12月初，楼癫发布了8-11月行情文章深圳楼市，买卖双方分道扬镳了，当时的市场上买卖双方的心理价位是有巨大鸿沟的。
过去的这两个月，市场又经过了一段时间的冷（发）静（酵），政策上ZF又对打新的流水、首付、认筹比例和夫妻过户等条款细节作了完善。
客观上，打新已经成为绝大多数人可望不可及的梦想。那么，二手市场上买卖双方心理价格的裂痕，是否能就此修复呢？
一、挂盘趋势
图1：2018-2021年经纪人指数&全市挂盘价和成交价趋势
首先从反馈市场情绪的经纪人指数看，2020年12月-2021年1月这两个月逐渐走出了715新政后较低迷的市场情绪，市场强势反弹。
这两个月的经纪人指数都达到了73，远超过了前面三个月的数值（65上下）。
市场猝不及防地好起来，成交量开始回暖。经过5个月的煎熬，显然大家已经逐渐适应了新政。
具体到价格上，挂盘价已经稳定，成交价开始向上探头。不过两个价格之间的差距仍然巨大，挂盘价和成交价的差值比历史平均还要大不少。
如果业主们继续维持强势，新房供应又不能增加，最后大概率只能买家想办法去接受。
图2：深圳2020年9月到2021年1月挂盘行情变化
从更详细的3000盘数据监测看，9-10-11-12四个月的挂盘价涨幅都在2%上下，到21年1月终于停了下来，仅仅微涨0.2%。
对购房者来说，这是个好消息，说明市场终于肯停下来等等大家了。
但是，全市3000盘中，仍有2000+盘报价在上涨，说明大家整体的市场情绪是乐观的，只是调价的幅度并不太浮夸。
2020年5月也曾出现过市场挂盘价的短暂停滞，这次会是短暂停留，还是就此消停，还未可知。
但是买卖双方的博弈，肯定还会持续下去，而且从供需角度看，双方最后的决战高潮极有可能出现在来年的小阳春时。
备注：这个经纪人指数的计算略有复杂，主要是借鉴香港中原的CSI经纪人指数的模式。
有兴趣的朋友可以自己查阅一下相关资料，在楼市中的作用类似于制造业中的PMI采购经理人指数，有比较大的参考价值。
指数以50为盛衰分界线，当指数大于50时，表示未来楼价趋向上升；相反当指数小于50时，表示未来楼价趋向下跌。
图3：CSI经纪人指数和介绍
二、供需博弈
图4：2018-2020年全市新增挂盘量&带看量和二手在售量
先来看供应端的二手新增房源数，新增房源量指标既反应业主们的换房意愿，同时决定了二手供应量，进而又通过供求关系影响市场价格。
新增房源数自今年4月开始从市场高点（楼癫推测挂盘量飙升是由于疫情不能挂盘的累计+疫情带来的恐慌出货造成）回落的趋势，逐步向历史均值靠拢。
这说明业主们情绪开始稳定，同时已经对换房热情不高。究其原因，楼癫推测还是新政造成换房难度增加，首付增加，诚心卖的房源不多。
大家普遍感觉卖了也不一定能换回来，索性不卖了。
但是市场上还有大批购房者的需求亟待解决，所以近3个月全市整体的挂盘量是在减少了的。
二手在售量短暂在6个月的安全线上停留后，又从11月的4万套降低到目前的33755套，仅次于去年双十一时市场没反应过来的最低值32155套。
图5：深圳各区历史二手挂盘量波动
其中，二手挂盘量下降幅度比较大的是罗湖（降19%）、南山（降15%）、福田（降14%）、宝安（降14%）和龙岗（降12%）。
西部一贯是热门，罗湖、龙岗的加入，说明东部成交量增加，全市已经出现了轮动的迹象。
图6：深圳历史新房供应量
新房供应也不乐观，今年一季度的新房供应只有92.5万平方米，相比去年130平/季度的供应量还要少。
新房的好项目越来越少，打新的条条款款越来越多，大多数购房者还是只能在二手地狱模式中继续内卷。
二手带看量体现市场购房需求，7月后都在低位震荡，新政实实在在打压了二手看房意愿和成交。
大部分购房者对目前的挂盘价在接受和不接受之间挣扎、煎熬，最终无奈接受业主的苛刻报价。
因为带看量数据只能追踪到12月，但是楼癫根据业主和中介朋友的反馈，以及12月的过户量看，实际上12-1月间的市场是在明显回暖的。
二手在售量减少，这是个很不好的迹象，目前市场上诚心卖的业主不多，西部的房子已经被卖空了。
但是马上就到了一年一度的小阳春，有些家庭迫于无奈又要买学位房了，这就给本就不足的市场供应火上浇油。
所以楼癫推测，极有可能，1月的二手成交量也是7000套左右的。
而今年留在深圳过年的有娃家庭又特别多，那么这种二手成交热度甚至会延续到明年3月末，成交价格大概率还会有3-5%的涨幅出现。
三、成交量价
图7：深圳历史成交量价曲线
从蓝色成交量上明显看到，市场已经度过了最黑暗的时期，12月的过户量已经达到了6863套。
但是楼癫不认为1月能突破荣枯线8000套，二手市场还没有这么强劲的支撑力。
从红色的成交价看，市场在715新政和补丁的过程中震荡前行，但是整体向上势头没有被压住。
这是全市实实在在真金白银的成交价，最近一个月向上抬头的趋势明显，说明购房者已经在妥协了。
图8：楼癫微博截图
仔细回顾下这半年的变化，就是新房给糖又夺走的过程，购房者打新的机会越来越小。对绝大多数家庭来说，二手虽然是地狱模式，但是是唯一的路。
四、片区波动
图9：深圳各片区挂盘价环比涨幅
从地图上也可以看到，东部的涨幅这次要明显好过西部和中部。
其中，涨幅前十名中（图上有数字的）西部片区只有白石洲1个，只有1个中部片区的福田中心，其他的都在广泛的大东部。
尤其布吉和罗湖一线，表现亮眼。东部的业主也和楼癫反馈，确实谈价的人多起来了，价格也在以20-30万的梯度向上走。
东部的轮动，实实在在在发生。
虽然楼癫在以前的文章中说过东部有可能会轮动，不过楼癫还是不建议大家去追东部的。
目前房产的持有周期都在5年起，吃城市轮动的意义并不大，还是要追求长期确定的涨幅。
但是对东部业主来说，大家是可以再等等的，等价格起来，出个好价，然后换一个不要总是落后于人、让人心焦的地方。
图10：楼癫微信截图
以上涨幅数据仅精确到片区，更具体的每个行政区内涨幅前20的楼盘数据，楼癫已经发布到小红圈中，挑个房会员可以在小红圈内免费阅读完整版。
在这里楼癫也简单介绍一下吃轮动的3个要点：
提前布局在优先启动的片区，如果你在二三线区域，只能等着别人来拯救你
上涨过程中片区之间轮动往往只有6-12个月的时间窗口，但你很难完成置换来抓住这种轮动。因为上涨过程中，你不知道自己是不是卖早了，也不知道差点的片区会不会跟进
不是卖掉核心资产去追二线三线区域，而是应该DY去买轮动片区的第二套，一鱼两吃
有关轮动是个很深刻的话题，操作起来需要技术手段和对片区的足够熟悉，楼癫将来再做文章详细解读。
总结一下12-1月的行情特点，从供需上看，供应在急速减少，但是预计三月小阳春会有较旺盛的需求出现，所以接下来的二手市场成交价格大概率比现在还要上涨几个百分点。
图11：楼癫微博截图
市面上的一些黑科技（LH和JS）的时间节点就要到了，购房者比现在只会更难过。
所以，楼癫建议有置业计划的购房者，尽量不要拖过年后，珍惜每一个能跟你出来谈的业主。
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