地产股票估值原罪不是“天花板”也不是“调控＂，而是上市地区。
中国地产公司，上市市值在不同市场估值差异巨大。
在深沪证券市场，地产股遭到国内机构一致抛弃，估值很多低至市盈率4倍附近。
可在港股市场，地产股受正确对待，普遍估值较高。
而在其他大部分行业却相反，A股估值普遍对港股存在不合理溢价。
以三大内房为例，在港股市场，中国恒大市盈率13.5倍，碧桂园4.7倍，融创中国4.5倍，平均7.6倍，而以国内主流记帐方法计算为8.3倍。三大内房的高周转模式，无论是在A股还是在港股，普遍被认为高周转难以为继，市盈率估值应排在最低。如果在A股上市，股价要下调20％才和市场同步。
以央企华侨城为例，市盈率4.5倍，假如在香港上市，按照港股记帐制度，市盈率为4倍，不但低于三大内房平均，也低于可比同行业多元地产公司的8～12倍市盈率（如龙湖集团12.6倍，绿城中国23.8倍，世茂集团8.6倍，中国金茂6.8倍）。也就是说，公司如果在港股上市，估值至少多一倍为13.56元以上。
以央企保利地产为例，市盈率6.8倍，如在港股入乡随俗记帐为6.1倍，低于三大内房平均。
再以民营地产金地集团为例，市盈率6.5倍，与三大内房接近，但公司周转模式和成长性明显好于三大内房。
以荣盛发展为例，市盈率3.6倍，不及三大内房平均一半。
结论：地产公司在资本市场估值，企业经营状况只占一部分，倒是上市地区影响较大。在国际化市场，投资者一般理性，股票估值相对合理。而在A股市场，机构投资者一般都无知变态，股价上天入地。投资者要么放弃本性疯狂起舞，要么忍受孤独寂寞。
本分析采用公司样本为年销售千亿以上公司，或者营收虽不足千亿但盈利相当于营收千亿以上公司盈利的，并剔除非理性炒作公司如万科等。统一以最近一年19年业绩为依据，并以10月8日收市价作计算。
（顺便题外话解释为什么不列入万科作比较样本，请持有万科的拿笔记录，以后不一定听到如此真知灼见。地产公司并不是规模最大就有超过同行的资格，当年的消费龙头长虹春兰现在怎么样就是前车之鉴。万科市盈率8倍，远超一众住宅开发公司的市盈率，按照价投所声称的同股同权，机构们是解释不了A股万科价位高于港股万科35％的合理性。其实，估值最重要考量就是成长性和管理层，不是规模，而地产板块中，大量地产公司未来二三年业绩增长性很多是15～20％，而万科缺的恰恰是成长性，去年只增长13％，今年明年预计增长更少，还有管理层过往人品表现不用我说吧，这就是股价被迷信龙头的投资者非理性炒作的判断依据）。
本文撰写原因，是因为市场存在港股估值低于A股的惯性思维，而本研究结论大大不同，在此氛围下更是视觉极其稀缺珍贵。
以上纯属个人研究，据此投资风险自坦
万中财经
2020年10月8日 @今日话题 $万科A(SZ000002)$ $华侨城A(SZ000069)$ $中国恒大(03333)$