在前两天针对中小企业主申请疫期政策的文章各地中小企业主申请疫期政策一次性告知单中，我们发现大量用户集中抱怨的问题都是房租压力。根据数据显示，除超市和药店以外，春节假期后，全国商场的总体开业率在40-50%之间，且开业商场普遍缩短了经营时间，到目前为止，疫情较轻或控制较好的一线城市，有90%以上的商场已恢复正常营业，但商户员工返岗率不足50%，消费者更是寥寥无几，营业额断崖式下滑。在这种店铺不开门，工厂不复工，还有部分行业工资打折，收入几近归零的大环境下，需按时交付的房租就成为了众多企业主及租房客的主要压力源，应声而起的就是各种减免房租的呼声。那房地产相关赛道最近是在安心过大年么？
【住宅市场●短期受限、需求延后】
房产交易赛道画像
根据新财观察赛道画像，房产交易和房产开发均属于房产建筑的细分赛道，已经历20年发展。据可查数据显示房产交易创业项目数:499、获投率:33.6%、退出率:5.9%。从整体分布看，呈现高规模、中获投、较低退出的特点；房产开发则已经历27年发展，获投率:29.5%、退出率:30.7%。呈现中规模、低获投、退出良好的特点。
整体来说，相关赛道已进入成熟期，除大量房地产上市公司外，在一级投资市场的标杆公司表现也可圈可点。在疫情影响下，接近九成经纪人开展业务受到明显影响，超六成认为其撑不过6个月，且认为一季度住宅市场交易量将下滑超过50%，但整体观点认为这种冲击是暂时的，同时直播、VR等售卖方式迅速上线。紧接着，恒大宣称线上3天实现47540套认购；贝壳新房单一项目开盘8分钟，认购1068套；500多家房产机构的近万名置业顾问在淘宝直播平台"云卖房"。相比新房交易的市场低迷而言，房屋租赁业务则在最近备受争议，其标杆公司蛋壳公寓在去年年底刚赴美上市成功，但在疫情爆发后先是要求房东免租1个月但租客却不能减免租金，且，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、武汉、杭州等多地在内的租客都收到了蛋壳的退租通知，目前尽管全力补救仍深陷双面维权投诉。
标杆公司
另外值得注意的是，在疫情中，各楼盘的物业体现出了完全不同的服务质量，从外来人员管控到小区内消毒清洁，物业的好坏直接影响了住户的体验。目前楼盘物业主要一部分由开发商自营，一部分由类似绿城服务、彩生活等头部物业公司提供，还有大量的各地非规范中小物业，甚至没有物业。整体来说物业管理渗透率仅为 57%，发展阶段较为初期，相关头部标杆公司还未出现，有较大发展空间。
【商业地产●存量时代：房产后市场】
相比于住宅，在这次疫情中受伤更明显的是商业地产，无论是大型购物中心还是写字楼，都属于属于高人口密度、高流动性区域。从消费者角度，快递复工后，购买需求基本可以通过线上解决；从租户的角度，中小商铺和企业可能直接面临倒闭退租的情况。所以商业地产的恢复周期要远长于住宅市场。根据相关调查显示，写字楼和商铺均有超半数经纪人预期未来一年空置率将上升，且其中预计上升超过20%的占比最高，写字楼空置预期更偏悲观超三成经纪人预计空置率上升超过20%。
实际上，即使没有疫情影响，商业地产自2017年开始就进入了调整期，以前开业招商躺着收租的日子早已不存在，商场门可罗雀，写字楼大量空置。对商业地产来说，尤其是一线城市已迈入存量消化服务升级的时代，线下场景购物功能逐步降低，体验价值更受关注，商业地产运营能力的重要性变得格外突出，这也与住宅中的物业管理不谋而合。参考近期内表现较好的融资事件，基本都集中在装修、空间运营、数据运营等房产后市场赛道。类似creams、装店易、领汇吧都是在原地产项目的基础上，提供空间使用效率或运营能力的项目。
【最后的话】
房地产一直是备受热议的行业，也在近20年里造就了无数富豪。然而疯狂盖楼的时代已然过去，服务能力、运营能力会是下一个时代的必备技能。有相关资源的创业者可考虑从此方向入手。
附一：本文赛道及机构索引：
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