新城控股双轮驱动，它的年报发出后，有大∨说成本后置，财务调节，我现在把商开和住开分开估值：
因为绝大多数吾悦商铺租金收益比较稳定且每年增长，设定租金收益为Y亿，租金毛利70%，纯利40%以上，纯利且随广场租金提高而提高（原话是每个吾悦开支是三千万，多收的扣税都是纯利，而成熟广场占比在提升），给予35至45倍估值（按消费和物业股算），除以股东数，Y亿x（0.4~0.45）X（35~45）÷22.6亿=0.62~0.90Y，取中值偏下，为0.75Y。今年租金目标为85亿，因有疫情影响怕再出现黑天鹅，偏保守，一般能达到90亿以上，0.75x90，约每股68元。
住开算它不增长了，每年一百亿出头，按4倍估值（地惨，且向商业让利），450亿估值，除22.6，每股值20元。
以上不含公允价值变动。
今年目标88元。
明后年也是明牌，每年开三四十个广场，0.75倍Y+20。
做时间的朋友。