华侨城“失去的十年”究竟发生了什么?

华侨城“失去的十年”究竟发生了什么?

十年间,小树会长成沧桑大树。

资本市场上,很多股票股价几倍甚至几十倍于十年前。

经常有投资者在抱怨华侨城股份公司股价十年不涨,怀疑管理层保守运营。认为公司从十年前仅次于万科保利等的一线房企,下滑至如今二线房企,是股价十年不涨的主因。市场谈论A股地产龙头,依然只见“招保万金”,不闻“华侨城大哥”。市场充斥着华侨城“失去十年高速发展期”的声音。

为正视听,还原真相,本文从多方面数据对比,分析华侨城十年间究竟发生了什么?

这是二条道路,万科恒大们把握住地产十年黄金发展期,充分分享中国地产蛋糕。而华侨城的经营者独具慧眼,立足未来,转型文旅地产,走上了和“招保万金”完全不同的发展道路。

企业利润是企业经营躲不过的命题,二条道路孰优孰劣呢?

下面先比较十年间“招保万金”和华侨城的净利润变化。

以2009年~2019年十年利润变化比较。

(由于招商蛇口15年重新重组上市,数据缺乏连续可比性,故不参与比较。)

(以截止20年4月10日已公布年报信息为准,还没公布的参考机构研究数值)

一,利润增长性比较。

万科A,2009年净利润52.8亿,2019年净利392亿,增长642%。

保利地产,2009年净利润37.3亿,2019年净利266亿,增长613%。

金地集团,2009年净利润19.4亿,2019年机构预计99亿,增长410%。

以上三家A股地产好学生一线房企平均十年增长率555%。

华侨城A呢?2009年净利17.1亿,2019年机构预计129亿,增长654%。

二,市值市盈率比较(以20年4月10日收市价)。

万科市值3038亿,市盈率7.7倍。

保利市值1753亿。市盈率6.6倍。

金地市值601亿,市盈率6.1倍。

三家一线房企平均市盈率6.8倍。

华侨城A市值527亿,市盈率4.1倍。

从上图可直观看出,经过十年发展,华侨城在扎根文化旅游同时,企业创造净利润并没有减缓,成长性高于全部一线地产公司。但是,在资本市场却比三家公司低估40%。是谁给基金经理们抛弃华侨城的勇气?是梁静茹吗?

三,与香港市场三家头部内房股比较。

由于会计记帐方法差异,为准确对比,华侨城也采用相同部分公允计算,如果只修正折旧部分,得出19年净利润146亿,如果全部采用内房股制度,华侨城19年总利润至少150亿,暂且以150亿与内房股比较。

中国第一房企,中国恒大,19年总利润173亿。市值1657亿,市盈率9.6倍。

中国第二房企,碧桂园,19年总利润395亿。市值1903亿,市盈率4.8倍

中国第四房价,融创中国,19年总利润260亿。市值1529亿,市盈率5.9倍。

从上图看知,相比三家内房股,华侨城A净利润不是少很多,但是市值却少一大截。难道说央企身份,社会主义制度下,华侨城发展前景会比民营企业差一半?

初步结论。

三家A股头部地产十年平均增长率555%,而华侨城十年增长率654%,高于全部三家一线地产公司,但市场估值市盈率比三家房企低40%。

三家香港头部内房股平均市盈率6.8倍,而华侨城采用内房股记帐方法为市盈率3.5倍,估值比内房股整整低一半,而年度利润也只比中国第一房企中国恒大少15%而己。

而文旅行业沉淀企业重资产,初始某个时段企业利润增长趋缓是世界共性,所谓华侨城失去十年高速发展期纯属无稽之谈。

假如说有失去,那也是用失去短期利润可以更加最大化的十年,换来未来稳定快速发展的几十年。

虽然资本市场定位极其荒谬,但企业发展未来更加重要。

随着房住不炒政策实行,中国房地产结束了快速发展期,全面进入稳定发展。市场七家头部一线房企(恒大,碧桂园,万科,融创,保利,招蛇,金地),为了摆脱行业瓶颈,寻求未来发展,争先恐后地发展多元化,大部分寻求转型文旅地产,学习华侨城十年前所走道路。但目前还在转型探索中,暂且难言未来是否能够成功。

而华侨城以前膽性思维,提前十年,站在山峰,俯视着山下一众小弟,感叹万千!

过去十年,华侨城从只有八个合作和独资景区的世界旅游景区集团第八强,发展到现在共有景区旅游区20个,酒店24家,年接待游客5209万人次的世界第四,亚洲第一的文旅综合发展公司。

过去十年,—— 是华侨城成功转型,蓬勃发展的十年。

过去十年,—— 是七家一线房企失去的介入文旅机会的黄金十年。

未来十年,华侨城因为有成功转型基础,公司发展前景和净利润成长性远远高于七家一线地产公司均值,甚至十年内年利润总额有可能挤身三甲。

而错失文旅发展十年的头部地产们,未来十年先不惶论快速发展,也许有的就连保持稳定生存发展也是一种奢望。

不识庐山真面目,只缘身在华侨城

(本文纯属个人研究,错漏难免,据此投资风险自担)

万中财经

抄送:华侨城A 中国平安 平安银行 恒隆集团 中信证券 格力电器 建发股份 招商蛇口 建设银行

#2020Q1雪球失宠榜#@今日话题

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精彩评论

kwgkwg158052020-04-20 14:39

十年前华是多少PE?四大是多少PE?华这十年就是还债

欢乐野战大队2020-04-20 10:20

站在房地产开发商角度来看,感觉与头部企业差不多
站在旅游角度上来看房地产这块附加业务就发现企业是深谋远略

欢乐野战大队2020-04-20 14:36

游客根本就不是冲着IP去的,而是游乐娱乐设施吸引流量,然后再把流量导流给消费衍生品,导流给授权商标衍生物,流量形成垄断平台后就再销售文创商品,主题公园直白一点讲就是引流工具/品牌IP传播途径,类似广告媒体

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未央长乐77703-07 12:55

银粉也是按pe买的。。。买民生的痛不欲生,买招行的意气风发

我94132020-10-30 09:43

华侨城分析比较全面

金哥7772020-07-22 20:25

我刚打赏了这个帖子 ¥3,也推荐给你。在雪球经常有人讲华侨城错过了房地产快速周转的十年,但实际上最优秀的快周转房地产公司万科,保利,金地最近十年净利润增长既然都不如华侨城。。。

永安行我看行2020-07-11 21:36

赞同!永续

永安行我看行2020-07-11 21:22

是的,年报中已经提及了