一、发行概况
二、财务概况
三、综合评估
1、市值：141.25-164.05，去年底保利物业的发行规模才187亿，这不到一年，真是水涨船高。
2、估值：66.01-76.66，没有最贵，只有更贵，不管你是不是按照未来几年的业绩指引给的估值，在现在这个物业板块集体向下杀的市况下，这个发行估值就是TM的贵。刚刚上市的卓越商企已经给出了市场的回应。
3、行业&公司：物业管理，曾经的热门板块，已经有种明日黄花的感觉了，特别是今天物业板块集体下挫，首挂的卓越商企高开低走，真是有点秋风索然的感觉了。
4、保荐人&稳定价格经办人：保荐人农银国际、华泰国际，稳价人农银国际。以下农银国际的历史项目表现。
稳价人农银国际，以下是农银作为稳价人的历史项目表现。
5、超额配股权：预期授出超额配股权，估计国配会顶格超额配售，启动绿鞋机制。
6、基石投资者：共8名基石，合计认购1.2亿美金，高瓴打头。曾经搞定是打新党们的强心剂，但是高瓴作为控股股东同时身兼基石的嘉和生物就这样迅速的破发了，连稳价期都没法撑过，给人的心理打击实在太大。
7、首次公开发售前投资：无。
四、一手中签率
香港公开发售3834万股，每手1000股，合计38340手。在不启动回拨机制的情况下，甲组获配19170手、乙组获配19170手。如果启动回拨，分配情况如下。从仓总10个群的观察来看，这个票的申购热情很明显下来了。但是毕竟还没有热门股大幅破发，所以预计这个票还是会有不少人会上，至少富途一个上午就放了30多个亿孖展出去了，所以预计还是可以勉强启动顶格回拨。按20万人申请估算，预计一手中签率20-30%之间。
注：上述[1,15)档不是强制回拨，是保荐人可以酌情最多回拨至20%，并且是在如下两种情况下：
1、公开发售认购足额，国际发售认购不足；
2、公开发售认购足额且认购倍数小于15，国际发售认购足额。
如果在这两种情况下启动回拨，那么须按下限定价。
五、操作计划
招股首日，适逢物业板块集体大跌，卓业商企服务首挂走势低迷，势必会对打新的热情造成大幅打击。就算没有上述两件事，合景这个发行估值也是太离谱了。就算你是2021年利润翻倍，上限定价也有将近40倍了。合景泰富的在管/合约是22.2/34.5百万㎡，找个数据和他差不多的，刚刚上市的正荣物业，在管/合约是27.8/43百万㎡，市值约50亿港币。就算你合景管理的物业再高端（营收约有三分之一来自商业物业，毛利较高），也不至于市值足足是正荣的3倍。从奶妈方面来看，正荣1-9月销量976亿，高于合景泰富的659亿。不过尽管销售规模小于正荣，合景泰富的市值却远高正荣，拆分物业之后的合景泰富市值是正荣的1.5倍。
此外，本次合景泰富采用的是分派+全球发售的模式，原合景泰富的老股东每2股可以获派1股物业股，据此，共分派了15.89亿股。假设不考虑控股股东孔氏兄弟的持股，其他合景泰富股东持有的股份数目大约是6.19亿股。如果顶格回拨，那么公开部分的散户约持有1.92亿股，国配持有1.92亿股（不考虑超额配股权行使）。这6.19亿股是完全没有限售期的，其中不乏套利党。以合景泰富除权前一日收盘价14.06买入，除权日收盘10.82卖出，假设买入两股合景泰富获得1股合景悠活，合景悠活按上限定价，那么投资回报率是（8.13+10.82*2）/(2*14.06)-1=5.86%，周期只有不到一个月。反推的话，只要合景悠活价格不低于6.48，就可以无脑卖。尽管有高瓴作为基石站台，但是，最近基石的光环消失的太快。高瓴站台的嘉和已经迅速破发，陈光明、王亚伟站台的东软首日直接破。物业板块也正遭遇流年不利，很多都回调了40多个点，龙头碧桂园物业今天也扛不住了，直接跌了6%。没办法，咱就是个散户，追涨杀跌，板块造好咱就打，板块疲软咱就谨慎点吧，再好的东西卖太贵也不行啊。更何况，基石可以做时间的朋友，咱可耗不起啊。这个票还是悠着点吧，上5个白嫖户+5个现金一手。
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