| 发布于: | 雪球 | 回复：5 | 喜欢：0 |
综合体市场有个特点，是完全割据的市场。
比如如果我们说现在小鹏汽车走下坡路，竞争力减弱，市场不行了。那么他整体全国市场都不行。它看上去可以很激进产品做好了，全国很棒，可是反过来也是产品做差了，全国市场都崩。
但是综合体这个产品呢，江苏的和浙江的完全没有关系和海南的也完全没有关系，30公里范围外几乎影响就不大。这就导致他的产品市场和竞争波动性减弱。更像一家赌场，整体是正期望盈利，在一些赌局上的输不妨碍整体。整体租金也不会突然崩，在一些弱的项目也可以尽量调整改善，平均一家综合体的投入运营后，年运营租金平衡线在2600万，理论上一家投入运营的综合体，一年零租金关停掉，开支不变情况下会拖累集团2600万的利润现金，当然这并不计算投入回报率，仅仅说一家综合体后期现金流很难拖累集团。目前新城平均租金在7600万，综合体的财务模型更像一家酒店。