17-19年，地产股是整体涨幅较大，静态估值仍然是最低的板块，
给地产股普遍最低的估值，简单看PE都在8倍以下，原因不外乎两点：
1 地产行业的峰值已到，未来行业持续走下坡路；
2 地产股的是高杠杆的行业，经营不善，或者行业环境变化，分分钟都有破产的可能。
以上都是合理的逻辑，面对共识，若要坚持不同的看法，需要往深看，往远看，从不同角度看。
1 行业走下坡路，不代表行业完结了，还有长尾部，也不代表个体企业走下坡路，有一些企业会不退反进，
2 如果对经营和环境的敏感而压低估值，一旦证伪了推理，就会带来较大的机会。有没有这种机会呢？
事实上，在高杠杆的生意里，地产是个好生意，特别是在中国。
一 行业展望
1 从需求来看，未来可能高位趋下。
衣食住行都是最基本的生存需求，非常刚的需求，这种需求如果不被限价，常常就是暴利。
中国的国情现实是过去二十多年从集体房转到商品房，走了一个从无到有的过程，经历了一个爆发性增长的阶段。这个过程进行的如何了？未来如何变化？分别从长中短期来看：
长期的视角，房屋需求一定被人口和收入决定，有人没钱不行，就像三十年前的中国，有钱人口不增长也不行。人口可以推演，未来大体上增速下行，逐渐进入老龄化社会。收入却不好判断，取决于长期经济发展，可以先假设后跟踪，但是有一个统计，人均GDP从4000美元到一万美元，收入增长快速拉动居住面积，GDP一万美元以上，整体会停滞在30-50平米。截至2018年，中国城镇人均住房建筑面积39平米，人均GDP8千美元，从这个视角看，房产需求总体处于峰值，高位持续几年，逐渐下滑。
中期来看：
1定性的看，在中国，除了满足基本住的需求，结婚，上学，改善，投资买房已经形成一种观念，一种惯性，一种文化。这种惯性会在相当长的时间里持续下去。
2 补差距，按统计局公布，2018年城镇人均住房建筑面积39平米，而1978年只有6.7平米，已经达到了世界较高水平，发达国家30-50平，可以说补差距的过程这一块已经基本到位了，人均居住面积的提升没有多少空间。
3 城镇化，从农业国家往工业国家转变，大量农村人口进城，城镇化率不断攀升，截至2018年约60%，相比发达国家70%-90%还有距离。当然也不能简单类比，中国幅员广阔，以后一定会出现区域分化，一些地区城镇化率高一些，一些地方低一些。总体上如果按每年1%的增长， 每年约新增1400万人口进城，新增每年4亿平米。
4 补质量，中国基础差，90年代以前的破旧要全部更新。这部分叫棚改也好，城市更新也好，100多亿平，10年更新掉80%，每年也要8亿平。
以上两条构成近十年的主要需求。
5 以后存量房屋的正常折旧，按存量400亿平，2%的更新率，大概每年8亿平。也就是住宅建设S型曲线的长尾部，大概8-10亿平米。
2019年销售17亿平米的房子。从中期视角看，需求已处峰值，未来逐步小幅下滑。
短期：政策和环境影响
虽然过去房地产处于高增长发展阶段，但也有不时倒闭的企业，房地产生意难就难高杠杆经营，经营的，环境的稍微波动可能使得现金流断裂。这种短期波动可以产生毁灭影响的情况，使得判断难度加大。求稳的企业活的长，进取的企业长得快。在长与快之间权衡，难上加难。
房地产的短期波动，或者说短周期，首要是政策影响，呈现出短期的繁荣-调控-修养-放松-再繁荣的波动。截至2018年底，房地产投资在GDP占比约15%，卖地及相关税收占财政收入40%，房地产融资占社会融资存量总额35%，对经济影响太大，因而政策之手深度介入市场。
过去两年房价涨的厉害，限购，限售，限贷，限价，政策之手直接把价格管的死死的，同时房地产融资从严从紧，逼的企业去发高成本的海外债。而每每经济下行的时候，又会适当放松。
2019中央经济工作会议关于房地产的阐述是“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”关键在最后一句，平稳健康发展。当然这是政策的态度，不是事实的结果。
短期被多因素左右，很难预测，重点关注政策，盯住销量变化。
从以上长中短来看，需求上目前处于S曲线的峰值，高位持续几年，未来逐步下滑，10年后处于长尾部区域。
2 从价格来看，未来大体上以稳为主
影响价格第一因素是供需关系，如前所述，未来将趋向扭转，当然这是长期的过程。但是土地资源关联教育、医疗、治安、交通、卫生、环境等等周边资源，由历史路径形成的稀缺资源差异很大，一城一地都不同，价格会分化。
第二是货币超发，这是价格上涨的主要帮凶，也就是通胀，房地产作为主要的财富载体，事实上吸纳了超发的货币。以后的状况会怎么样？金融政策难以预计，往往是面对问题应对问题。从近几年央行的提法看，货币政策目标是稳健中性，“M2和社会融资规模增速应与名义GDP增速大体匹配”，从近三十年M2增速与GDP增速看，M2增速长期两倍于GDP增速，近几年两者剪刀差持续收窄，已基本匹配。
第三是政策管控，直接限价，价格还能怎么涨，只能画平线。当然非市场化的手段处理，可能扭曲真实的供求关系，埋下地雷。
总而言之，未来房地产量上高位趋下，价上平稳为主。房地产迎来新时代。
3 房地产新时代的发展
第一个是分化，有产业，有人口流入，有收入增长的区域还会持续的增长。
目前已经形成优势的五大都市圈，长三角，珠三角，京津冀，中部，成渝还将持续增长，特别是前两个区域，优势明显。同时短期内城镇化率低的二三四线也有补短板的快增长期。
第二个房企集中度的提高，从2016到2019，Top10按权益金额市场占有率从15%提升至20%，Top100从38%到53%，大房企由于规模化的优势，融资能力，相对成熟的管理机制，还将继续强者恒强的趋势。但是要注意这种提升不是均匀的，和市场环境、经营状况、企业能力相关。
第三，继续增长的房企必然要有所特点。
组织力强，积极进取是基础要求。在此之上，要有独到的能力，在后房地产时代持续成长。
第四， 后开发时代，房企一定会探索长期商业模式的突破。新的模式一旦清晰，可能就会重构估值。
二、公司评估
评估房地产公司，还是要围绕行业特点和竞争上看。地产行业政策敏感，资本密集，杠杆高，周转快。
着力寻找有独到能力，能逆势前进的企业。
从以下六个方面看：
1 组织力，充分竞争的行业里，有组织力才能跨越式扩张，组织力体现在领头人的精神，团队的激励与进取，公司的文化。这始终是公司发展的内在驱动力。
2 拿地能力，拿地的成本，布局，土储的质量基本蕴含了未来利润的丰厚程度。拿错了地，是地产企业最大的风险。
3 融资能力，房地产开发也是玩钱的生意，如何把握负债与增长之间的权衡，流动性与债务结构的管理，融资成本的控制。
4 产品力，房子也是消费品，消费品的重要经营手段是打造好产品，塑造品牌。好品牌是销售的重要因素，也是长期持续发展的重要基础。
5 快周转，中国房地产特色是快周转，谁快谁就能跨越发展。快体现在方方面面，设计，建造，销售，能做到快需要综合能力，是企业管理能力的体现。
6 长期逻辑，谁能具备长期持续发展的逻辑，解决后房地产时代发展方向问题。
三 市场逻辑
1 低估值，普遍给予低估值是市场共识，因为行业趋势高位趋下，高杠杆商业模式脆弱性。
2 脆弱，政策和环境的风吹草动都会引起暴跌。
3 必须关注市场环境，17-19年板块上涨背后是一二三线房子量价齐升促进的，这是大环境。
4 折扣，投资地产股要求安全边际特别足，折价足够大，由于市场认识特别脆弱，股价波动幅度特别大，因而不太适合高杠杆。
四 投资逻辑
虽然市场不是非常待见地产，但是地产企业也有价值所在。
1 大行业，虽然量上趋向下降，但是行业仍然是十万亿以上的大行业，永续行业，足够产生大公司。
2 集中度，行业门槛越来越高，对资本要求越来越大，一些企业难以为继，卖项目退出或合作开发，从而促使集中度提升，有一些优秀公司能不退反进。
3 高成长，高杠杆和快周转的模式，使得股东投入资本回报率极高，甚至大于50%。资金快速滚动开发，可以产生跨越式增长的结果。有很多家企业近五年的销售复合增长率大于40%。
4 政策的态度，地产企业对经济影响巨大，又是地方财政收入的主力军，因而政策始终的态度都是平稳发展，旺了要压弱了要扶，用心呵护。
5 低估值，高杠杆下商业模式有内在脆弱性，对环境敏感，这是事实，但是在长期增长市场，杠杆是快速发展的结果，除了一些作死的和时运不济的，稳健的企业都能活得不错。低估值和持续稳定发展之间是有预期差的，就算销量增速下来了，负债率也下来了，对比香港地产公司，估值也能因此提升。
6 房地产后时代，地产企业并不会坐以待毙，也会积极探索长期增长模式，当然这是双刃剑，需要谨慎评估。但是谁摸到了长期增长的门票，要高度关注。