8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则楼市相关通知，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。不仅如此，深圳、广州、上海、北京也先后宣布执行“认房不认贷”政策。
王炸政策出台，全民兴奋，但市场反应并不完全如意。继A股一天游行情之后，线下楼市成交也不及预期。从北京二手房成交量看，认房不认贷新政落地后，周六成交1200套，周日成交1400套，周一成交600套，而二手房挂牌量反而增加了6000套。新房方面，周六签约1800套，周日减少到900余套，周一只有不到200套。这显示房地产市场中的博弈还在继续，政策落地情况仍不及预期。
那么市场究竟在期待什么样的楼市新政呢？
综合各界看法，目前对政策的预期主要分三方面：第一，目前的政策主要是在购买限制上做松绑，而真正的刺激政策还未出台。第二，楼市的供给侧调整迟迟未动，购房者对保交楼还有较大的担心。第三，买楼需要经济走好，经济走好高度依赖地产。这两者关系和定位不理清，买房所需的稳定预期不容易建立。
先说第一点。过去多年为了实现调控楼市的目的，政府和监管机构在住房消费的各个环节都设置了高度管控措施。
这其中就包括：对购房资格的审定（例如对本市居民和外地居民的区别对待）；对购房套数的限制（例如本地人可以买2套，外地人只能买一套或者限制购买）；对多套房或换房客户在利率和税费上的区别对待（例如提升契税，以及提升二套房贷款利率等）；对购入房屋在日后处置上的限定（例如购入房地产五年内不得出售）；以及对客户可选择住房面积的控制（例如“70/90”政策）。
这些政策的共同特点就是大大增加了楼市客户的准入门槛、抬高客户购房的成本、增加客户买房的手续、减少客户选择的空间、抑制客户购房需求，进而起到平抑房价的作用。但从政策的执行效果来看，2021年楼市泡沫破裂前全国市场房价走势强劲、销售两旺，政策效果不彰显，政策副作用反而多被诟病。目前当局已经承认楼市发生重大变化，去除不合时宜的老旧政策情理之中。但这些政策只是松绑而非刺激。过往楼市低迷期曾经出台的买房送户口、买房送学位、买房送车牌、房产税费降低等政策，目前还在工具箱内。
再说第二点，购房供给侧的政策落地不及预期。例如房企三道红线、房贷两道红线，土拍两集中等限制措施同样需要减负。其中最应该保的，就是彻底落实保交楼承诺。
保交楼承诺的真正落实，其第一个困境和司法处理程序有关。目前仅恒大手上就有数百个楼盘在建未交付，全国涉及可能出险楼盘恐怕数以千计。保交楼政策将购房者清偿顺序优先，但是其他债权人的清偿顺序政策没有明确。这势必导致一事一议和债务处理拖延。很多问题在拖延中可以解决，唯独债务缺口会在拖延中会越来越大。
保交楼的另一个困境在于利益的重新分配。在部分楼盘资不抵债的情况下，政策和新增资金都要跟上。现在有报道说90%的高复工率，但其实对保交楼的意义不大。试想如果施工企业欠账拿不到，那么其实施工企业不会实质行动。就算施工企业愿意配合，因为保交楼后产权转移，银行和其他金融机构的抵押权就会丧失，因此实操中金融机构配合度不高。所以以牺牲总包、银行和其他合作方利益的保交楼政策，在现实中很难执行到位。
基于以上种种实际困难，2022年上半年中央和各地政府都针对保交楼问题出台大量政策，并派大员现场调研，例如前央行行长易纲在去年7月亲自带队考察郑州的保交楼工作。但是时至今日，市场能认可的保交楼进展依然有限。部分地方甚至把正常交楼数据和保交楼楼盘数据混淆，用以“表演”出一个较好的“保交楼”数据。当下来看，保交楼仍是楼市供给侧亟待解决的最重要的问题。
第三点，买楼需要经济走好，经济走好也有赖地产。全社会应对房地产的作用和定位做重新认识。
在过往的很长一段时间，大家把经济发展遇到的不少麻烦，多归结为房地产带来的问题。殊不知中国90%的老百姓已经拥有了自己的住房，住房资产占到家庭财富的80%以上。中国家庭人均住房面积提升到40平方米，是三十年前的5倍。楼市每年还提供地方政府近10万亿的土地出让收入。盲目打压楼市影响巨大。最重要的，楼市下滑形势下，原以为能获得改善的生育率、全社会消费能力、民间投资水平以及对未来的信心不增反跌。这反证了之前很多对楼市的判断，至少是过于片面和武断了。长远来看，作为中国的支柱产业，当局和社会重建对房地产行业的多重认识是必要的。
今年是2023年，楼市深度下行已经进入第三个年头。如果新的政策能逐步去除此前在楼市上设置的各种购房限制，那么这就是恢复市场常态的第一步。如果还能给出诸如买房送户口、买房送学位、买房送车牌、房产税费降低等购房刺激政策，那么就迈出了超预期刺激房地产市场的第二步。第三步则是要取消楼市供给侧方面的限制，特别是要落地好保交楼的承诺。如此才能让购房者确信买到的楼能按期按质交楼，楼市需求侧政策才能发挥作用。这是购房消费者应有的权利，也是目前市场最大的期待。