因为深圳刚刚错失了咱们国家首批5个“国际消费中心城市”title，所以楼癫把全市的商业要素整理了下，看看咱们的家底到底怎么样。
一、主要城市消费能力的横向对比
首先，看一下统计局公布的全国主要城市的社会零售品消费总额，深圳一直都位居全国第五。
考虑到有香港这个购物天堂在旁边虹吸，加上房价高企，对居民消费能力都有抑制，深圳仍然在消费规模总额上达到如此高度，着实很不错了。
下面，继续来到对深圳一贯有优势的人均数据上看：
楼癫结合2020年的社消数据和七普的人口数据，把各个城市人均社消和人均占有商业面积放在一起对比。
这时候就可以清晰看到，在体现平均购买力的人均社消上，北上南京苏州是第一梯队（人均6+万元），广深武汉杭州是第二梯队（人均5+万元）；
在体现城市商业发达程度的人均占有商业面积上，苏州南京杭州上海是一梯队（约1㎡/人），广深成都武汉是第二梯队（约0.8㎡/人）。
可见在人均数据上，虽然深圳不是最好的，但是并不弱。
这时候回顾下这次入围“国际消费中心城市”的五个城市，上海、北京、广州、天津、重庆，四个直辖市和华南第一门户广州，政治意味非常浓。
这五个城市中，北上在规模上有绝对的优势，广州也不弱，但是重庆和天津就有点不够看了，尤其是天津总量和人均数据都没进前15。
和其他城市比较过，大家心里肯定已经有数了，深圳还是败在了自己的江湖地位上。
既然是这样的结果，肯定有领导们更深的考虑。
而且除了深圳外，苏杭南京成都武汉也是响当当的地区消费中心，不出意外的话，大家会一起在下一批携手挺进这个名单。
二、纵向深挖深圳内部的消费能力
前面是横向和国内主要城市对比来看，下面楼癫带大家从纵向深挖一下深圳自己的商业家底。
首先，前面提到了一个“人均占有商业面积”的概念，深圳的值是0.8㎡/人，处在第二梯队，与沪宁杭苏都有10%以上的差距。
公认的在发达国家的比较合理的值是在1-1.2之间，所以深圳的城市商业密度还有提高的空间。
我们知道深圳的发展也是不均衡的，具体到深圳内部，会是怎么样呢。
于是，楼癫把深圳全市216个建面≥3万㎡的购物中心的商业面积汇总到一起，得到了下面这张图。
从这张图上可以清晰看到，深圳的关内三区商业密度要远远好过原关外地区。
这三个区的人均占有商业面积都达到了发达国家水平，其中福田南山是全市购物中心最密集的地方。
全市购物中心总建面超过200万平的有四个区，分别是龙岗（303.94万㎡）、福田（267.38万㎡）、南山（262.12万㎡）、宝安（227.85万㎡）；
超过100万平的有两个区，龙华（163.6万㎡）和罗湖（140.55万㎡）。
深圳的老商贸中心罗湖虽不至于沦落到和关外几区为伍，但是不论总体量还是人均数据都已经落后于福田南山一大截了。
楼癫继续把这些购物中心的位置和营业额数据做了下可视化，就得到了下面这张图。
从这张图上，楼癫发现深圳的购物中心是这样分布的:
1.深圳已经形成了6个城市级商圈
从销售额和大型购物中心分布看，深圳真正意义上的城市级商圈只有6个，他们是:
东门商圈（含kkmall、金光华、万象城）
华强北莲花商圈（含深业上城）
福田cbd商圈（含市民中心、购物公园）
沙河商圈（欢乐海岸-世界之窗-万象天地）
后海商圈（海岸城-深圳湾）
新安商圈（壹方城、海雅缤纷城）
还有两个相对单薄一些的蛇口商圈和农林商圈，如果勉强加上的话，就是8个市级商圈。
这8个商圈中，最强的是福田cbd和后海-沙河一线，再加上壹方城、罗湖万象城这两个商业航母。
深圳销售额前十名的购物中心基本都在这个范围内，最贵的房价也在这个范围。可见不论是人群体量还是消费能力，这些地方都是全市一等一的。
2.关外区域级商圈在起步中
前面这些市级商圈基本都是在原关内地区，关外只有一个宝中附近。
其中海雅缤纷销售额排到全市第5，壹方城甚至高居全市第2，关外独一份。这说明已经不能很片面地把宝中继续看作关外一隅了。
那么，关外其他区是不是还有机会形成类似的商圈呢？
三、深圳潜力市级商圈崛起推测
从前面的购物中心分布图可以发现，龙岗购物中心总体量全市最多，但是并没有形成很好的合力，很分散。
其中，布吉人口众多，已经有一个10亿级的万象汇，而从布吉到龙中漫长的25公里却没有1个10亿级购物中心。
这条线上地铁3号线已经开通了十年，但是显然并没有输送过去太多购买力。
龙城中心有不错的商业密集度，万科广场和万科里构成的大九州综合体如果算到一起，销售额能排到全市第八。
但是这里太远离市区核心区，又没有大交通枢纽，辐射力始终难以达到全市。
龙华的商业密度和总体量也不错，而且隐约可以看见北站商圈发展成市级商圈的潜力。
这一块背靠深圳北站，交通四通八达，辐射腹地巨大。
目前北站附近已经有了两个10亿级购物中心（含8号仓和九方）和一个20亿级的壹方天地，还有6979和玖钻两个10万平体量的商场在起步中。
发展阶段更前期的，还有沙井和光明中心商圈在酝酿中。
沙井的购买力一直很不错，已经孕育出一个10亿级的京基百纳。
以前沙井缺乏大型高端购物中心，待11号线沿线和会展附近的购物中心开业形成规模就会有可喜变化。
光明中心硬件没有太大的问题，主要是还比较缺乏人口。
目前光明区110万的常住人口规模只排在深圳第6，而且主要分布在老城区公明。
目前光明中心的几个商场都处在待开业的状态，预计还需要比较久时间才能构成人气。
四、深圳商圈分布特点及思考
综合上面的分析，楼癫发现商圈分布的两个特点：
首先，老的商业中心对周围有强大的虹吸效应，并不容易被颠覆。
像东门购物公园世界之窗海岸城，这些都是存在15年以上的老商业中心，直到今天也仍然是地区一哥，非常难替代。
罗湖万象城虽然处在老城区，但是还是常年把持着销售额头把交椅。
而在他们附近3公里内，新的购物中心又依托他们如雨后春笋般出现，形成更大的总规模，进而带动了更多的人气。
可见，商业的集中度要比人口的集中度更陡峭，早发展的福田南山罗湖这三个地方，可以说是商业黑洞。
老中心的先发优势并不容易消退，不论是从购物习惯还是购物效率看，抱团取暖的方式更适用于商业项目选址。
这种方式对商场运营来说是挑战和机遇并存，而对购物者来说则是极好的体验。
其次是新商圈的形成，非常依赖于周围的人气、购买力和交通枢纽。
不论是这7个老商圈，还是新形成的宝中商圈和潜在的北站商圈，都坐落在主干道、地铁枢纽甚至火车站附近。
可聚可散的便捷性，是购物中心最基本也是最应该具备的属性。
说回这个“国际消费中心城市”，深圳毕竟是四大一线城市中唯一没有入围这个名单的，所以肯定有自己的短板需要补。
结合前面的分析，关内关外其实仍有巨大的差距，而增量部分通常更容易做出成绩。
像苏宁杭GDP虽然都低于深圳，但是人均消费能力要强于深圳，这种共同富裕更均富的模式是值得深圳借鉴的。
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