最近看到，网红基金管理人林园在一次视频采访中，表达了对房地产的看好，并且准备“捞一把”，这个表述和他一直以来关心和嘴巴相关的大消费理念相比，还是有点出人意料的，不得不说，这个嘻嘻哈哈的大脑袋，还是挺“狡猾”的。
他在合适的时间节点介入中国的房地产股票，比我幸运了两年，不得不说，姜还是老的辣啊。
在这里我还是要重复一下我一直以来的观点：旗帜鲜明，看好中国头部房地产企业！
前几个月房地产销量火了一些，最近又偃旗息鼓了，很多人反映挂牌量蹭蹭往上涨，但是看房的人寥寥无几——房子卖不动了。
说实话，房子这东西，本来不就应该是“难卖”的吗？
一般人逛个菜市场，还要挑挑拣拣、货比三家，怎么默认在几百万的消费品上，看几张宣传单，听销售吹一吹沙盘，恨不得一个上午就要“”买定离手“”呢？当然，这种情况在前两年屡见不鲜，房价持续上涨，让人觉得买到就是赚到，所以很多人脱离了“消费”这一本质，变成了“抢钱”，这种情况是极端的，不正常的，也不是我们希望看到的。
我们希望房地产市场健康，但不是发疯。
在消费者（姑且这么叫，其实本质上是投机者，或者炒房黄牛）疯狂的时候，房地产公司也在疯狂，或者说更加疯狂。作为房子的生产者，重点不是放在怎么产出更好的产品，而是把精力用在，如何更快地实现资金的重复利用率，能在更短的时间里卖出更多的房子，这种急功近利的做法，大大降低了这个行业的门槛，也拉低了房地产公司在消费者心里的位置——就是一群配合投机演出的中介。
目前，支持房地产要崩盘的声音非常多，当然事情本身也是很讽刺的。我一直在想，社会上是有房子的多，还是没房子的多，从我身边亲戚朋友同事的情况来看，显然是人人都有房住，而且有的家庭不止一套房，那么为什么互联网上总是“房价太贵了，让傻子去买吧，大家都觉醒了，房子马上暴跌”的呼声呢？明明大家的“身家性命”都在房子里，明明中国家庭贷款几乎都是在房子里，如果房价暴跌80%，没有哪个房产持有人能接受，但是捍卫房价的声音在网上是微乎其微的，好像人人都盼着房子跌价。这或许是互联网生态的问题，也可能是中国人喜欢闷声发财，得了便宜就不卖乖的原因，这里不再讨论。
人口下降，生育率下降，城市化进程的停滞，人均住房面积的触顶，房产税的征收，等等理由，都是支持房地产要崩溃的有力证据。
但是问题不能这么笼统地考虑，房地产行业和房地产公司要区分来看，县城的房地产和核心城市的房地产要分开来看，ZF、企业、老百姓对于房地产不同的利益诉求，也要分开来看。
中国的房地产行业已经无法突飞猛进了，这是一个事实。像前几年那种，全国大工地，十八线城市也在建高楼的红火景象，估计是看不到了。那是一种盲目的跟风。在城里打工的打工仔和打工妹订婚，都需要在老家弄套房子，以前是农民砖房，后来要求必须是老家镇上的商品房，哪怕两个人一年到头不去住，但是也要置办着，这是男方家经济实力和结婚意愿的体现，当然买了也不吃亏，那时候觉得房子一直在涨不是嘛，就当是个定期存款了。
现在这种风气可能没这么热了，毕竟老家的房子不好卖了，但是外来务工人员还是要在大城市住下来的。房子是什么，房子在大城市就是一张门票，是获得在大城市发展机会的入场券。在我们眼里，中国的核心城市已经够大了，人已经够多了，但是和世界上主要发达国家的核心城市相比，还差的很远。
1、人口向世界大都市的集聚趋势仍然持续。发达国家的城市化率应该早就停滞了，但是从2000年到2019年的20年间，伦敦都市圈的人口增长了24.8%。巴黎、东京、纽约都市圈的人口也分别增长了10.4%、9.9%和9.9%。由此可见，即便是在发达国家，人口向这些世界大都市集聚的趋势仍然在持续。
2、人口集中度的提升空间还很大。东京大都市圈在日本人口中所占的比率已经达到29%。人口向东京大都市圈的一极集中，已经成为日本国土结构上的最大特征。在人口规模分别为6,513万人和6,753万人的法国和英国，巴黎和伦敦都市圈的人口集中度分别为18.8%和13.3%。相比之下，纽约都市圈在全美人口中所占的比率只有6.1%，美国人口3亿2,907万。在作为全球第一的人口大国的中国，超大城市的人口集中度被更进一步稀释。虽然北京人口规模已经高达2,154万，但其占全国人口的比率却只有1.5%。
3、中国核心城市的经济规模还有很大空间。从经济规模来看，在新冠疫情到来之前的2019年，纽约都市圈经济规模达到北京的3.7倍。其次是东京都市圈，经济规模是北京的3.3倍。巴黎与伦敦都市圈的GDP体量分别是北京的1.7倍和1.3倍。由此可见，在经济体量上北京与四大世界大都市之间还存在一定的差距。
以上是在网上随手找的一些数据。这和我们看到的，“逃离北上广”的新闻一点也不一样。可能之所以是新闻，也是数量少，不同于常人的缘故吧。虽然大城市压力大，生活节奏快，但是说真的，在一个经济向上发展的国家，年轻人还是适合往大城市去，这是无法回避的现实，不要再为了流量编造城市童话故事，故意迎合部分年轻人的“丧”，真正想发展的人还是要想尽办法留在大城市的。
房地产行业这个大蛋糕，在这几年急速缩水，在这个行业里的大部分房地产企业，是必然也是应该倒掉的！这是一件好事，为什么这么说，其实房地产公司应该是有门槛的一个行业，它的产品是对国家对个人都极端重要的必不可少的一种产品，不是简单理解的钢筋水泥搭一搭，几个老板拉一拉，各种广告打一打，既可以完事儿的，那是中间商赚差价，不是一家有传承可能的公司。好的房地产企业，应该是有品牌护城河的，应该是让消费者觉得，住在这个公司开发的楼盘里，是一种成功的象征。
但是在中国，这种公司很少，或者说暂时还没有出现。但是我觉得未来一定会有。为什么白酒有高端的，衣服有名牌，家用电器分三六九，怎么住的房子没有呢？肯定会有的，而且这种预期是强烈的。
$万科A(SZ000002)$ 的房子，龙湖的房子等开发商以前还是有格调的，但是不得已在大干快上的时期，也开始被迫赶工期，现在那些“阿猫阿狗”离开了，其实是绝对的好事。对照美国房地产市场，我们国家的房地产集中度还有很大空间，随着集中度的提升，优秀的头部房地产企业的市场占有率、品牌辐射深度都能得到有效的提升，这是值得期待的。
在接受采访的时候，林园还提到一句话，“中国人是喜欢房子的”，一点没错！其实全世界的人都喜欢房子，作为农耕民族的中国人尤其有房子情节。只要经济发展了，老百姓钱包鼓了，就会去买房子（因为在国内实在找不到比房子更好的容纳大量财富的投资品了，自古以来都是如此，古时候可以买地，现在还不行）。发了财，钱能去哪儿呢？吃能吃多少，玩儿能玩儿多久，穿能穿几件，一个家庭能买几辆车，我想一个普通的中国家庭，在富裕之后第一件事肯定是买房子，这是毋庸置疑的。
有人会说，当下怎么不见有人买啊？这很正常，目前房地产处于下降周期，周围都是降价的房子，买方市场的人就不着急，再等等、再看看，但是这种需求不会消失，换房也好，从租变买也好，只要这种需求和耐心达成了一种平衡，销量就会起来的，更不要说改善型及以上类型的房子了。
未来，中国的头部房地产企业会怎么走，他们的股票会怎么走，很多人觉得，房地产行业日薄西山了，所有的中国房地产企业也都会玩儿完，这是一棍子打死了。我不这么认为，我想到了美国的次贷危机，08年的美国房地产应该比我们现在还要惨，前景还要差，但是他们后来怎么走的呢？这里我推荐一篇文章：霍顿房屋，对中国地产股的启示
除了霍顿房屋，其他几家美国房地产企业，在经历危机之后，发展都不错，并没有像大家想的，发达国家不需要房地产这个行业了，并没有。我之前就发过这样的帖子：美国头部房企危机之后还好吗？
所以，在近期房地产又被市场抛弃的时候，请大家还是多一点信心，多一点耐心，可能等待我们的，是未来10年的好日子。