万科永远是王
对于与万科一梯队的恒大与碧桂园,有两点,碧桂园主要走三四线资质下沉城市,取消货币化安置去化会存在较大的问题,恒大的预收账款在这个梯队里面与其营收规模极其不符,我预计恒大未来两三年收入确认滑坡。且从克而瑞数据可以看出,恒大和碧桂园2019年1-7月合约销售额数据开始下降。
相比于恒大,从港股的2018年报表中披露公司的合同负债(预收账款)金额为1856亿元,相比于2017年的2676亿元下降30%,也是恒大首年预收出现下降的情形,其2018年收入规模4678亿元,预收规模仅占其收入规模的39%,预收对应着未来两三年能确认收入的金额。公司的存货规模10081亿元,同比增速14%,也出现较大幅度的增速放缓,所以未来两三年恒大的业绩增速将出现滑坡。而万科合同负债(预收)规模为5049亿元,增速为24%,预收规模是营收规模2976亿元的1.7倍,存货金额7503亿元,增速25%,其中也透露出万科的稳。(注:有少部分意向金记在其他应付科目,量少暂不计算)
未来随着限价、融资收紧,房地产的利润越来越受制于资金成本,毕竟房地产行业就是一个高杠杆重资金的行业,万科的成本在5%,直接发债成本在3.5以下(1年期公司债3.1%),恒大境外发债很多(大概看了一眼6-10%都有),国内1年期公司债在成本在5.8%左右,碧桂园国内只有私募债,1年期成本在5.3%,所以利息费用的支出折算到净利润上就是净利润的增速和ROE的问题。其次还有有息负债的规模直接影响公司的利息支出的规模。
将对A股地产上市公司进行塞选,通过净资产收益率、市盈率、市净率等指标简单筛选,标的好的A股地产公司并不多,尤其是现在限购、限贷、限售等背景下,地产银行贷款被“窗口指导”、信托融资被约见谈话,以及最近多城市个人按揭贷款利率上调,地产融资、销售能力向头部集中。摒弃了大多数,剩下上市公司我将重点比较一下万科和保利。
万科的估值在行业内属于较高水平,这个不否认,我们看到万科的净资产收益率(平均)在23.22%,这个数字其实还是低估的,保利地产的净资产收益率为15.77%,公司的股东回报稳定且高于行业,这是万科的历史,万科的盈利能力很稳健。
在盈利能力方面,因为涉及到利润表的数据,我们用2018年全年的数据。万科的总资产资产金额为15285亿元,负债金额为12929亿元,有息负债的金额仅为2612亿元,保利地产总资产金额为8464亿元,负债金额为6600亿元,有息负债金额为2636亿元,这说明万科可以利用这多下游业主(预收账款)、上游供应商(应付账款)、合作方(其他应付款)的无息资金,这部分按照保利的有息负债占比来说至少帮万科节约127亿的利息支出,这也是为什么万科的报表净资产收益率如此高稳的原因之一。一般用净负债率这个指标衡量,万科的净负债率为0.31,保利的净负债率为0.81,所以万科可以丰富利用供应链上下游的资源。
其次,我们对比两家公司2018年对于利息支出的处理,万科利息支出141亿,其中资本化59亿,费用化82亿,费用化比例为58%,保利的利息支出139亿元,其中保利资本化94亿元,费用化45亿,费用化比例32%。首先,我们谈利息的绝对额,万科的2018年初有息负债金额为1906亿元,保利的2018年初有息负债的金额为2046亿元,很明显保利的借款成本比万科便宜,我们对这个持疑,因为我们比较万科公开市场发债的成本是略低于保利的。我们用利息支出[(年初+年末有息负债)/2],计算得出万科的成本在6.2%左右,保利的成本在5.9%左右,这个计算比较粗略,保利直接公布的借款成本为5.03%,对于借款成本这个是我们存疑,等有合适机会求证。其次,看一下,资本化的比例,2018年万科费用化比例58%,保利费用化比例为32%,小编再找2017年的数据,发行万科约50%利息支出费用化,保利只有25%利息支出费用化。区别在于费用化影响当期利润,资本化的会在以后成本结转时体现,所以如果具象理解就是万科采用保利的资本化方式,净利润增速还要增加几个点。
接下来看管理费用,大头支出就是人员工资支出,万科是10万人,保利是5万人,万科的人工成本是89亿,保利是23亿,所以保利资本化的金额可想而知。
一般我们认为利润表是地产企业两三年前的数据,因为结转的原因,我们现在更多看的是合约销售金额,那是未来确认的数据。利用部分利润表的数据只想说明,万科真的是很稳,万科在目前只用了六分的力气,保利用了十分。
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引用:
一边是以招保万金为代表的国企地产股,今年不光销售增长亮眼,带头的保利地产更是抢先交出了一份完美的中期答卷。另外一边则是以恒大融创为代表的民企地产股,经历了前几年疯狂地加杠杆,在最近已经发布的中报,中国恒大,旭辉控股集团业绩表现平平,而金科股份则是超越了预期,整体可以算得上喜...

全部评论

Amber66666608-14 17:47

考个CPA吧

股市打醬油08-14 17:47

什麼书有推荐吗?

股市打醬油08-14 16:41

分类不是一样吗?

Amber66666608-14 16:34

这个比例肯定不一样呀,每年的其他应收对象不一样呀,风险不同,坏账计提比例不固定哟,审计会做相应的测试,审计程序,确定合理的金额

股市打醬油08-14 16:31

我想问為什麼计提比例不一样,什麼原因?