更多内容请关注物业大爆炸（wuyedabaozha）
开篇明义，本文所说商管第一股，是指最早上市的商管物企宝龙商业。
5月2日，宝龙商业发布公告，披露了和旭辉的一宗销售代理交易，称已支付可退还保证金3个小目标。
根据公告，宝龙商业旗下上海宝龙商业已与旭辉集团订立五份销售代理协议，上海宝龙商业须于2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期间，为旭辉提供独家销售代理服务，经双方相互协定可将期限延长一年。
涉及的旭辉项目为其南昌、合肥和昆明等5个物业开发项目的商铺及商业场所，总共面积3.69万平方米。
作为取得独家物业的独家销售代理权的代价，上海宝龙商业已经向旭辉集团支付保证金，金额合共约为人民币3亿元(约3.32亿港元)。
若交易顺利完成，按照标的市场价格和8%至10%的 佣金費用计算，宝龙商业一两年内可以获得近一个亿的收入，妥妥的一块肥肉。
细读公告不难发现，交易双方并没有固守地盘。
也就是说，旭辉没有把“生意”交给旭辉永升，宝龙商业也没只盯着宝龙地产投喂，双方“越界”合作了一把。
按照常理，地产一般会把销售代理等肥差交给旗下物企打理，鲜有肥水外流的例子。但旭辉永升却交给了第三方，为何？
吃瓜群众猜测，出现这种情况是因为旭辉永升已无资金可占，于是旭辉把注意打向了友军。而宝龙商业此举可能意味着，其资金并没有被地产占用，即便有，也不影响支援旭辉。
在勿爷看来，吃瓜群众分析得不是没有道理。
首先，这笔交易发生在去年12月份，理论上宝龙商业在协议签订后便已经支付了可退还保证金。
年报中预付款及应收账款爆增489.5%至5.98亿，应该就有这笔保证金的功劳。
而旭辉永升在发2022年业绩的关键时刻被匿名人士举报涉嫌18个亿的关联交易，导致年报难产，一时半会也说不清楚，只好先发布了未经审核的年报业绩。
被举报发不出年报，或许意味着旭辉不想嚯嚯旭辉永升，又或旭辉永升真的没能力继续输送弹药，还有出售的意向，只能把肥肉拱手让出。
其次，去年发生的交易，宝龙商业年报中没有提及，却在4个多月后才公告披露，勿爷觉得应该是被康桥悦生活和新城悦服务此前主动“认错”刺激，为了避免以后出现问题，才不得不做出补救措施。
这也间接说明，作为商管第一股，宝龙商业手中有粮，心中不慌。
吃瓜群众吃瓜，只关心瓜大不大，熟不熟，图个热闹。但勿爷觉得，从关联交易角度看，旭辉和宝龙商业合作应该是双赢之举。
我们都知道，关联交易本无可厚非，但关联方气色不好，物企关联交易输出的现金、应收账款等，可能有去无回，甚至被挪用等，经常被市场诟病。
而旭辉和宝龙商业这笔交易，撇开了旭辉永升，宝龙商业回避了宝龙地产，二者完美的避开了关联交易。这下应该不会被匿名举报、市场质疑了吧？
以前是物企保证金被关联方挪用、不退还，物企敢怒而不敢言，如果没有关联方掣肘，相信物企大佬们不会和业绩过不去。
至于有观点戏称，宝龙商业觊觎的是高佣金，旭辉是盯上了宝龙商业的保证金的说法，勿爷觉得，前半句没毛病，无利不起早嘛，但后半句值得商榷。
根据公告内容，宝龙商业3个小目标的保证金，相当于代售物业价值的30%，远低于同类交易价值100%的保证金比例；等待销售完毕或终止销售代理后，保证金可以全额退还；而且关键一点是，宝龙商业可以视情况向旭辉要求提供抵押担保，保证保证金安全返还。
显而易见，主动性掌握在宝龙商业手中。
除了避开关联交易的因素，把5个城市三万多平米的商铺及商业场所交给宝龙商业代销，旭辉可能是看中了宝龙商业长期积累的商管资源，这一点该懂的都懂。
所以，客观的讲，旭辉和宝龙商业这笔交易，明面上看是双赢的局面。也是物企解锁关联交易、打破边界的尝试，若效果好，有可能被其他同行借鉴。
接下来就看，宝龙商业的销售情况，按照6个月结算周期计算，下个月15号左右将是宝龙商业收佣日，具体数据或在8月中报中体现。是砖头还是鲜花，期待一下吧。
更多内容请关注物业大爆炸（wuyedabaozha）