我们在 聊聊社融数据不及预期以及市场展望 谈了谈对最近二级市场房地产相关和房地产企业在这几个月的真实表现。在次日便有收储相关的消息传出。
另外根据国务院新闻办公室的消息，5月17日(周五)下午4时，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理局负责人将召开国务院政策例行吹风会，介绍保交房工作配套政策情况。
总结一下该会议之后新出台的一揽子政策：
「三大工程」设立 3000 亿元保障性住房再贷款，央行以 60% 发放再贷款,商业银行自己补 40%预计可以带动 5000亿（此前已有 1000 亿租赁住房贷款支持计划）。支持以合理价格收购已建成未出售商品房。用作配售型或配租型保障性住房。利率 1.75%，期限一年可展期 4次。也就是说该贷款比 PSL 贷款久期还要低一年。
「保交楼」金融监管总局-房地产「白名单」项目贷款审批资金达 9350 亿。
「优化购房成本」取消商业性个人住房贷款利率政策下限。
「优化购房成本」下调公积金贷款利率 25bp。
「优化购房成本」下调首套房首付比至 15%，二套房下调至 25%。
我们在上一篇文章里面讨论了一下最后的可能性包括成立全国统一的房地产平台对存量房进行收储，试图从消费端处理掉天量库存。然后再对其进行资产证券化的操作以获得一个正向循环。
破坏掉恶性循环 收储 => 房企拿到钱 => 还银行贷款 债务坍塌的过程。
从周五的政策来看，当下可能还是会继续依赖地方来完成这件事情，已经明确了这一轮再贷款的主体是当地国企。这可能对最后的结果产生很大的影响，后面我们会讨论一下这个问题。
总的来说当下政策节奏明显加快了，不过我个人还是觉得
力度不够，不及预期。
下面我会从「三大工程」「保交楼」「优化购房成本」三个方面来梳理和讨论一下当下的情况，以求给大家还原当下房地产调控的核心逻辑。
对宏观不感兴趣的同学可以直接跳到「优化购房成本」，只有这一部分跟买卖房屋相关。
三大工程和保交楼
三大工程是「城中村改造」、「保障性住房」、「平急两用基础设施」的简要说法。三大工程政策出台的背景主要是为了适应房地产市场供求关系的重大变化，是为了作为消耗房地产库存抓手而被提出来。
保交楼则是一直都在推进之中。根据住建部披露，截至4月8日，全国已有31个省份分批协调出当地房地产项目白名单推送给商业银行。目的就是为了救还值得救的项目，保交付。总项目超过 2100 个，总金额超过 5200 亿。在周五的吹风会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示‘白名单’项目贷款审批金额已达到9350亿元。
收储本身就没有跳出三大工程的逻辑，在此之前还有城中村的改造试点，都是希望通过政府和市场合作出资的方式来盘活存量资产。我来简单说说实际操作的路径可能会是如何的。
首先，会选定地方国有企业作为收购主体。该主体通过商业银行的贷款对地产商持有的没有卖出去的商品房进行收购，收购来的房子可以自己配售也可以租赁。本质上是通过国家队将钱倒给了资金紧张的地产商，帮助地产商快速去化存量房，回笼资金。
而保交楼更加简单直接一些，就是对一些需要交付但开发商又没有钱继续的楼盘，由银行继续贷款注资帮助开发商把楼盘修完，交付给买房者。那么如果该楼盘还有剩余大量未出售的资产，可以通过三大工程或者其他的方式重新打包资产给银行或者后续需要收购该资产的国家队。
归根结底就是尽一切办法盘活资产，并把盘活出来的钱用于把房子修完。
那么这里有几个有意思的 QA。
Q: 收储收谁的房子，不收谁的房子有没有优先级？
A: 对于这一新政策工具，陶玲强调“自愿参与”原则。业内人士介绍，工具涉及到的不同市场主体之间的交易决策遵循平等协商、自主自愿原则，各个环节都会体现。地方政府可以结合当地房地产市场实际情况，自主决定是否参与。保障群体可以自愿选择是否参与配售或租赁。被地方政府选定的地方国企作为收购主体，有权自主决定是否购买被收购房企的房产。被收购房企可以自主决定是否出售房产。银行可以自主决策是否向收购主体发放贷款。交易价格也是参与各方平等协商的。
Z: 我个人的观点是这个操作的难度很大，很容易有道德风险在里面。另外收购价格和资产质量是最难把控的点。如果政府出手收购的资产价格不合适，资产是盘不活的。如果 IRR 太低，后续重新回笼资金账算不过来。举个例子，政府收储房子之后将房子用于出租，目前政策资金只有 4 年可以用，虽然利率只有 1.75%，但是如果该操作收益对公开市场没有吸引力，就很难将该笔资金或者贷款包装成 ABS 重新转售给市场，这样轮子就转不起来，就一次再贷款就结束了，不具有可持续性。但是如果既要资产质量不错，也要价格不错，还要项目运作得不错，操作难度实在太大，需要引入专业的市场机构才行。另外“平等自愿参与”落到地方去，能实施多少，达到多大的效果实在难言。
Q: 收储的时候有没有其他的联动需要考虑？
A: 这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。”陶玲称，一是加快存量商品房去库存，地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存；二是加快保障性住房供给，收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求；三是助力保交楼和“白名单”机制，房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。
Z: 可见这笔资金还有考虑到是否可以联动保交楼的项目在里面。那么这意味着可能会优先考虑有保交楼项目压力的出险房企。那么从市场的角度上来看。嗯就需要观察。👀
Q: 收储是一次性买卖还是可以持续玩下去的游戏？
Z: 这次批下来的金额其实是低于预期的。之前的文章我们有聊过，想要拉动消耗当下的天量库存，即使算上后续信心恢复带来的乘积效应也是几万亿，几十万亿的规模。但是这次先行的部分只有 5000亿，甚至不足万亿。
扯远了，回到能不能持续玩下去，就要看各地盘活资产的水平了。如果收储的价格够便宜，账算得过来，就可以通过 ABS REITS 等方法盘活资产，循环再投入，但是操作的难度很大，不调动专业金融机构的积极性，难度很大。
Q: 为什么这个游戏有一种似成相识的感觉？
Z: 如果把城投也算成国家队。那么上一次是发债买地，这一次是贷款买房。。。。。。
优化购房成本
「优化购房成本」取消商业性个人住房贷款利率政策下限。
「优化购房成本」下调公积金贷款利率 25bp。
「优化购房成本」下调首套房首付比至 15%，二套房下调至至 25%。
个人觉得不管是下调公积金还是下调首套房首付比例还都是还算不错的政策，尤其是利率的继续下调，是让出真金白银的操作，所有人都会受益。至于有的观点觉得下调首套房比例意义不大，并且觉得贷款贷了最后还是要还，所以现在交钱越少，以后利息付得越多。这个逻辑本身好像也没什么问题，因为本质上下调首付款比例，就是在继续放大居民部门的杠杆。
但是我觉得这个问题可以结合之后的利率来看。现在公积金利率首套房已经下行至5年内 2.35% 5年以上 2.85%。如果之后利率可以继续下行，来到日本房贷利率的水平介于0.5%到1.5%之间，这将会是普通人一辈子难以轻易得到的大额低利率贷款，那么这个时候拥有更高的杠杆倍率和系数，将会是非常有意义的事情。
当然在实际操作中，在政策出台之后再买房的人，首先就能得到这 25 bp。根据目前的政策指导，大概率今年商贷利率还能下降 20-40bp。这是实打实的优惠，倒也不用觉得是在让大家入坑。😃
尚未解决的留存问题
最后来总结一下吧。二级市场这两周关于房地产市场和地产链条都非常的 happy，似乎已经从停尸房直接进入了 KTV happy。
但理性客观来说，不管是政策低于预期，还是统计局最新公布的 1-4 月房地产基本情况都难言乐观。不过这些反而是政策提速的原因，那么接下来我们仍重点关注两个基本问题。
1. 目前看起来公布的金额不是很足，后续能否达到四两拨千斤的效果，改变市场对当下房地产的悲观预期，让在观望的人开始入场，让悲观的人重拾希望？
2. 降低利率非常容易操作，但是一系列的收储，改造，出租的操作难度却是在另外一个维度，我们是否能出色完成？
不过分乐观，也不悲观，我们会继续保持关注。今天聊得太多了，感谢能看到这里的同学。