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选择了个A股的物业管理标的中航善达，名字不错，善意必达，合并1.2亿平米在管面积，19年动态4亿RMB净利，重组后大约110亿市值，19年物业管理营收60多亿，按照8%的远期预期净利率，凭借招商蛇口的口碑和背景，20年物管营收80亿，6.4亿净利（可能得21年才能达到8%），25PE，目标160亿市值，A股喜欢炒预期，往死里炒，这个物业标的在A股比较稀缺，总比南都物业这种没有母公司关照的标的强许多吧，毕竟招商母公司每年也能格外提供一些新建高档楼盘管理$新城悦(01755)$
希望下半年和新城悦一起比翼齐飞，双双新高
好股，可惜没拿住
持有两月有余，50%出头的收益，投资选对赛道就事半功倍，物业是好赛道，消费行业中还有不少好赛道中的公司值得跟踪；周期性反转行业也是个不错的投机赛道，从上半年投资的白羽鸡到7月份建仓的沪电，玩的就是个心跳；星球是个不错的记录点滴的地，欢迎关注同名星球$中航善达(SZ000043)$ $沪电股份(SZ002463)$
中航本身在管物业的毛利率太低了，又是机构客户，提价空间可能不大
非住宅物业管理是一片蓝海，2018上半年物业百强企业的办公物业、商业物业、政府物业费用，同比2017年上半年分别上涨0.8元/平方米/月、1.1元/平方米/月、7.4元/平方米/月。反观住宅物业费，2014年上半年为1.3元/平方米/月，到2018年上半年，仅为2.1元/平方米/月。据统计，办公物业服务费最高，达7.88元/平方米/月；其次是商业物业服务费，为7.02元/平方米/月；住宅物业服务费最低，为2.30元/平方米/月。
招商物业已在物业管理领域耕耘多年，业务遍布全国40多个城市，管理面积超7,500万平米。截至2018年末，招商物业全年营业收入29.2亿元，同比增长20.35%，归母净利润1.45亿元，同比增长114.9%，招商系拥有大量的商办物业，包含国家级写字楼、高端商业中心等优质商办物业，未来公司有望继承招商系商办物业管理，成为潜在的商办物业管理巨头。
招商物业17,18年营收和净利都持续较快增长，19年增长速度因为惯性以及集团从成本中心转型利润中心的经营思路强化不会减缓，18年营收29亿元，净利1.45亿，同比增长115%，净利率5%，19年营收保守估计增长20%至35亿，净利率增长至行业标准略偏低些的7%，实现净利2.45亿；再加上中航物业的1.6*1.3=2.1亿净利，合并净利4.55亿； 20年保守30%增长，接近6亿净利；不计算中航几十亿的自持物业价值，20年30PE计算市值180亿，20元左右的股价比较合理。$中航善达(SZ000043)$ $新城悦(01755)$
又给加仓机会，先用小桶接$新城悦(01755)$ $新城控股(SH601155)$
投资逻辑都是类同的，在港物业股最近整体疯涨，A股稀缺的物业股潜在龙头中航善达岂能缺席？20-21年6-8亿净利是可以预期的，由于物业股常年产生现金流稳定的行业特征，再加上30%+成长性考虑，给予30PE比较合理，180-240亿市值是合理估值，对应股价18-24元$中航善达(SZ000043)$
今天不封板，继续收集筹码，还是出货？
走势喜人，应该感谢在港物业股的引领作用$新城悦(01755)$ $中海物业(02669)$ 如果重组后招蛇激励到位，一年8-10亿净利实现概率还是蛮大的
然，是增发。
不是白送你