还有投资性房地产这一块，万科是以成本模式计算的所以还要计提折旧。新城控股按照公允价值计算的，这样公允价值损益就可以计入利润表了

房企调节的手段还是挺多的，先提一些空间较大的：
1.合同完工进度的确定，它影响营收的结算金额，计划下一年度初结算的，放入本年度结算或者本年度结算的放入下一年度结算。这个调节营收空间可达20%，对应利润20%。举例$万科A(SZ000002)$ 万科：2019年已售未结的合同金额是6091亿元，较2018年末增长了14.8%，这部分都将在近两年内结算，部分金额可以控制在2020年或者2021年结算。

2.高毛利低毛利项目结算顺序，要财报好看，先结算高毛利的项目，反之亦然。对应调节利润可达20%。举例$中国恒大(03333)$ 恒大：2018年利润375亿，而2019年只有171亿，原因结算项目的毛利下降，实际上是通过结算顺序调节了。

3.利息资本化，实际支出的利息可以全部资本化，也可以算作费用，这个调节空间很大，-50%~100%。举例$碧桂园(02007)$ :碧桂园2019年利息资本化达100%，新城控股80%，而万科40%都不到，如果都按照40%计算，看看各家利润还剩几何?
4.表外负债，房企很多项目都是合作开发的，有部分利润来自于投资收益，这些是不并表，调节空间很大。

5.投资性房地产价值重估，投资性房地产可以以成本法计量，也可用权益法计量，成本法每年计提折旧；权益法每年重估一次，差额计入公允价值变动损益，一般能带来正收益，但不会产生正向现金流。举例：万科、保利等都是按照成本计算的，每年都要折旧，万科2019年计提折旧15.5亿，而新城控股采用权益法计量，2019年带来正向收益25.5亿，这一来一去差了40亿。
6.长期股权投资价值重估，同第5点。
7.资产减值损失。举例：2019年万科存货跌价准备29.9亿元，房子还没有卖呢，结算更晚，万科把可能的利润较少算到2019年来，这种调节给后面留了利润空间。
8.少数股东权益。上市公司可以子公司年度的利润分配或者因为阴阳合同等，调节归母利润。
9.递延所得税资产和负债调节利润，这个很多人忽视的，这一块调节空间也是很大的。举例：万科2019年递延所得税资产234亿，同比上升49%，和销售增长严重不符，实际上这给后面调节利润留了很大空间。我看了财报，怀疑是因为2019年万科土地增值税增加100亿导致的。
暂时先想到这些，希望补充更正。

调节利润的基本上就是你总结的，还有一种可以打时间差年底交房与跨年交房，做个时间差。

已售未结