这里面有一个根本的假设,就是大股东能够在项目还没开始的时候就识别出来自己的项目是好还是坏。
理论上来讲,企业管理和项目整合管理的意义也就在于此。但是实际上大多数大股东企业管理水平一般,正确识别好坏的几率和猩猩扔飞镖差不多,所以说REITs里大概率含有一些非常不错的项目。
而且京东作为这个公司的大客户,算是知根知底,京东也参股这公司,所以这公司质地没问题。
那么问题来了,作为个人投资者,对,我们不是机构,我们不从机构角度出发,我们就从我们自身出发,你是买物流REITs还是买物流出租商的股票?
以此类推,浙江沪杭甬高速股票也上市,这个公司也要拿出一段高速公路发REITS,你是买高速公路股票,还是买高速公路的REITS,我觉得也都可以讨论啊。
REITs是万亿甚至更大规模的品种,未来一些公用事业上市公司拿出项目来当REITs肯定会越来越多,我们会越来越多面对这样的选择:
买这个股票还是买这个公司发的REITs。
声明:宇培或是浙江沪杭甬的股票仅用来文章举例,不代表个股推荐,你知道我投资能力很一般的。
现在咱们也知道公用事业类上市公司在A股和港股都不少。
如果股息率一样,我们散户投资者自然应该买股,毕竟股价波动大,我潜在的未来赚钱的机会更大,相当于隐含的期权价值高。
所以定价上,应该是REITS的息率要求比股票更高一些,对不对,OK,要求股息率高,那么又回到了最初的起点——我作为大股东,即使要盘活存量资产,我能靠好项目低成本融资,我为什么拿出好项目来当REITs?
而且小股东尤其是上市公司小股东还会质疑:你能低成本融资却要发分红高的REITs是不是侵害中小投资者利益?
我们普通投资者面临的选择很多:REITs、公用设施上市公司(更何况有些上市公司本身就是发REITs的公司)、低估值绩优蓝筹股,还有红利型ETF等等,选择很多不唯一,替代品很多,我们可以优中选优,所以这也是为什么我敢说我们散户投资者买也行,不买也没有问题的原因。
二、机构
我为什么说REITs现在更多是机构品种的原因。
首先我问一下大家REITs快发行了,合同、招募说明书看了吗?
我跟你说,根本看不完。
说个八卦,这次REITs 发行创造了一个基金业的新历史——最长基金招募说明书。
中金公司旗下的中金基金发的那个中金普洛斯的招募说明书有1600多页,史上最长基金招募说明书,100多MB,我在中金基金官网下载好几次才失败,最后我去上交所下载的。
随便打开一页,详细介绍整个项目的各种项目来龙去脉,就跟上市公司IPO一样,我觉得1600多页的招募说明书,可能放在上市公司IPO历史上都算最长的了,不算最长,也是最长的之一。
我不觉得散户,甚至机构有人能在这样短的时间内看完这种东西。
说完了八卦,说正事:其实这次机构很踊跃,更多的是银行的理财子公司等等机构关注,以前公用基础设施这是非标资产,OK,现在是公募基金,所以这些机构很乐意。
我个人认为:REITs刚开始,后续还应该有很大的政策空间,这个和个人税收递延型商业养老保险一样,未来完全可以给出更大的政策支持,比如相对降低REITs风险权重,让保险公司等机构提供更大的投资空间。
三、上市
首批产品质量本身没啥问题,所以发行应该没啥问题,我就不说发行了。
我想出几个问题:上市以后,REITs归机构的哪个部门投资?
是归固收部门投资,对,要求每年大比例分红,有道理吧;
归非标部门投资,这不是股票债券,也不是传统基金,也可以;
还是归FOF部门投资,有些大机构有专门投基金的部门或是小组,对,REITs也是基金。
又想出一个问题:REITs上市以后归哪个行业的分析师分析;
归属金工或是基金分析师覆盖,这是基金,没问题啊;
还是归公用事业分析师覆盖,高速公路,水务,港口等等,这妥妥的公用事业,也没毛病啊;
还是归固定收益分析师覆盖,每年定期分红,怎么就不是固收了啊?
REITs封闭式运作,上市交易,那么一旦出现折价,才是我们散户投资者的好机会。
这也是另一个我说我们普通散户投资者现在买也行,不买也行的机会。
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这里面有一个根本的假设,就是大股东能够在项目还没开始的时候就识别出来自己的项目是好还是坏。
理论上来讲,企业管理和项目整合管理的意义也就在于此。但是实际上大多数大股东企业管理水平一般,正确识别好坏的几率和猩猩扔飞镖差不多,所以说REITs里大概率含有一些非常不错的项目。
这里面有一个根本的假设,就是大股东能够在项目还没开始的时候就识别出来自己的项目是好还是坏。
理论上来讲,企业管理和项目整合管理的意义也就在于此。但是实际上大多数大股东企业管理水平一般,正确识别好坏的几率和猩猩扔飞镖差不多,所以说REITs里大概率含有一些非常不错的项目。
讲真,在我看来,除非他承诺稳定收益刚性兑付,不然我为什么要买它。。。
我也在想,会不会买贵了,基金底层资产都是价值重估过的,这里可能有水份。公路股票市净率低于1的应该也有啊。需要买2倍市净率的资产吗?
18开头的就184801一个吗?
还需要关注reits资产的溢价程度,以及产权类资产的地价增值预期,经营权类资产还有一个问题,就是存续期相对短,收益率可能不稳定
以现在基民的赌性,这种基金的收益根本不入他们的眼,何况还是个封闭基金,倘若听广告v们大吹大擂买入,估计也会折价卖出的,就看能折价多少了
封闭期太长,场内肯定折价,没有必要申购
分析得可以
最看好你最后说的几句话,上市最好来个腰斩,这样子我们好上车😁
我就看好你最后说的,上市后最好腰斩,让我们有机会上车😁