楼市股市利好不断,负债率怎么控制?

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一、楼市放宽

住建部:#充分赋予城市房地产调控自主权##各城市可以因地制宜调整房地产政策#

可以预测,一线城市的限购将大大放松,而且首付比例会调整,利率也会调整,会持续往下走。我们现在CPI通胀这么低,利率还有下降的空间。

无论是在美国、澳大利亚、新西兰还是新加坡,高端的房子都是有投资属性的(因为与土地资源挂钩)。国内也是,“房住不炒”已经很久没有提了。

刚刚看到卢克文发文:宣布各城市可以自主调整房地产政策出来后,“一线城市广州立马按耐不住了,立刻调整了自己的购房政策。总结下来有四条:

1. 新买120平以上房产不限购,名下已有120平以上房产不作数;

2. 名下的房子租出去了,不作数;

3. 名下的房子挂牌准备卖了,不作数;

4. 商住房不限制转让对象,公司个人随便转

“在我看来广州的这几条跟情趣内衣有得一拼,明明可以脱光的,她非要在身上挂几根布条,不晓得算是最后的倔强,还是欲擒故纵。

要我说不如大大方方开放多套房投资算了,扭扭捏捏的何必呢?

2024年,广州市计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套,发放住房租赁补贴1.8万户。

言外之意就是,富豪和首次购房的年轻人分对待,有钱就多买房,帮助广州提高土地财政,想怎么炒就怎么炒;没钱就给你最低保障,保证你有地方住,不会流落街头。

是不是很熟悉,这不是妥妥新加坡模式么。”

我今天跟朋友讨论,有闲钱投资,应该买房子还是股票/基金:

朋友说:要放弃房子像过去一样,还会大涨的幻想。但是,也不要以为“房价如葱”“明天腰斩”会真的存在。因为我国房价下跌34%,就是金融系统的极限,因为首付比例是30%,跌出这个幅度金融系统就会有大批坏账........

楼市和股市,可能真的都快见底了。

投资房子和股票目的都一样:那就是跑赢通胀,穿越经济周期,实现资产增值。

其实,过去这些年,把人和人之间的财富差距拉开的,还是房价。

笔者就后悔自己2012年在上海工作的时候,那时公司老板建议大家尽早买房,但我没有咬牙借钱买套房子。现在我们85后那一批人,去一线城市工作并买了房的同学,和一直在小地方工作的同学相比,资产差距还是挺大的。

如果单看大家的收入情况,差距就没有那么大。举个简单的例子来说。上海房价是6万多一平,长沙房价是1万多,上海人均可支配收入是8万多,长沙的人均可支配收入是5万多。那么上海房价是长沙房价的6倍,上海的人均收入连长沙人均收入的2倍都不到。拉开上海人和长沙人财富差距的,还是房价。为什么网上很多人对同样是500万,感觉就差距那么大。也是因为房价。你在北京、上海待久了,天天看到连那种几十年楼龄的老房子,一套都能卖个500万,慢慢的,你就会觉得,500万不是钱。但如果说,你是在长沙那种城市,天天看着房价1万来块,一套河景大平层,也才300来万,一套老破小60万就能买到,你就会觉得500万很多了。

中国是个很大的国家,大到任何一个侧面都没法描述全局。

最头部的几百万人可能财富规模并不比美国头部富人集团差;

靠前的五千万人完全是发达国家生活标准;

同时月入三千以上只有四亿人,过了3000这条线,就是中产阶级。

招商银行的财富管理报告说,我国可投资资产超过一千万的个人(就是现金、股票、投资性房产,或者说去掉住的房子剩下的可以流动的资产,加起来一千万),这些人有多少呢?

从2010年的50万人,快速增长到了2022年的316万人,预计在2024年达到近400万左右的规模。

大部分都是一线城市上市公司管理层,还有各种东南沿海小老板。中西部少一些,不过每个城市都有一些从事专营业务的,比如土方车和挖沙子的,还有这两年崛起的网红什么的。

北上广深等一线城市的高端的房子不放开限购,猜猜富人们会想方设法去哪里买房?北美、澳洲、新西兰、新加坡等等。与其国内限制不让买,让资金外到海外买房,还真不如放开了一线城市高端房屋限购。

总之,放开让富人投资买房,稳定资产增长的预期,

二、审视自己的负债率

买了房的人,大多都背负着房贷。在目前贷款利率下降的关口,最重要的是需要将房贷利率降下来。特别是房贷利率在5%以上的,最好跟银行协商,降到4%以内。利率能下降一个多点,30年的房贷,多的可以省下几十万的利息。

公司需要控制资产负债率,个人和家庭的也一样需要审视自己的家庭负债率。

比如房屋总价是500万,贷款了300万,负债率就是60%。如果还借了消费贷,或者股市开通了融资融券,负债率就更高了。

如果负债率超过60%,或者每个月还给银行的房贷+车贷等支出超过60%,就需要降低家庭资产负债率,来渡过下行的经济周期。否则,家庭抗风险的能力将减弱。

投资搞钱的底层逻辑是什么?在一次次经济周期波动中,找到合适的时机、标的物、符合趋势做长短线家庭资产配置。让正向现金流覆盖债务支出,让家庭负债变成资产。

所以,还年轻的时候,想要资产增值,适量的投资和负债是有必要的。但负债率尽量控制别超过总资产的60%,每个月还利息的支出,不能超过总收入的60%。

这样来看,上班最大的意义,是工作能让你有规律的生活,有见人的机会,有稳定的社交圈子,还有来自客户同事或多或少的压力。

这样一来能促进你不断前进,不至于生活越来越堕落。二来可以给你提供稳定的现金流。

总结来看,笔者由于生活在长沙,房价便宜,家庭目前的负债率非常低。随着限购政策的放开,利率的降低,资本市场对投资者的收益和获得感更加重视,国内后续并不会缺少投资机会。

目前楼市和股市的政策底已经到来,等年后大家信心恢复,市场有了较为稳定的预期,还是准备逢低分批融资加仓。

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不是新房首付三成,而是经营贷物业贷,很多贷款都是以房产土地抵押贷出来的,房价下跌借贷人将房子丢给银行,这才是银行害怕的