短期就是炒政策，7月12日，发改委发布《关于房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对于房地产境外发行美元债只允许置换存量债务，不允许新增；7月30日，政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，隔天地产股还是大跌，叠加贸易战等外围因素，地产股连跌几天；8月7日，银保监会64号文《关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》，后上海银保监局对辖区内的信托公司进行约见谈话，对信托流向地产资金进行限额；8月10日，32城开展银行房地产信贷专项检查，限制地产对于银行信贷额度的占用。此外，还有众多限制资金入市的政策，包括对于贷款利率LPR基准执行，首套贷款利率上行2bp左右。具体限制地产融资的政策有很多，小编就不一一列举，重要的如上，尤其是在三季度对于地产调控政策密集出台，实际各个融资渠道三季度的融资数据要比上半年差很多。所以市场对于地产不行的言论甚上尘嚣，叠加大佬看空，所以地产股从2733以来走势不尽人意（除了王石大佬言论以及近期的少许行情），原因很简单，短期股市受政策影响。
那么市场是否代表着真理？
由于地产板块的估值都很低，我们只需要判断未来一年能不能维持增长即可，逻辑就是比如万科估值8.4倍，万科的货值在2.2万亿左右，滚动年收入0.34亿元，目前货值足够未来6.4年的收入确认了，这样估值还有2年不能覆盖，预计明年就可以覆盖整个估值，这里假设归母净利率不变，以及价格不变，实际上一二线城市房价还是会小幅上涨的，因此处于明显低估。
说说对短期地产的看法，首先，2019年4季度以来，地方政府一开始在房地产领域积极采取松绑措施，舆论也逐渐趋暖，2020年GDP翻两番的目标，那么明年增速在6.0-6.2%，而地产及其产业链维持增长才能完成目标。其次，地方政府对于土地财政高度依赖，明年地方城投债券进入回售的高峰期，1/3财政收入来自于土地出让，因此，要保持城投的信仰，必然要卖地卖地还是卖地，所以预计明年地产市场的行情还是可以保持。
长期来看，政策可以刺激需求或者压制短期需求，但是长期来看，需求都是要释放的，我们来看一下地产需求端的情况。2018年商品房销售面积为17万平方米，销售金额为15万亿，分别同比增长1.3%和12.2%，其中，住宅销售面积14.8亿方，同比增长2.2%，金额12.6万亿，同比增长14.7%，均价8544元/方，价格同比增速12.2%，去年的话，销售额的增长主要来自于价格的增长。未来预计也是能维持目前的规模，增长潜力稍显不足，后续的维持主要来自于：我国2018年目前城镇化率为59.58%，美国05年达到80%，按照这个水平，至少还能保持15年以上的增长，其次，城镇化率是按照常住人口统计的，而不是按照户籍，实际的在城市工作的人，户口不在工作城市的人口更多，所以买房的需求更高，这是首套的需求，其次还有改善型需求，这在小编的雪球第一篇文章中也提到了。
地产是一个想象力不足的行业，所以整体估值都很低，但从货值对于滚动收入的覆盖与市盈率的对比来看，整体上最近一两年货值开发的归母净利润就能覆盖市值，长期来看，蛋糕仍然是很大，只是这个蛋糕不再属于行业内的所有公司，随着地产行业集中度的提升，蛋糕只属于行业的龙头企业。小地产可能过几年就不在了，或者不具有规模优势以及议价能力的企业，在地产去产能的情况下首当其冲。
行业的蛋糕足够大，足够龙头地产活的很好。$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $融创中国(01918)$