A、雪茄在2019年8月1日写过一篇预测房价下跌的文章，预测全部兑现，下面是当时预测的原文：【房价下跌：如果你持有1000万的房子，每年大约亏损是40万约3.3%左右，1000万的房产在全国任一地方每年租金最多18万左右约1.5%，而1000万房子按揭贷款年化都在5.5%左右】，简单的说就是持有1000万的房产每年付利息55万➕，而每年出租收益在18万元左右（还要保证不断档长租），两者之间相差40万左右。所以现在是你卖出【两套以上，刚需除外】房产最后逃顶的机会，记住房产出售时有人出价就立刻成交，接下去全国房价一定是持续下跌的，这毋庸置疑，从国家政策【房子是用来住的不是用来炒的】以及市场的规律来判断，请看下面解析。
一、十年前或二十年前你没有投资房产是错过资产增值的机会，十前年的房价就如现在A股的绩优上市公司一样便宜，现在买入持有好的公司，将来的收益会和当初投资房产一样，三倍甚至十倍的收益；所以现在正是进入股市投资的最佳机会。
二、中国房价在3-4年前已经达到高峰，这几年房价一直横盘下降，全国市场进入饱和状态，市场有价无市，房地产出来的资金已经慢慢开始流入股市，中国老百姓的投资渠道很少，以前还可以投房产，现在就剩下股市这个投资渠道啦，所以雪茄看好未来十年中国的股市。
三、现在全国各地都在出购房的各种利好政策，比如解除限购，零首付、一人购房全家帮等等各种变相的政策，那么一个很简单的道理，如果房子好卖，需要出台这样重磅促销政策吗？
雪茄的解析：答案是房子已经卖不动啦，所以雪茄认为，现在是卖出多余房产的最后机会，也就是逃顶机会【当然刚需的除外】让我们来看看下面的一些数据和资讯。
1、当前各地面临房地产市场销售遇冷的问题，国家统计局发布的2022年1-5月全国房地产开发投资数据显示，1-5月，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6％；商品房销售额48337亿元，同比下降31.5％；全国商品房均价9527元/平方米，同比涨幅为-10.3％。
2、国家政策定调“房住不炒”定位，现在出台利好政策，可以说是暂时性的。
3、以深圳为例：目前房地产中介公司已经关闭了三分之一的店面，人员离职已经超过三分之二了，深圳的成交数据显示住宅都是跌的，深圳的二手房成交量这几个月都没有突破2000套，是十五年来历史最低的成交量。
4、全国各地不断推出公租房：《深圳市住房发展2022年度实施计划》正式发布。2022年计划建设筹集公共住房不少于12万套(间)，供应公共住房不少于6.5万套(间)；计划新开工商品住房约7万套，供应商品住房约6万套。
5、雪茄这样认为，如果你确实想投资房产获利，倒不如直接买房地产上市的企业【最好选择龙头或者大股东是国资委】，比如万科A000002、保利发展600048、招商蛇口001979、西藏城投600773等等，投资股市变现还比较容易，房价如果涨，地产类股票就涨，这里雪茄只是打个类同的比喻，而不是说买这些股票肯定会涨。#新能源# #房地产# #数字经济# $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $中国恒大(03333)$
六、受多种政策的不断刺激（雪茄可以理解为忽悠或接盘，记住刚性需求例外），6月房地产市场百强房企单月销售业绩虽然环比增长六成，但上半年累计销售业绩和拿地规模同比降幅仍大，这充分说明房产已经有价无市，处于下跌横盘中，房子难卖，导致于开发商拿地意愿不强，这两个数据就是明显的信号。
B、房产税和二手房土地增值税已经在路上：
一、中国很多地方政府财政收入是靠卖地，中国房地产数据研究院数据显示，全国12个城市的财政对土地的依赖程度超过100%。现在很多地方政府由于土地卖不出去，财政困难，因此雪茄🈶️理由相信，不久将来，很快会推出并实施房产税和二手房土地增值税，来增加地方政府的财政收入。当然这两个政策的实施对普通老百姓根本没有影响，因为中国老百姓80%都只有一套刚需房；如果这两个税种实施，对房价是重大利空。
二、房地产税改革不断提速，进一步深化房地产税改革的试点，土地增值税已经在征求意见稿中啦，这些政策对房市都是极大利空。
C、目前民营房企的负债率都非常高，特别是高负债加杠杆的，前景都不容乐观，比如恒大地产、碧桂园、建业地产、融创等等，高负债成为悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑，随着行业整体增速放缓，高负债潜在危机被放大，所以大部分的房地产企业都不可能在有钱去买地啦，这就会陷入一个恶性循环，结果就是地卖不出去，民营房企逐渐被收购或者倒闭，从而连锁反应到房地产相关的庞大产业（看看和恒大有关联的上市公司以及和恒大有业务往来的企业状态），间接影响到这些产业的从业者，那么整体购买力就下降啦。
D、购买力下降：
一、当预期持有房产不能增值的时候，大部分人都会选择观望，从而造成无量横盘，所谓横久必跌，需要资金的就会降价卖出，那么连锁反应又来啦，本想买的看到房价又跌啦，就会再次观望，因此有购买力的人也不买啦。
二、三年来全世界的疫情造成经济严重衰退，加上乌克兰战争的雪上加霜，中国经济也面临严峻的形式，好在我们国家的内循环和体谅足够大，但三年来，多少企业裁员减薪，多少人收入减少，这个数量是非常巨大的，这就是购买力持续下降的最重要原因。
E、雪茄知道看空房价，很多人很不舒服，但反过来讲，如果你能够领悟本文的焦点，就如股市一样，在顶峰时逃顶，收益会是最大的。当然房产还是🈶️一些会涨的，比如一线城市的高端房产，还有大平层、别墅，这些可能还会涨，因为这些是稀缺资源，特别是当房产税出台的时候，大部分家庭为了不交房产税，都会选择只持有一套房产，那么大平层和别墅就会是首选。
F、声明：本文是雪茄个人的观点，仅作参考，某种程度而已，投资房地产的黄金时间已经一去不复返啦。
G、未来最好投资赛道就是中国A股的三大板块：
一、新能源：分支赛道板块的汽车产业链、光伏、风电、水电：理由：新能源是一个超级的万亿市场，这个赛道将🈶️可能取代房地产成为中国新的经济增长点之一，通过消费、节能拉动经济增长。
二、新基建：拉动内需提高GDP增长，中国经济增长的三驾马车之一投资，新基建的投资。
三、数字经济：科技强国，百年大计。
综述：雪茄认为这三大板块是最值得投资。