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2021年5月31日中共中央政治局召开会议，原文是这样说的，：进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
它意味着中国彻底结束了长达40年的生育限制政策，转向鼓励生育，这是一个巨大的转折点。仔细研究之后，老晋发现，看似普通的政策，其意义却无比重大的，其影响也是系统性的。下面是老晋有一些浅薄思考，分享给大家。我们开始吧。
一、首先要思考的问题
首先需要思考的问题在于，人们为什么要生娃？大多数人是为了“传宗接代”，也有人是为了迎合父母期盼，还有人是觉得小孩子可爱等等。我们提炼出“共性”的理由，大致有四：
1、繁衍需求。
生物繁衍的本能需求是所有地球生物的共性选择，无论生育政策限制还是鼓励，绝大多数家庭都会生育一胎，无需别的理由。
2、文化需求。
不生孩子会被认为是不光彩的事情，是对不起祖先的丑事，而人丁兴旺则会被认为是一种光宗耀祖的行为。这种文化层面的社会共识会影响人们生更多的孩子。重男轻女，不生到男孩不罢休的情况，就是社会共识影响的典型代表。
3、个体喜好需求。
很多人发自内心的喜欢小孩，无条件喜欢的哪一种，他们也自然愿意多生育。包括爷爷奶奶喜欢、姥姥姥爷喜欢、爸爸妈妈喜欢等，都属于此类。
4、功利需求。
对于那些事业上有成就的人而言，生一个继承人总比雇一个继承人要靠谱的多，所以张艺谋生了仨。古代的皇帝和权贵就是最典型代表，万一生个窝囊废，大好河山就得拱手送人了，所以生个十几个就成了基本操作，生六七十个的也有。养儿防老的观念是典型代表。
如果我们把以上四类需求再次提炼，就能看到，驱使人们“生娃”最根本的动力有两个，一是满足生物繁衍和社会发展的公共利益；二是满足个体喜好和精神需求的个体利益。公共利益不用解释，个体利益我再举个例子。以古代的农民为例，古代农耕社会中，99%的人终其一生都在种地，如果老马家的儿子多，意味着能出力气的劳力多（不用开工资），意味着生产的粮食多，意味着拥有的财富多，意味着老马家的社会地位高。
答案显而易见了，人们生娃的原因就俩字———利益（包括公共利益和个体利益）。鼓励仨娃政策的目的也很清晰，是出于公共利益的考虑，原文表述是：“积极应对人口老龄化、保持人力资源禀赋优势”。等到具体的鼓励政策出来之后，人们权衡利弊，最终做出生不生的决定，这就是个体利益的考虑。
包括动物本能在内的人的一切行为，无论驱动它的原因是什么，它最终都必须和“成本”或“代价”碰撞，只有在收益大于成本的情况下，人们才具备现实的选择的可能。这好比一条狗想吃一只老虎，那狗就必能承受老虎把它吃掉的代价，在此基础之上，狗的选择才具备现实性。
所以老晋认为，鼓励生育政策对房价的影响可能很大，也可能很小，也可能没有影响。关键点在于——“政策及配套支持措施”究竟有多大力度。直白点说，就是看政策红包有多大，能不能到“个体利益”考量的平衡点。例如，生仨娃的家庭，一次性奖励一套生活所在地 120㎡三居室，人口问题瞬间就能解决。
二、可能带来的影响
鼓励生育是好政策，虽然来的有些晚，但还是来了。考虑到中国特色的执行力，老晋认为，政策力度应该不会小，哪怕暂时力度不够，效果不佳，也会适时做出调整，直到效果满意为止。于国于民，生育率指标都必须拉回来（2020年，中国的总和生育率是1.3，比日本还低），这是关系到全民福祉的大事情。所以，老晋分析一下在“效果很好”的情况下，仨娃政策对我们的生活和房价的影响。
1、先看一个数据，2019年，一孩出生率是0.659，二孩0.664，三孩以上的是0.146，这反应了一个基本现实，二孩的出生率已经高于一孩，也就是说，愿意生孩子的继续生了二胎，甚至三胎，不愿意的连一胎也不生了。这几个数字的背后反映的是割裂，还是考量成本的思路，生一个孩子，首先是生得起，其次是养得起，最后是如果万一孩子不争气你能不能养他一辈子。人工智能时代，没有巨大的培养成本支出就意味着难找工作，甚至没有自食其力的能力，所以年轻人开始讨论躺平，婚不结了，工作不干了，更别提生孩子了。这是仨娃政策出台的大背景。
2、鼓励仨娃可能会带来两娃普及，家庭结构从421到422，甚至是423家庭，人口结构的变化必然倒逼公共服务变化，例如幼儿园数量和中小学学位的配比、医院数量和床位配比、交通配套、专职奶爸的带娃权、孕妇的社保、假期和补贴等等。这就导致了小区、片区、甚至整个城市的规划都要跟着调整。同时法律、制度、劳动者权益等软件也要适配升级，是一个有全面影响的系统性工程。
3、单个家庭人口多了，自然会带来住房需求增加，正常的一孩家庭，需要两房，两孩家庭需要三房，三孩家庭需要四房。所以未来购房消费中三房四房的比例会提高，套均面积也会明显增加。即使条件不好的家庭，也会考虑更大面积的两房。而执行了整10年的7090政策和近几年的高房价导致了全国主要城市中普通住宅90平米以下的占比高达70%，这是一个矛盾点，也可以认为是一个新的机会。
4、目前很多城市实行一套住房在只能提供一个学位的制度，而且要到孩子毕业之后学位才能释放。假设一个三孩家庭，每个孩子相差3岁，共用一个小学学位，从老大入学到老三毕业，需要十几年的时间，这会导致单套学区房的学位占用时间大大延长，学位流动性锁死，教育资源争夺将更激烈，宏观上必然出现拼抢学位的现象，学区房从此又有了新噱头。幸运的是，对于三孩家庭而言，一个学位可以用三次，等于学区房打了3折；悲剧的是，好学区自然更贵了......
5、因为“养育成本高”导致不愿意生二胎的比例高达70%，而"养育成本"中最大的开支莫过于住房成本，所以高房价和生育率成了矛盾点，这是微观层面的现实。除了房子之外，宏观层面的老龄化问题，比房价更可恶，老龄化加剧导致劳动力减少，劳动力减少导致养育成本更高，养育成本高导致不愿意生孩子，不愿意生孩子导致老龄化更严重，无限循环。老龄化一般是通过延迟退休来解决，这也必然是8090后的大礼包。高房价问题可以通过保障房来解决，如我上面的建议，仨娃家庭直接给一套120平的房子，让愿意生娃的家庭放心大胆的生。
6、计划生育执行最严格的人群就是公职人员，新政之后，他们的评级、升职等不会再因为不符合“计划生育”政策而受限，而且公职人员群体的学历相对更高，对娃本位的理解也更深刻，对“养育成本”的敏感度也不高。所以，适配一定的鼓励政策之后，这一群体的生育潜力将彻底释放。
7、和一线城市相比，二线城市受益更多，尤其是年轻的二线城市。一方面，在房价这个最大的养育成本上，二线城市更具备优势。二方面，二线城市居民整体年轻，育龄妇女基数大，所以生育潜力大。三方面，二线城市还有较大的空间吸纳更多的人口，政策面和现实面都是如此。
三、总结
回到我们的标题，仨娃政策对房价的影响。
1、三娃增加的人口+高房价提高养育成本=抵消掉了，不算利好。要增加人口就得摁住成本（房价），楼市调控政策常态化。
2、422和433家庭增加+大面积改善房稀缺=利好大房子，三房四房吃香，未来会有更多的改善新房供应。
3、娃娃数量增加+优质教育资源稀缺=利好附带优质教育资源的房子。
4、二线城市房价优势+育龄妇女更多=利好二线城市的未来的楼市预期，购房者更有信心，开发商更底气，好产品更多了。
5、利益＞成本 = 行之有效，鼓励政策其实是简单的算术题，大家都会算账，算明白了就生，算不明白就不生。
把关键词连起来，仨娃政策利好二线城市带有优质教育资源的大房子。
正文完
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