在上一篇文章8月，深圳楼市的冰与火之歌中，楼癫已经详述了新政之后二手市场成交坠入冰点的情况。可是如果大家觉得市场就此消停，那就太单纯了。
四季度的二手市场走向了完全割裂的分化态势，买卖双方不仅互道SB，而且就此分道扬镳。虽然二手市场成交热度依旧维持在低位，但是业主们继续着自己对后市的乐观预期，挂盘价连创新高。
大部分购房者迫于无奈转向了观望和新房市场，而热点片区抻不住的买家，则不得不接受了片区历史最高价。
市场的热点基本都到了打新上，KFS突然灵光乍现，上半年捂着的热点楼盘陆续供应出来。万人摇号再现江湖，吓得ZHU建和KFS不停地打补丁。
总而言之，这个市场越来越魔幻，看不到哪一方会先屈服。
一、挂盘趋势
图1：2018-2020年经纪人指数&全市挂盘价和成交价趋势
首先从反馈市场情绪的经纪人指数看，9-11月这三个月延续了这一年大行情的趋势，始终稳定在荣枯线50以上。新政似乎对业主们的心态没什么影响，该傲娇的继续傲娇。
”爱买不买，不买拉倒。想谈价？开玩笑，老娘还想着怎么能再买一套呢，没心思跟你砍来砍去的...“这才是深圳业主现阶段的真实心态。
反馈到挂盘价趋势上，都没有什么要停滞的意思，新政后每个月上涨2%,，涨的你怀疑人生。要注意，这可是全市东西部3000个楼盘的平均数据，热门片区，可想而知。
图2：东部区域成交量占全市比例
成交价倒是平稳了，主要是西部成交量下滑，均价较低的东部成交量占比上涨，拉低了全市的成交均价。
图3：深圳8月到11月挂盘行情变化
从挂盘价和成交价趋势看，市场仍没有平稳下来，最终的结果还是要待时间去验证。楼癫预判到，这次买卖双方会拉扯较长的时间。
要等到持有周期久了后，涨幅回落、资金成本开始对持有者反噬、新盘供应速度停滞下来，甚至新的补丁来了后...这些因素综合影响后，才能见到鹿死谁手。
但是从目前拉锯的趋势看，降价还是没影的事，不涨就不错了。
备注：这个经纪人指数的计算略有复杂，主要是借鉴香港中原的CSI经纪人指数的模式。
有兴趣的朋友可以自己查阅一下相关资料，在楼市中的作用类似于制造业中的PMI采购经理人指数，有比较大的参考价值。
指数以50为盛衰分界线，当指数大于50时，表示未来楼价趋向上升；相反当指数小于50时，表示未来楼价趋向下跌。
图4：CSI经纪人指数和介绍
二、供需博弈
图5：2018-2020年全市新增挂盘量&带看量和二手在售量
先来看供应端的二手新增房源数，新增房源量指标既反应业主们的换房意愿，同时决定了二手供应量，进而又通过供求关系影响市场价格。
新增房源数自今年4月开始从市场高点回落的趋势，逐步向历史均值靠拢。说明更多的业主们已经不打算再继续出售，静观其变，反正卖了也不一定能买的回来。
虽然新增房源量下滑，但是成交量也下滑了，所以二手在售量并没有大幅减少，近两个月都在6个月的安全库存线上下徘徊。
再来看带看量，这个数据直接体现的是市场上的需求方行为，基本和购房者数量正相关。相对今年的高点，带看次数显然在大幅减少，但也只是在向往年均值靠拢，并没有到惨绝人寰的地步。
图6：深圳各区历史二手挂盘量波动
具体到各区的挂盘量，变化都不大，基本都略有减少，龙岗仍然一枝独秀地供应着深圳的1/3二手江山。
结合供需趋势看，市场供需参数都在向历史均值回调。二手热度肯定是在下降，但是倔强的业主们还没有服软。不甘寂寞的买家们，在打新一次次失败后，或者屈从于目前的价格，或者继续等待。
双方都很纠结，只不过业主们在岸上，买家们仍如油锅上的蚂蚁，好在油温没那么热罢了。
三、成交量价
图7：深圳历史成交量价曲线
从成交量能比较明显地看到，这波涨幅的高峰已经过去了，成交量先是从1.1万-1.3万断崖式下跌，然后维持在5000多套的水平，像极了2017-2018年新政之后的低位徘徊状态。
从成交价上看，全市这波涨幅在历史上并不夸张，但是因为主要集中在西部和学位房上，所以感受就很强烈。而且目前房价的绝对值已经很高，上涨的绝对值媲美2014-2015年那波。
总结成交量价数据来说，目前的情况，对购房者来说，好消息是价格已经在高位盘整，上升动力不足。但坏消息是首付成数提高了，名额还说不准丢了。
即使是幸运的购房者，名额和资金都还在，也不好弄。二手业主们都不是省油的灯，价格太浮夸让你下不了手。热门新盘一个个开，看着眼馋，还不一定能吃到，吃到还不一定能咽得下去。难难难！
四、片区波动
图8：深圳各片区挂盘价环比涨幅
前面提到了这三个月挂盘价一直在涨，那究竟是哪里在涨呢？
上图是楼癫统计的深圳各个片区8月至今的涨幅，其中这三个月的涨幅在全市的分布，还是比较均衡的，说明确实没啥洼地了。
楼癫从2019年开始检测全市3000盘挂盘数据，东部到目前都没有出现很多人说的良好涨幅，始终不愠不火的状态，不知道该喜还是该忧。
上图中有标注数字的，都是涨幅前15的片区，其中最高的是香梅北（侨香福外附近），其次是福田中心、松岗、竹子林和后海。福田整体的表现不错，不过主要集中在重点学区。
西部大前海附近的宝中碧海和前海路也都在前14名，甚至遥远的松岗都有10%的涨幅了。
以上涨幅数据仅精确到片区，更具体的每个行政区内涨幅前20的楼盘数据，楼癫已经发布到小红圈中，挑个房会员可以在小红圈内免费阅读完整版。
2019-2020年长达一年的这波涨幅，完整的诠释了西部+学位房这两个因素的影响力。楼癫在历次报告中，也都不断在重复这两个词，希望过往没有吃到这块肉的购房者引以为戒吧。
整体来说，不论从供需还是量价上看，深圳楼市的余火还在，但是还能坚持多久，并不能妄加推断。
8-11月期间其实已经把假LH这个漏洞给堵住了，要知道这可是媲美715新政的核弹级压制政策。结果市场价格仍然是不跌反升，可见深圳市场的生命力是多顽强。
仔细想想也合理，毕竟深圳市场始终有全国各路炒房团体活跃，还有每个深圳人背后的强大财团支持，各路神仙和野蛮人争相各种大力出奇迹。
现在大家已经开发出了“相亲”的无底线操作和“替我买”的高级技术，深圳这个城市，注定难消停。
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