今年以来，深圳房价涨幅显著，部分区域上涨幅度超过50%，国家统计局数据显示深圳连续几个月环比涨幅超过6%，创历史记录。在先后聊完魔都、帝都的房价后，此次“你问我答”将目光放在深圳，对深圳房价相比京沪的特殊性、改善性需求如何选择、已明显上涨的前海是否还适合中产者介入进行了讨论。
一、深圳今年以来房价领涨全国，常年新增供应少是根本原因
问：你好，看了你们对北京上海的讨论受益匪浅，我在深圳，想问问深圳房价咋回事，感觉今年以来涨了30%以上。
答：是的。本轮楼市恢复上涨，深圳是率先启动的。整体来看，无论成交量和价，深圳的表现都是上半年最强的一个城市。
问：北上广深四个城市，北京上海房价水平一直比较高，作为直辖市有其特殊性，但不知道深圳房价的支撑因素与这两个城市相比有何特殊性，未来走势会有何不同？
答：深圳和其他城市最大的区别在于没有郊县，因此城市扩展能力有限。而过去几年深圳土地出让极少，导致存量可售住宅相比其他城市偏低，因此一旦中央政府遏制政策放松，成交恢复，楼市的价格反弹急快。
二、深圳房价上涨与股市有一定关系，未来走势对其他城市有一定参考意义，供需是各地房价的决定因素
问：我的感受，深圳年轻人和外来人口多，新房供应少，二手房供应充足，导致市场调整很快，在这样的市场，买房和判断市场形势有啥不一样的前瞻性指标么？
答：目前来看，深圳整体发展仍然不错。许多创业机会仍在。目前资本市场活跃，许多创业者套现买房。和所有投资一样，在市场低迷的时候是买入的机会，在市场高涨的时候，可以考虑套现。从这个角度看，其实并无很大不同。
问：今年以来深圳楼市火热应该跟股市泡沫有关，深交所所在地和金融机构多导致。但现在股市破了，会不会率先影响深圳楼市，然后深圳楼市进一步带动全国市场下行？
答：股市大跌还是有影响的。前段时间也有新闻爆出二手房因股市大跌折价出售或者无法支付的新闻。但是整体来看，目前股市3600点，比一年前还是有80%的增长，神创则更高。股市的财富效应仍在。要知道，深圳一年不过几万套新房成交，股市上的新贵数量，可是远远不止这个数。
至于楼市的传导效应，一般看存在。但是不是主要因素。这几年楼市分化才是常见的现象。供不应求就涨，供过于求就跌。市场因素还算显著。
问：深圳2008年率先调整且幅度较大，这一轮还会走入低迷甚至下跌期么？
答：过去几年来看，深圳执行调控态度坚决，因此楼市波动比较大。如果未来调控依旧，深圳或许依然有机会出现较大起落。
三、是否换房和换多大房，要从收入、资产、负债及未来增长等方面综合考虑
问：在现在的节点，如果属于改善性需求，是等等看还是现在就买？毕竟已经涨了挺多了，担心一下买在高点。跟别的城市不一样，貌似北京要调整的时候降幅也不大，但深圳房价感觉跟创业板差不多，跌幅涨幅都很明显
答：每个人的情况不同，一般来说我的建议是如果财务能力充沛且有需求，可以考虑购买。反之，不如等等，不必太过勉强。房子在家庭中确实重要，但也不值得用不安稳去置换。
当然这个是我自己的偏好，每个人有自己的打算。无须求同。
问：我的情况是已经有一套80平的小房子，地段一般，现在孩子有五六岁，想着换个大一些的两居或三房，改善下家庭品质。因为现有房子贷款基本还清，压力不大，如果换就得欠不少债了，换完后各种压力会大些。
答：你的收入和存款多少？房子置换大概增加多少贷款。
问：家庭收入大概40万一年，房子值200万，基本没什么负债和其他存款。如果换的话，考虑多少总价的房子合适？不换的话，能够有很好的生活水准，但换了之后恐怕各种压力都很大。
答：我的看法，以目前你的家庭财富看，就算加100万换个三房，其实也就每月多负担7000元左右，如果你有公积金，那么增加的开支更少。
如果换房确实是你们的需要，我觉得问题不大。
问：但换的话就想奔400甚至500万去啦，毕竟买次房不容易，而且房价看涨，是不是还是大点好？我就是在负债多和压力小之间的平衡不好把握。就好比换车吧，第一次买奥拓，马上换奥迪是不是跨度太大了？
答：呵呵，其实以你目前的情况，买400万的房子其实也无不可。但是刚才你也提到了在乎风险和压力。从这个角度看，跨度太大可能导致晚上睡不好，你说呢？
四、自住性需求无需盲目追逐政府规划热点，应重点关注居住环境和房源本身。
问：问个具体的区域吧，现在前海很火，周边房价涨的很凶，我没啥偏好，不知道这个区域有没有升值空间。当地开发商老说这里是第二个浦东什么的
答：你的预算可能买前海有些勉强吧。目前看前海的房价已然很高，涨幅亦巨大，我的看法是这是富人的游戏，小康的中产不如专心过好当下的生活。
问：找附近的吧，在东西两个方向找，但没想好东边还是西边？
答：目前市区中心往西，西边大热，但是其实东部的罗湖亦很方便。只是交通较堵，你可自己权衡以下。
问：罗湖的居住环境很好，我现在离这边更近，就怕以后工作或整体都西移，类似浦东和虹桥的关系。
答：深圳的城市中心一直在移动，如此获得最便宜的发展机会。但作为一个移民城市，我觉得其实无须患得患失。人活当下，过好现在的日子。如果未来真有变动，再考虑应变不迟。
更多房产信息和观点，请到微信、雪球、新浪微博搜索“房产不是东西”。