最近市场整体趋于平静，楼癫倒是觉得生活和谐了很多。原来市场一片火热，购房者太亢奋、不理智，其实市场的风险也积累的越来越高。
现在凉下来，购房者正好可以复盘下自己的购房经历。楼癫也可以慢悠悠地把一些需要消耗内功的文章推给大家。
今天这篇是关于大家比较容易忽略的，房产投资中的风险控制。
其实投资一定是伴随着风险的，只不过咱们国家这么多年下来房价没怎么跌过，加上深圳楼市又跳涨的特别厉害，所以很多人就很少关注房产投资的风险。
事实上，在房住不炒的大趋势下，未来楼市肯定是不会有过去20年间这么高光的时刻了。
那么节奏慢下来，我们大家就必须要收一下心，仔细思考下自己的财务状况是否健康，要不要适当做下财务瘦身。
怎么瘦？这是接下来要思考的问题，结合中国国情，楼癫总结了这样两条控制财务风险的基本原则：
一、杜绝风险的优先级要高于多赚钱
投资是一生的事业，活得长久才是最终目标。在巴菲特老爷子长达50年间的投资生涯中，鲜有年化50%以上的收益率。
但他牛在年化收益率长期稳定在+22%上下，只有2001年（-6%）和2008年（-9%）有过负增长。
图1.巴菲特的历史收益率和财富总额
巴老爷子财富的最大部分是在60岁之后爆发性增长的，这种稳扎稳打“挣慢钱”的风格，让他在一生的时间内积累了巨额财富。
就像他自己所说：“第一条原则：永远不要亏钱。第二条原则：永远不要忘记第一条原则。”
可是事实上，在鸡血的市场上耐不住寂寞、盲目自信，才是大部分人的真实写照。
远的不说，2007年深圳楼市大涨，狂热的市场刺激下，一批人加杠杆炒房。但天不遂人愿，2008年金融危机到来，新房价格大幅跳水20-40%，二手市场均价也下跌了25%左右。
彼时开发商降价回笼资金，业主们打砸售楼处，中介门店接连倒闭，俨然人间浩劫。
曾经龙华碧水龙庭68名业主抱团断供，甚至还发生有人用8-10倍杠杆炒房，最终无奈亏本抛售13套金地梅陇镇，千万房产一夜清零的惨剧。
这个市场就是这样，当你拿着小本本美滋滋地计算下一套买哪里的时候，一次突发的状况就有可能把你打回原形。
大到企业盲目扩张，陷入流通性危机；小到加杠杆炒房，被迫断供法拍。你以为这只是远古时期的故事，事实上这种故事，每天都还在上演。
比如像深圳东部已经三四年没怎么正经涨价了，加上一些误入歧途的外地人曾经盲目高评高贷低首付购房，现在沦为断供法拍房的重灾区。
据楼癫专做法拍的朋友讲，现在像中海康城、大都汇这种曾经被热推的低首付社区，每个月都有新的法拍房源出来。
楼癫过去的楼市行情更新文章中，也有提到今年东部本来刚有些起色，结果现在又要面临深圳最严调控。
这一波打下去，不知道多久能再起来了，也不知道多少人会被迫断供查封。
综上，投资就是双刃剑，避免回撤和获取收益同样重要。而从房产的大宗低流通性属性上看，杜绝风险的优先级甚至要高于多赚钱的目标。
当然，很多人也知道控制风险，只是并不知道应该怎么控制，毕竟周围“0首付”、“一刀流”的有，全款买房、永不贷款的也有。
那么，我们就来找一个相对合理的安全边际。
能抗住三年不涨的压力测试
在未来很长时期内，我国仍是中高速发展的发展中国家，那么高通胀就不可避免。全球都在大放水的时代，咱们这边适当放点水也就不可避免。
从这个角度讲，债务会随着通胀而萎缩，那么购买稳健升值资产的时候，多负点低成本的债也没有错。
因为所处行业的原因，楼癫对资金成本会比较敏感。资金都是有成本的，负债规模的上限不可能永远大于你偿还贷款的能力，也就是月供不可能长时间大于你的收入水平。
否则你的财务状况将会非常脆弱的，在当今黑天鹅、灰犀牛频发的年代，抵抗危机的能力几乎为0，也就离前面说的破产朋友不远了。
当然，房价快速上涨的时候，这都不是问题，高负债反而能加速资产裂变的速度。只是，房子确实也是可以很长时间不涨的。
像一线的北京和广州，经过2017和2018年的调控，到今天已经三年了，还没缓过来。同理，深圳刚刚经历史上最严调控，也是有可能在一个时期内不涨的。
图2.北京历史成交量价
图3.广州历史成交量价
再比如，温州房价曾经在2009年登顶全国第一，杭州房价也曾超过北京，可是现在呢…
图4.2005年中国主要城市房价排名
考虑到三年限售和极端情况下可以弃车保帅，那么能够在房价不涨的情况下坚持三年，已经是检验你杠杆高不高，或者财务状况是否健康的的最低标准。
以上是楼癫总结的两条控制风险的原则，但是很多朋友估计还是不知道怎么做，接下来我们聊聊具体如何做。
首先，是向上获取收益的心理预期上，要杜绝太贪心。
适当贪心没有问题，资本都是逐利的。但是太贪心就容易犯错，常见的容易激进选筹和杠杆过高。
杠杆过高的危害前面已经有讲，激进选筹反而是一些有经验的老手容易犯的错。
因为尝到过房事的甜头，所以老手对年化10%的利润已经不感冒，也就比较追求20%、30%...100%的年化收益。但是这种收益背后，往往伴随着高风险和未知领域。
常见的像二手房中的药单流和ABC单，还有法拍、回迁和小产这种灰色领域，甚至包括自认为能搞定一些的拓展面积来获取装修溢价等等。
这种没有好的建议，毕竟来钱快，大家量力而为就好。
对刚需而言，一定要谨记，因为本钱比较少，所以不犯错赚的少也比掉坑里更重要。这也是楼癫过去一直强调，一定要挑流通性好的，经受二手市场上检验过的楼盘的原因。
像前文提到的，对在2016年误入东部的朋友来说，如果在2019年出手，那么肯定亏本；如果继续持有到2020年，也没有明显利润。
715新政后，是继续忍受漫长的寒冬，还是割肉离场，怎么都难受。
最关键的是，一旦浪费了宝贵的资金成本和机会成本，错过了15-16年和19-20年这种大行情，就不知道什么时候才有翻身的机会。
毕竟楼市大行情可遇不可求，过了这村显然就没这店。
楼癫在做个人规划的时候，始终秉持三年能有30%左右的利润，三倍杠杆，本金翻倍的预期就好。至于超过预期的部分，就当作上天奖励的bonus。
其次，是向下控制交易过程中的风险，具体来说是交易上和资金上的风险。
交易风险上，尤其要注意产权“三不碰”，即不碰“存在违建的、业主负债高的和产权不明确的”。
违建部分主要分为两种，一种是看上去比较符合建筑物原状，业主只是加了个围栏或者墙，就变成了自己的私有空间，常见在一楼有花园的或者顶楼送平台的，这种一般问题不大；
另一种是业主自己整个浇筑拓展了一个平台，改变了房屋原有结构，这种就问题很大。深圳在违建的管理上越来越规范，说不定哪天就会被查封，所以最好不能碰。
另外，违建上比较吃“惯例”，也就是这块拓展虽然有点不合理，但是历史上没人追溯，而且整个小区都在违建。这种短期也没太大的问题，不过以后就不好说。
业主负债高也是交易纠纷常发地，大家也经常在朋友圈看到相关的报道。像业主本身已经资不抵债，还恶意一房多卖，你被吃了定金，即使从法律手段也很难追回来。
这种业主负债高的情况，其实隐蔽性很强。因为在签约前，业主通常不会给你查他的征信，而且民间借贷和有的小额贷款也不上征信，你并不知道业主的底细。
规避方法只能是找常在小区楼下的资深中介，他们一般是比较熟悉某个房子的具体情况。像是不是凶宅、业主有没有欠债、是不是在闹离婚、甚至有没有小三都清楚的很...
楼癫有个地产朋友就有个很好的习惯，在签约前会查下房产状态是否查封和业主的法律纠纷方面的情况。毕竟有没有官司缠身，还是能看出很多东西的。
业主负债信息这块实在是太隐蔽了，这类风险的规避基本依靠一个好的地产中介来把控。希望将来法律上或者交易流程上能有创新举措，杜绝这种不透明。
产权不明确的，也是坚决坚决不能碰的。有的是产权本身就比较复杂，并不是一个业主，各业主之间又有矛盾，交易过程费心费力；另外一种是产权是工业用地或者邮政用地等等，不能正常交易的。
像最近在卖的深圳湾创新科技中心宿舍，虽然带南外高新的名校学位，但是是工业用地。只能是政府认定的人才才具备购房资格，未来接手人群很少，升值和流通性肯定是不行的。
还有龙华的恒裕未央花园，是邮政用地上盖的商品房，都没正经产权，也不能正常交易，不能贷款。虽然价格很便宜，但是也是千万不能碰的。
一般有上面这三种问题的，市场上特别容易出笋盘。购房者是尤其要注意不要陷进去，一时被表面上的高利润冲昏头脑。
要知道市场是比我们绝大多数人都要聪明的，这种好机会为什么偏偏砸到你头上。可能并不是你运气好，反而是因为你长的特别像韭菜。
小产权这块其实是可以赚到钱的，也能提供持续的正向现金流，但是确实水比较深，刚需还是要谨慎点。
所以楼癫一直觉得“三套以下还是不碰为好”，等level升到中阶，拿点钱去玩下还是可以的。
“三不碰”是最基本的风险规避方法，能杜绝绝大多数的后期交易上的争议。
资金上的风险，主要是在持有过程中会暴露出来。像前面提到的，如果三年不涨的情况，或者家庭/国家经济出现意外风险情况下，你的现金流和现金储备是否能承受的住这种压力。
具体来说，楼癫将从现金存款、收支比、负债率和高流通资产比例这四个指标提供量化的标准，帮助大家衡量自己的财务健康程度。
因为篇幅较长，楼癫将在风险篇（下）详细阐述，欢迎大家持续关注。
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