话，只能说，新政之后中央对地方政府“土地出让金”的收支情况将更加清晰，掌控力也更强。毕竟税务部门是全国最会算账的部门，“卖地钱”收支的基础数据积累，有助于房地产税立法稳步推进。
4、对房地产行业有什么影响？
原本土地出让金由 地方政府的 自然资源部门 征收，他们对地方政府负责，几乎完全不需要向中央交代，开发商所有关于土地出让金的协调也都在地方部门进行。
换成税务部门征收后，国税对中央负责，数据是直通中央的。这犹如在地方政府的家里安装了摄像头，迫使地方政府征收的严格程度和规范程度提升，在土地出让环节上更趋谨慎，财政纪律和会计纪律更加严格。堵死了流程上的“可操作性空间”，同时也排除了一些寻租空间。房地产开发商减轻资金压力和财务成本的协调空间被大大压缩，开发商更难了，整个房地产行业也更难了。
5、和房价有什么关系？
老晋想了半天，实在是扯不上关系，半毛钱的也没有。
三、老晋的观点
我家小孩从懂得花钱开始，他的压岁钱都自己保管，平时就放在储蓄罐里，想买东西的时候直接拿就可以，不需要向家长请示。直到今年4月份，他妈妈发现他在小区门口的超市里存了几百块，用于他和小伙伴之间的请吃吃请。他妈妈果断收缴了他的小金库，并给他办了自己的储蓄卡，所有的压岁钱都存入卡中，平时干家务赚到的“工资”也存入他的卡中。小金库的所有权和支配权仍然归孩子所有，但父母拥有监管权。想花可以，说明理由就好。
新政的本质和我孩子的例子差不多，地方政府原本可以自由收支的“卖地钱”，现在多了一层监管。钱还是你自己的，没人和你分，更没人和你抢，只是你存钱的时候有清晰的数目，花钱的时候需要说明合规的理由。
1 : 1 : 0.035（2020年）的比例关系告诉我们，土地出让金是地方财政的绝对大头。“卖地钱”由谁来征收和管理都不重要，由谁花才是内核所在，这是“土地财政”的核心问题。卖不卖地？什么价格卖地？卖多少钱的地？等等若干问题，都是基于“地方财政”的刚性需求而决定的，而不是由征收部门说了算。如果有一天卖地的钱归中央政府使用了，那才是土地财政的终结。此次政策调整不影响“土地财政”的基础逻辑，不打击地方政府卖地的积极性，也不改变地方政府为新房价格背书的源动力。
所以，老晋认为，新政短期内对楼市的影响为零，长期上对楼市的影响也微乎其微。土地该买多少钱还是多少钱，该卖多少量还是多少量，房价该卖多少还是卖多少。对于只有一套两套的普通人而言，吃好喝好睡好，楼市还是那个楼市，明天一切照旧。
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