市场在涨，你家的房子却在跌，一文讲清楚原因何在。
昨天发文，3月份数据，一线城市二手房一年涨了11%，全国新房一年涨幅了15%，全国70大中型城市几乎都在涨涨涨。
粉丝群内几位朋友提问：
问题1：好郁闷，我刚买的房子，有租金有学区，怎么就跌了10%呢？
问题2：我也买的是XX城市啊，为啥市场在涨，我的还跌了？
问题3：我怎么没感觉到房子在涨啊？
问题4：晋老师，选房子是个难题，请教如何选房子？
问题4：...............
一系列类似的问题，我统一的回答是：三言两语讲不清楚。
今天写一下，朋友们跟着思路走。
一、我认为我掌握了真理，其实我没有掌握真理。
请问：谁会做错的事情？
答：谁都不会做错事。
请问：那为啥有人确实做错了呢？
答：所有做错事的人，在行动之前，都不会认为自己是在“做错事”。
例如，任意一位买房人，在完成付款的那一刻，都认为自己做了无比正确的决定。
请问：那他还是做了错事啊？
答：“做错”只是一个暂时的结果，任何行动在最终“结果”没有发生之前，都是无法区分对错的。例如，青年时期漂泊闯荡，看似浪费时间，但它磨砺人的意志，塑造人的性格，最终会给人生注入更丰富多彩的元素。
表象：我看好这套房子一定会涨，100%确认，因为我经历过3轮大涨，类似的情况，我太熟悉了，今天就要签下来。
真相：我生活在真理之中，真理生活在我的脑中；
真理在影响着我接受它，我也在影响着真理肯定我；
我认为我掌握了真理，实际可能是真理在操纵我。
示例：2021年3月份，北京网签2.2万套，3月份的每一套“成交”都在影响着其所属小区当时的房价。也就是说，只有“交易实际发生”之后，当时的“价格才会发生变化”。要判断明年3月份是涨是跌，得看明年3月份的“交易”情况。
需要注意一点，房价上涨必须建立在“成交”的基础之上，上涨是靠一套一套成交夯实堆砌的，“价格”不能建立在空中楼阁之上。而下跌却不需要“成交”支持的，低成交会跌，零成交跌跌不休，一直跌到有“成交”发生的那一刻，才能形成一个暂时的可“参考”底部。
真正的投资，买的是已经“确定”的事实，而不是靠猜测而来的“预期”回报。
高手买房，在房子买进来的那一刻，回报已经是锁定的，后面是涨是跌，都不太重要。
小结：不要去猜房价，房价是猜不出来的，即使猜对了，那也只是瞎驴踢一蹄——蒙的。
二、想象中可能有，实际不可能有。
请问一下自己，就在你家小区隔壁一栋楼内，有一套装修很好，价格打7折，0风险的房子，你会不会买下呢？
不可能三角
如下图，收益性、风险性、流动性，是投资项目的三个支点，任何合法的投资项目都不可能同时满足三性，三性总是处在相互纠缠和影响的状态，一刻也不会停止。
举例1：投资和余额宝类似的货币基金，非常安全、随时赎回，但是年化回报只有二点几。这是一种以牺牲收益性，满足风险性和流动性的理财。
举例2：投资和狗狗币类似的虚拟货币，它单日涨幅可能超过100%，交易也非常方便，但你必须能够承受它大幅下跌，甚至血本无归的风险。这是一种牺牲风险性，满足流动性和收益性的投资。
举例3：投资央行发行的纪念币，因为不可复制的特点，决定了它的收益性很好，央行发行决定了它的安全性很好，但是你可能要放个20年才能看到收益。这是一种牺牲流动性，满足风险性和收益性的投资。
举例4：某美女中介给你推荐了一个新楼盘，她说3年肯定能翻倍，大开发商大品牌，地段非常好，户型特别棒，价格还比市场价低很多，非常好卖，来晚了就没有了。
请问：投资三性如何平衡？
答：
1、如果3年能翻倍，那么风险性和流动性必须打折扣。
2、如果房子很安全，那么收益性和流动性必须打折扣。
3、如果房子很好卖，那么安全性和收益性就必须打折扣。
了解了不可能三角，在和中介交往的时候，你自然会发现有些中介很傻，有些中介是很坏。否则，当中介发现你很傻的时候，一刀下去，干净利索脆。
小结：
不可能三角不但可以运用在投资层面，还可以运用在家庭层面、人际交往层面、国家治理层面等等。记住，没有缺点的投资项目都是棋局，没有缺点的人不存在，没有缺点的理财、保险产品都是庞氏骗局。万物皆有裂痕，那是阳光照进来的地方。
完美的投资标的，想象中可能有，实际不可能有。
三、你认为你买对了，其实你没有。
真正的投资，买的是已经“确定”的事实，而不是靠猜测得来的“预期”回报。
高手买房，在房子买进来的那一刻，回报已经是锁定的，后面是涨是跌，都不太重要。
请问：什么才是“确定”的事实？
答：已经发生的事情。
请问：既然“事实”已经发生，利润应该已经被市场瓜分干净，怎么还能轮到我呢？
答：三性之中，收益性是不可预知的，但是风险性的排除能力因人而异、流动性偏好也是因人而异。所以，在尽可能排除风险性问题的情况下，主动降低流动性，即可以获得相对更高的“收益性”。
请问：收益性不可预知如何理解？
答：房价不能靠猜，也是猜不出来的。
如果你一定要问我5年后你的房子能值多少钱，那我只能胡编一个看上去有理有据的答案糊弄你。
请问：如何理解风险性排除能力因人而异？
答：在《小马过河》的故事中，老牛说河水很浅，松鼠说河水很深，小马自己小心翼翼过河之后发现，原来河水既不像老牛说的那么浅，也不像松鼠说的那么深。不同的人即使遇到同一种风险，他们的识辨能力和处理能力都是不同的。
通俗的讲，你吃不了的饭，有人能吃，你受不了的气，有人能受，你做不了的事，有人能做。
请问：如何理解“主动降低流动性”？
答：一套房子每交易一次，税费、中介费、装修费、等摩擦成本高达5-10%，降低交易频次，收益自然增加。
小结：
化解别人不能化解的风险，可以获得超额收益。
例如，解决法拍房中的清房风险；破限购风险；代持风险；无限融资风险等等。
忍耐流动性煎熬，也可获得超额收益。
例如，长期定投基金，等于是授权基金经理决定风险性，放弃择时和流动性来换取相对稳定和较高的回报。
例如，买次新房持有5年到10年，等于是放弃流动性获得较高回报，包括稳定的租金收益、节约的交易和税费成本、10年积累的配套建设溢价、地铁开通溢价等等等等。
这部分收益是确定的，也是我们真正需要去买的东西。
现实投资中，你认为你买对了，其实你没有。
这种情况太多太多了。
四、你以为你是投资，其实你不是。
1、房产的所有属性都可以归属到三性之中
例如：
水电结构、产权、建筑质量、交易方式、付款方式等，都可以归属到安全性；
地段、学区、地铁、医院、商业配套等，都可以归属到收益性性；
单价高低、总价门槛、贷款成数、同商圈成交量、同小区交易量、同户型交易周期等，都可以归属到流动性。
刚需买房，新手考虑的是，房产已经具备的某项或几项使用属性是可以满足自身需求，这是确定性收益；
投资买房，老手考虑的是，房产具不具备可以放大几倍的某项或几项优点，例如还未发布的地铁规划、还未落地的名校学位、逐步完善的市政配套等，只要情报及时并且准确，这也是确定性收益；
顶尖高手考虑的是，房产是否具备某项已经放大几倍的明显“缺点”，例如凶宅、恶物业、法拍清房等等。这些缺点越是明显，意味着绝大多数投资者已经被吓退，潜在的“收益性”也就越高。
2、刚需买房，着重考虑解决自己的问题。
例如，结婚买房，可能考虑的因素有，新房有面子、高端住宅符合身份、买一楼三房大户型符合家有二老的现实需要、预算不够买个毛坯先住着、未来孩子上学需要优质小学、自己感觉房子不满意，偏偏妻子非常喜欢，非买不可，那是不是要照顾一下？等等等等。全国有多少个家庭，就会有多少种各不同的需求。个性需求因个人偏好不同而不同，我一般认为，刚需买房，溢价20%是可以接受的，只要自己舒服，家人满意，就是最大的划算。
3、投资买房，着重考虑解决别人的问题。
例如，老A要投资一套房子，那么，这套房子是买给未来接盘房东的，所以老A就不能用自己的偏好来评估这套房子的好坏。这套房子好不好，未来能不能很值钱，取决于未来房东的个人偏好，谁支付溢价谁说了才算。但老A并不知道未来的房东是谁，有可能是穷屌丝、也可能是富二代、也可能是官二代，老A如何做决策呢？
充分了解之后，老A发现，房子周边3公里内，集中了很多高科技企业、银行总部、保险总部，这些企业的员工的收入和住房喜好刚好和自己这套房子匹配，那就可以买下了。否则，从长计议，慢慢选。
再或者，某知名快递企业的一个超级仓库要搬到某城某小区附近，员工有两万多人，老A直接去买对应的房子就可以了。
小结：
刚需买房和投资买房是完全不同的两种逻辑方法。
很多刚需朋友会考虑增值问题，其实呢，真的很难兼容，选择就是放弃，放弃就是选择，一体两面。当你把一切能够放弃的“溢价”都放弃掉，剩下的就是最超值的“选择”。
以天津和平区优质学校的学位为例，买一套70万的公产房就可以解决，那为啥有些人偏偏要花费600万搞一套三居室呢？大面积学区房溢价其实是安全性较差的错误投资行为（除非你是自主）。这是我身边发生的真人真事，现在赔掉100多万了。
刚需朋友请切记，你以为你是投资，其实你不是。
弄明白这句话的真正含义，以后大概率就不会盲目买房了。
五、你以为它会涨，实际上它跌了。
了解了上面的内容，下面的问题很好理解。
实际上是分化问题，可以分为三个层面，城市分化，产品分化，需求分化。
中国房产的种类有几十种之多，例如，公产房，企业产房，校产房，央产房，回迁房，经适房，共产房，新型共产房，军产房，使用权房，农民房，公寓房，住宅式公寓房，商品房，绿隔房，房改房，老公房，别墅，平房，历史遗留房，四合院，等等等等等等..........数不过来。
我们笼统进行分类，把一个城市的房产按照优劣等级区分为ABCDE五个档位，A为城区豪宅，E为郊区老破小。
请问：每一个档位的房子都是谁在买呢？
答：对应关系如下
A——成功人士
B——社会精英
C——富裕家庭
D——工薪阶层
E——新进市民
这种对应关系非常稳定，各位可以对号入座感受一下。
同时，也可以预想一下你下一套房子选在什么档位。
一般而言，结合自身的实际情况，垫垫脚，向上购买一个档位，大概率不会出错。
你买了一套房子，你以为它会涨，实际上它跌了。
请问：问题出在哪里？
答：可能的情况有两种
1、你买贵了，问题不算大，等几年就好了。
2、你买错了，越等损失越大。
请问：如何理解买贵了？
答：
购买了不必要的“需求溢价”，例如对于学区需求而言，核心是学位，而不是其他、包括品质、面积、户型等等等等；
对于通勤需求而言，核心是地铁，而不是其他。
对于单身青年而言，核心需求是格调，逼格越高越好，而不是其他。
一套房子所承载的“功能”越多，能够满足的“需求”就越多，价格也就“越高”。
所以，它一定存在错配。
看上去啥功能都齐全的好房子，很贵很贵，喜欢的人很多，购买的人却很少，因为没有足够的银两。
需要注意一点，有些“需求”是靠吹牛逼吹出来的，你可能是被忽悠了。
请问：如何理解买错了？
答：
小城市买老破小，就是买错了，房子和客不匹配。
贫民窟里买豪宅，就是买错了，环境和客不匹配。
买远郊改善房，错，远郊只有刚需客。
买大学城，错，地盘很大，特定人群，购买力基数小。
买商铺，错，商铺看租金回报，不看溢价。
买产业园区，大错，产业黄了，就没有然后了。
远郊买别墅，特错，别墅可能砸手里。
买公寓，错的离谱，公寓直接砸手里。
买错的类型还有很多不一一列举
一旦买贵或者买错，必然的结果就是，你以为它会涨，实际上它跌了。
六、总结
房价其实就是各种“需求”的价格集合体，以一套单价3万的房子为例，其中：
4000块居住属性价格
6000块是名校学位价格
2000块是三甲医院配套价格
4000块是地铁上盖价格
2000块是大型公园价格
3000块是万达商业配套价格
3000块是万科品牌价格
1000块是万科物业服务价格
3000块是家庭成员心态价格
2000块是社会身份标签价格
对刚需而言，精髓在于“选择”，选择越多越好，只要价格能承受，自己和家里人都满意，就好，好房更幸福。
对投资而言，精髓在于“放弃”，放弃越多越好，去掉一切不必要的需求，留下目标需求。
举例：帝都二环的一条院内行人过道，单价13万，总价150万，只因为这条过道附带实验一小学位，这可以算是一个经典案例。150万不但解决了1000万才能办到的孩子上名校问题，而且自己孩子上完学之后，学位6年自动恢复，业主卖掉还能赚钱，简直不要太划算。
所以，朋友们，你以为它会涨，实际上它却跌了。
统计价格数据，反应的是交易价格，也就是能卖得动的房子才会统计在列。
而几乎所有的城市，哪些无交易量的房子才是绝大多数，它们都是横盘或下跌的。
不是所有的房子都会涨价，无脑买入的时代已经结束。
1、房价已经很高，选择就是放弃，放弃就是选择，选房的精髓在于放弃。
2、放弃一切非必要的溢价，可以保证你不会赔钱。
3、回报的大头在于识辨风险、化解风险和主动放弃流动性溢价。
4、做到以上三条，坚定长期持有，有计划的择机出售再置换。
确实理解并严格落实以上4条，如果还不赚钱，那简直天理难容。
关于如何“有计划的择机出售再置换”的问题，篇幅限制，后面再写。
如果你认同本文的逻辑，请按照本文的逻辑和方法，评估以下项目，就当是你自己买房子，看看能得出什么结论：
项目简介：
省会城市核心区域
70年大产权商品房
单价 4780元/平米
同小区在售新房1.1万/平米
同小区二手房9320元/平米
总价 38 万/套起步
租金 2000元/月起步
仅靠租金收益，15年可回本
通过法院判决过户给你
拿到判决之后才付房款
项目地段实景拍摄：
项目小区环境实景拍摄：
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