看了阳光城今年的中报，给我最大的印象就是这家公司“很稳”！这符合以“双斌”为首管理层的稳健风格。也许以后你很难见到阳光城会有 40%+、50%+的利润增长；但每年 15%+，20%+ 的利润增长，保持个好多年，也是一块很肥的肉啊!
先说说她的可售土储，从去年年底的大概 4100 万平米增长至今年年中的 4994万平米，约 22%的增幅，土地投资节奏并没有慢下来，还是要发展、要增长。这 6845亿的可售货值有 74% 位于一二线城市，权益比例是 65%，还是挺优质的，也保证了未来两三年的销售。
利润方面，中报归母净利润为 17 亿，同比增长17.5%，在上半年疫情的背景下，这个成绩已经不错了。但利润会受资产减值、利息资本化 (阳光城这几年的资本化率都在90%以上，保持高位)、销售费用资本化等等影响，所以不能对它太认真，知道利润的数字范围就好。我更看重的是现金流量表，上半年阳光城经营现金流净额154亿，同比增长77%！这与管理层抓销售回款密不可分，回款率达到 80%。
还不能只看经营现金流，因为房企投资新土地有时是通过控股或参股其他房企的形式进行的，所以也要看她的投资现金流。阳光城的投资现金流净流出 -89 亿，那么“经营 + 投资”的现金净流入就是 154亿+(-89亿)=65 亿！在很多公司上半年现金都大量流出，利润亏损的情况下，市值300亿阳光城能做到有利润，而且经营和投资的净现金能流入 65亿，这不能不算是优秀吧？！
在保持土储稳定增长、经营有利润的同时，阳光城的有息负债也得到很好的控制。由下面的筹资现金流可以看出，公司在上半年借款 395亿，还款371亿，一进一出基本上差不太多，因此这三年的有息负债规模都控制在 1100多亿，没有大规模的提升。
阳光城的货币资金端达到 484亿，足以覆盖 377亿短期有息债。 净负债率也下降了 23个百分点至115%，距离目标100%不远了。比较令人担心的是未来一年将要陆续到期的 50 亿的永续债，如果阳光城不还这些钱，那么永续债的利率将会上升到 10%+，对归母利润是个很大的负担；但要是还了，净负债率想降到 100% 短时间就没那么容易。虽然是两难的处境，还是希望阳光城咬咬牙还了永续债，这样归母利润才是实打实的，不会被拖累。
还有个好事儿就是阳光城的贷款利息从 7.7% 降到了 7.5%，优化了0.2%。有人可能觉得这降得也太少了吧！但考虑到阳光城庞大的1100亿有息负债，即使只降0.2%，一年下来也能节省 1100亿 * 0.2% = 2.2 亿的利润了，也不少了对吧。
随着通货膨胀的持续发酵，战投的引入，想必这个贷款利息会继续降下去，这也是阳光城未来利润释放的一个看点。
刚才算过 “经营 + 投资” 两项的净现金流入是 65 亿，上表中阳光城融资的净现金流出是 -43亿，加到一块儿相当于阳光城上半年的整体净现金流入 22 亿，和中报利润的 17 亿相吻合，可见这个利润是经得起推敲的。而且这个利润是在总有息负债规模稳定、销售增长、土储增长的情况下得到的，可持续性比较强。
最后跳出报表，说说大的方面，虽然未来房地产整体销量很难有大幅增长，但由上图可见，TOP50、TOP30、TOP10的市占率在持续提高，这是个大鱼吃小鱼的时代，所以头部房企会有很多小鱼儿可以吃，依然会活得比较滋润。阳光城的看点在于她虽然起点不高，但管理层很优秀，所以向上的空间大。再加她有 TOP20 的规模，在竞争中就具备一些 “大鱼” 的优势。如果能持续地把优势转化为利润和现金流，提升股债市场认可度，从而进一步降低融资成本、提升利润，这就是个正循环。今年10万+的品质物业交付和明年物业的分拆上市都将是这个正循环的催化剂。