坊间最近不少传闻，说是北三县限购政策可能会定向松绑松绑，不过官方网站一直比较沉默，没有任何关于松绑的消息。截止到现在，有一点是可以肯定的，如果真的如坊间所传，北三县刚刚稳定的房地产市场，平衡马上就会被打破。
结合现阶段全国不断深化调控，一城一策的基本调控方针基本确定，短期内北三县定向松绑政策基本无望。为什么不断有北三县开放定向松绑政策流出呢，下面我针对此进行分析。
一、限购之后的供需失衡，去化压力激增
购房者的减少，直接导致需求的下降，所以北三县的成交量几乎是“断崖式”下降，随之而来的就是价格崩盘，其中燕郊几乎从最高点的4万每平，直接拦腰截断到2万左右；大厂和香河更惨，大厂房价从3.5万，直接跌至1.5万，跌了将近60%，香河更是从2.5万的均价，下降到了1万左右。
天朝子民向来有“买涨不买跌”的优良传统，需求和价格双双跌落，直接导致北三县的房市出现大量积存，北三县一度成为整个河北地区最大的房产库存地区。其中大厂和香河的库存期均已超过30个月，自然资源部发布的《自然资源部发出通知 制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标》中，北三县赫然在列。
今年年初北京市政府已经完成搬迁，通州北京副中心战略定位，京津冀协同发展战略以及通州与北三县“四统一”的战略规划，都决定今年是北三县的机遇远远不像现在的房市这么不景气。
正是由于通州副中心与北三县协同发展的“四统一战略”，使北三县在减少供地的背景下，依然是各种项目不断上马施工，减少供地并没有导致建设项目减少。
统计显示，仅仅燕郊一个地区，今年开工建设的房产项目就不低于20个。算上香河和大厂的话，预计今年开工的房地产项目会在60个左右。预计包括住宅、办公等各种类型的建筑，完工可供应规模可以达到600万平方米。
受限购政策影响，燕郊虽然销售量和房价均出现大幅度的下降，但是房地产市场还是好于大厂和香河。统计显示，过去的一年中，燕郊新房成交量接近4000套，大厂和香河略少于燕郊。但就这个销售情况来看的话，北三县去化能力基本上维持在每年一万套左右。但是北三县不断有新的项目上市，又有持续的新项目开工，可以说本就沉重的去化压力，还在不断激增。
二、官方称要满足这三类人的住房需求
2019年4月13日，三河市人民政府办公室关于印发《的通知》，以下简称《通知》 。《通知》中指出在2019年1月1日至 2019年12月31日期间，三河市住宅用地供应总量为75.2463公顷，其中保障性住房供地量为7.5246公顷。并明确要满足三类人的住房供应。
这些土地如果全部建设完成的话，按照建设小区的平均容积率为2.0的情况计算的话，预期新增住宅供应面积高达150万平方米，即使平均下来每套面积100平方米的话，也将新增1.5万套住房。北三县去化能力，也仅仅每年1万套左右。去化压力巨大。
如果仅仅只是土地供应的话，那份《通知》显然不能引起太大的关注。关键在于《供应计划》的编制背景中指出“要立足承接北京非首都功能疏解人员、入驻副中心后北京市机关工作人员、北三县未来增加人口的住房需求”。
1、北京非首都功能疏解人员
主要是承接非首都功能转移带动的企业职工人员。去年河北省京津项目共计2516个，累积1400多家京津高新科技企业到河北落户发展，其中北三县的位置决定北三县是这些企业的首选地之一。其中的代表就有中国人民大学的“三区一基地”项目、纪中文化影视拍摄制作基地项目、 北京全时汇运营与结算中心项目、 汉王制造、中兴通讯、世维通、有研总院等等。企业入驻会带来大批就业岗位，大批涌进的企业职工，必然成为去化的主力军之一。其中的代表就是大厂潮白河“人大新校区大厂拓展区社区项目”，这个项目人大职工可以直接购房。
2、入驻副中心的北京机关单位工作人员
虽然今年年初北京市政府已经搬往通州，但是单位人员所分配的住房只是周转房。虽然理论上不排除这些周转房未来可能作为新的“公房”的形式存在的可能性，但是就目前来看，现在这些周转房还只是相当于临时的“宿舍”，并没有个人产权。同时随着机关单位不断迁入通州，周转房随着人员入驻的增加，必然也会捉襟见肘，所以北三县必然会成为机关人员满足住房需求的重要选择之一。网传香河已经放开对北京市户口购房者的限购，虽然现在只是网传，但是机关人员可以在北三县买房是必然的趋势。不仅是推动通州和北三县“四通一”政策实施的一种重要举措，也有利于京津冀一体化建设，帮助机关人员更好地服务副中心发展。预计北京机关单位全部完成搬迁之后，副中心的机关人员数量可能会有数万人，对急需去化的北三县来说，绝对是一个利好消息。
3、北三县未来增加的人口
通州和北三县“四通一”政策的实施，将会为北三县带来大量的高新企业和科研中心的入驻，而这些企业的职工，很有可能会通过人才引进等方式落在北三县。从长远来看，这类人群的数量，会比副中心机关人员数量要多得多，未来将会产生大量的住房需求。未来这类人群将会成为北三县去化的主力军。
三、现行政策条件下，北三县保障的可能性基本为零
首先，我国各个城市的调控政策一城一策的基调已经确定，限售限购也基本上成为了大中城市调控政策的标配，北三县虽然算不上大中城市，但是其地理位置决定“房住不炒”的基本思想下，北三县的限购政策会在短时间内不会比一般的大中城市更松，尤其是继西安、苏州加紧限购的“枪打出头鸟”的这一背景下。
其次，河北省已经开始执行全面网签备案制度，在“房住不炒”思想背景下，通过严格管控网签，房价上涨过快的可能性极低。
虽然现阶段并没有明确的关于北三县的限价政策出台，也没有公式明确的限价信息。但是在不断完善的网签备案制度和严格的政策调控下双重监督下，北三县房屋成交备案价格短时间内已经不可能出现大幅度的波动。所以短期内暴涨是不可能的。
再之，7月30号的政治局会议不仅重提“房住不炒”的定位，同时提出“不将房地产作为短期刺激经济手段”，所以全国房地产市场都会在一个比较稳定趋势下发展。北三县必然不可能逆势而为。
四、北三县的长期价值
虽然短期内暴涨是不可能的，但是北三县的投资价值却不应该被低估，尤其是“四统一”政策不断推进和京津冀协同战略不断深化的历史背景下。通州和北三县作为环京最重要的城市群之一，将会迎来新的发展机遇，城市群也将成为我国楼市的亮点之一。
北三县的发展战略“四通一”、“京津冀一体化”等在此不必赘述，“加快重大战略实施步伐”对北三县的意义非常，北三县作为承接非首都功能的尖兵，是非首都疏解功能企业的首要选择之一，具有极强的战略意义。长期价值不可限量。
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