今天第一次参加雪球线下的活动，非常开心。记录下一点会议记录供大家参考，貌似有志愿者还会整理出来给大家的，稍安勿躁。如果整理的意见与演讲者的真实意思有出错，请原作者指正，请大家原谅。（坐后面不太看清PPT，只是喝水方便，偶是水桶……教训啊……泪奔）@王吉陆 同志一个人在上海，哈哈，辛苦辛苦

一、房地产研究专家西峯：上海房价是否高？（id：@西峯  ）

1、讨论了影响房价上涨的四个因素是：土地供给、人口增长、GDP增长，还有一个sorry……

上海土地供给有限 ，人口一直持续增长，10年前，1500万人（1300万本地人，200万外来人），如今，2300万人（1400万人，900万外来人），本地人增长缓慢，但是外来人口增长迅速；另外上海名义GDP一直保持13%左右的高增长，受以上因素影响，价格基本无下降空间，未来应该会比较平稳的增长。

2、全国600多个市，有近600个城市土地出让量大于需求量，价格上涨应该乏力。而把北上广深划为特级城市，省会中心等划为二线城市，省级副中心划为2.5线城市（eg江苏苏州、福建福州），可能这些城市还会有一些机会。

3、每隔10-20个月，房价会有一点下调，10%-20%的空间，这些是一个不错的购入点。

4、演讲里把上海房价与上海GDP做比较，而非与M2比较在于，M2是全国性的，没城市的。

二、苏雪晶：寻找规模成长企业 （id：@约塞连2200206007  ）
A讨论背景：

1、09年10月决定了利润率下降

2、行业集中度提高

3、合作开发成为主流

4、短期资金压力趋缓、长期压力仍存

B市场青睐企业

1、目前市场青睐成长型、周转型企业，抛弃屯地型企业，各位要谨防NAV估值陷进。因为NAV估值的三核心：房价、折现周期、折现率。目前房价不能涨，折现周期即开发周期比较长、折现率即企业融资成本比较高，故要谨防NAV估值陷进，有些资源型企业估值甚至接近净资产。其中典型的案例是泛海建设。相反，内房股的绿城今年表现不错，就是通过融创、九龙仓的进入，负债率下降，开始发生了变化。

2、规模增长型企业：保、招、万、金（注意顺序与平时说招保万金不同，我感觉从后续的阐释可以发现这是苏老师心中四家的推荐排序）

保利：规模增速超过万科、金地，因而受青睐；通过数据发现，保利更能在逆周期发展，即有自身的魄力，也因在逆境中有能力融资高负债进行发展，周转速度来讲，保利其实比万科周转还快，万科今年二季度拿地其实是之前拿地成本贵而缓慢开发，现低价拿地先开发销售。当然由于保利的高负债因而要求必须要高增长，至少30%。

招商：招商感觉像复苏的雄狮，刚开始真正走出深圳，土地储备开始变化，推盘结构也开始变化，值得关注。

万科：还是比较牛逼的，管理效率最强。NOTE：管理费用应该比当年的销售额，而不是营收。

金地：上海大本营，赵总走后下坡路，推盘结构依旧大户型为主，所以较难。

3、成长型企业：金科、荣盛、中南、阳光城（布局8个城市以上）

成长型企业关键在于土地价格：土地价格低的，明显优势。中南建设土地比较便宜。（据我了解，中南在南通世纪花城土地才五六百元，现在售价要接近1万元左右……）

杠杆与利润：与保利一样，高负债必须有高成长

管理：目前还不是主要问题

成长空间：200亿元是天花板，难以发展到保招万金的境界了。

C政策层面

房产税扩大试点势在必行。

保障房鸡肋：供应过剩，质量出现问题，未来是政府的大问题，好心办错事。

以上将导致：商品房价格飙升，地方政府依赖房地产。

D问答环节：

内房股：国际热线涌入，比较危险。求再解释下……

万科等收购的融资平台：定位应该是融资平台。基本都是国内的人在炒，真的是炒股，哈哈

两位嘉宾都表现出严重的忧国忧民意识，狂攒下！政府存在不作为与错误作为，既然已经明显知道了问题，为何不解决问题，解决要趁早啊……