记录：2023年万科签约拿地数据对标比较，2024年1月24日星期三。
我比较啦2017年至2023年，连续7年的签约+拿地数据，以便甄别其经营策略，特别是在行业最低迷的时候。看起来，还是万科前瞻性好，经营安全第一，没有投机式的赌市场反转。龙湖，有些商业机会主义的玩法。华润置地，是比较明确在赌市场反转，甚至高溢价拿地与地王，经营策略上还是挺冒险的，其背后是dang的信用担保。
规模与利润腰斩，销售均价至少打9折，市值腰斩再腰斩，PB=0.3倍左右，这可能才是行业发生重大趋势性变化下的万科之安全边际吧？（注：事实上，低于0.2倍PB啊，我第一次经历。）
【万科 】签约与利润：腰斩，周期性与过去30年完全不同，以后的波动会更剧烈，搞不好来个账面亏损也是正常的。以价换量：还算克制，采取2年缓步下调的方式。拿地策略：在保证经营安全上，毫不犹豫的压缩投资，没有投机式的赌市场反转。（注：整体上的现金流控制相当严格。规模与利润腰斩，市值腰斩再腰斩，PB=0.3倍左右，这可能才是行业发生重大趋势性变化下的万科之安全边际吧？）
【龙湖】签约与利润：签约腰斩，利润平稳，神奇的操盘。以价换量：直接打9折出货，这个做法无可厚非，活下来，最重要。拿地策略：似乎在赌市场反转，2017-2021年平均权益拿地强度37%，维持高位，明显没有对市场+政策做出前瞻性考虑。随着疫情持续+行业危机，2022年不得不几乎停止拿地，权益拿地强度直接降低至10%。（注：龙湖市值超过腰斩再腰斩，PB=0.3倍左右，行业的安全边际就应该如此？）
【华润置地】签约与利润：同时维持高位稳定，背后是持续拿地强度，这是否妥当的经营策略？。以价换量：一次性的以价换量策略，而且动手早于万科龙湖，2021年将均价直接打9折出货。这个做法，很是果断，换取现金流最重要。拿地策略：比较明确在赌市场反转，甚至高溢价拿地与地王，2018-2022年，连续5年，持续权益拿地金额在1000亿左右，拿地强度36%左右。随着疫情持续+行业危机，2023年不得不降低拿地强度至26%。难道是华润置地的经营性净现金流出现问题啦？（注：经营策略上还是挺冒险的，其背后是dang的信用担保。PB=0.48倍，市值准确腰斩，PB=0.48倍，安全边际不够？总感觉，哪里不太对。）
【中海地产】感觉上与华润的经营与拿地策略，差别不大。而且，土地均价与华润基本持，销售均价与华润基本持平。（注： PB=0.34倍，基本靠谱。）
==== 以下摘要 ====
【万科 】签约与利润：腰斩，周期性与过去30年完全不同，以后的波动会更剧烈，搞不好来个账面亏损也是正常的。以价换量：还算克制，采取2年缓步下调的方式。拿地策略：在保证经营安全上，毫不犹豫的压缩投资，没有投机式的赌市场反转。（注：整体上的现金流控制相当严格。规模与利润腰斩，市值腰斩再腰斩，PB=0.3倍左右，这可能才是行业发生重大趋势性变化下的万科之安全边际吧？）
2023年全年，公司实现合同销售面积2466万方，同比减少6.2%，实现合同销售金额3761亿元，同比减少9.8%。3年销售规模下台阶，比较最高值（2020年），销售金额变幅-47%，销售面积变幅-47%，签约规模接近腰斩，创历史纪录。回顾历史：2008年金融危机，签约规模变幅-9%，行业的周期性与过去30年完全不同，以后的波动会更大更剧烈。
2023年销售均价15252元/平较2021年（16488元/平方米）下滑7.5%，以价换量是目前市场的常态。万科还算克制，采取2年缓步下调的方式。回顾历史：2011+2012年，均价连跌2年，变幅-9.5%，我估计在高速城市化的中后期，依然是涨多跌少。
2023年全年，全口径：拿地金额830亿元，同比减少10.1%，拿地面积569万方，同比减少17.7%，整体降幅较2022年大幅收窄。拿地权益比63.9%（2022年为56.0%）。2023年公司土地投资强度保持2022年一样的水平22%。比较最高值，2018年全口径拿地面积4681万平方米，连续5年下滑，变幅-88%。回顾历史：2017年调控政策落地，万科马上压缩拿地强度，保障经营安全第一，这个应对相当有前瞻性。
2023年全年，权益口径：拿地金额530亿，同比+7%，拿地面积358万方，同比-11%拿地强度14%，整体看与2022年基本持平。比较最高值的2017年，拿地规模连降7年，拿地金额变幅-76%，拿地面积-87%。权益拿地强度，从41%，立即降低至20-25%之间，再降低至10-15%之间。回顾历史：管理层在保证经营安全上，毫不犹豫的压缩投资，没有投机式的赌市场反转。
2023年全年，拿地均价14573元/平较2022年提升9.3%。%=楼板地价/当期销售均价=96%。比较最低值，2018年=5427元/平，变幅+168%。回顾历史：近7年，变幅最大的是2022年与2023年。这么看，万科聚焦核心城市的策略，略显滞后。
2023年前三季度，万科经营活动产生现金流量净额仅2.35亿元，上年同期则为-41.76亿元。横向对比，据Wind数据显示，前三季度共有49家房企经营活动产生的现金流量净额为负，50家房企同比负增长；若纵向对比，2022年万科经营活动现金流在第四季度回正，而2023年前三季度将将转正。（注：现金流控制相当严格。）
2024年1月，市值：万科A，最低市值=1065亿，PB=0.43倍，比较最高市值4663亿（2018年），变幅-77%，准确腰斩再腰斩。万科H，最低市值=616亿，PB=0.25倍，比较最高市值4050亿（2018年），变幅-85%，超过腰斩再腰斩。（注：这可能才是行业发生重大趋势性变化下的万科之安全边际吧。）
https://mp.weixin.qq.com/s/3Hm8E_8YoSa2YEGf-k3qGg
谷底一年 | 万科未是风波恶
原创观点新媒体 观点 2024-01-24 07:31 发表于广东
（注：以下文章挺好，比较翔实记录啦2023年万科的各种故事。其实，在行业最低迷期，企业的表现与经营，特别值得观察。在我看，万科管理层应对的，还是相当可以的。）
【龙湖】签约与利润：签约腰斩，利润平稳，神奇的操盘。以价换量：直接打9折出货，这个做法无可厚非，活下来，最重要。拿地策略：似乎在赌市场反转，2017-2021年平均权益拿地强度37%，维持高位，明显没有对市场+政策做出前瞻性考虑。随着疫情持续+行业危机，2022年不得不几乎停止拿地，权益拿地强度直接降低至10%。（注：龙湖市值超过腰斩再腰斩，PB=0.3倍左右，行业的安全边际就应该如此？）
2023年全年，公司实现合同销售面积1080万方，同比-17%，实现合同销售金额1735亿元，同比-14%。3年销售规模下台阶，比较最高值（2021年），销售金额变幅-40%，销售面积变幅-37%，签约规模接近腰斩，创历史纪录。回顾历史：龙湖在2008年金融危机之后上市，签约规模从未负增长。比较万科，规模下滑幅度差别不大。
2023年销售均价16070元/平较2021年（15451元/平方米）上涨4%，以价换量的结束？龙湖销售均价与万科基本持平，其城市+项目布局与万科差不多。回顾历史：龙湖采用一次性的以价换量策略，2022年将均价直接打9折出货。这个做法，无可厚非，活下来，最重要。
2023年全年，全口径：拿地金额361亿元，同比+19%，拿地面积257万方，同比-43%，整体降幅较2022年大幅收窄。2023年公司土地投资强度17%，比2022年略有提高。比较最高值，2020年全口径拿地面积2567万平方米，连续3年下滑，变幅-90%。回顾历史：2017年调控政策落地，龙湖并未降低拿地强度，持续至2020年。随着疫情持续+行业危机，2022年不得不几乎停止拿地，拿地强度从50%多，直接降低至15%。
2023年全年，权益口径：拿地金额295亿，同比+49%，拿地面积184万方，同比-37%，拿地强度17%，整体看，2022年基本停滞拿地，2023年重新开始。比较最高值的2020年，拿地规模连3年，拿地金额变幅-70%，拿地面积-90%。权益拿地强度，从40%，断崖式降低至10%左右。回顾历史：龙湖的管理层似乎在赌市场反转，2017-2021年平均拿地强度37%，这明显没有对市场+政策，做出前瞻性考虑。签约规模大幅下降，不可避免，拿地强度大幅下降。
2023年全年，拿地均价10461元/平较2022年提升10%。%=楼板地价/当期销售均价=71%。比较最低值，2018年=5227元/平，变幅+117%。回顾历史：近7年，变幅最大的是2022年与2023年。这么看，龙湖聚焦核心城市的策略，略显滞后，与万科类似。
2024年1月，市值：龙湖集团，最低市值=459亿人民币，PB=0.32倍，比较最高市值2703亿（2021年），变幅-83%，超过腰斩再腰斩，距离2022年最低市值407亿高10%左右。（注：这是行业出现安全边际的信号？）
【华润置地】签约与利润：同时维持高位稳定，背后是持续拿地强度，这是否妥当的经营策略？。以价换量：一次性的以价换量策略，而且动手早于万科龙湖，2021年将均价直接打9折出货。这个做法，很是果断，换取现金流最重要。拿地策略：比较明确在赌市场反转，甚至高溢价拿地与地王，2018-2022年，连续5年，持续权益拿地金额在1000亿左右，拿地强度36%左右。随着疫情持续+行业危机，2023年不得不降低拿地强度至26%。难道是华润置地的经营性净现金流出现问题啦？（注：经营策略上还是挺冒险的，其背后是dang的信用担保。PB=0.48倍，市值准确腰斩，PB=0.48倍，安全边际不够？总感觉，哪里不太对。）
2023年全年，公司实现合同销售面积3070万方，同比+2%，实现合同销售金额1307亿元，同比-8%。3年销售规模基本持平，比较最高值（2021年），销售金额变幅-3%，销售面积变幅-26%，签约规模接近持平，与万科龙湖，趋势完全不同。回顾历史：维持规模指标的背后，就是持续拿地强度，这是否妥当的经营策略？
2023年销售均价23468元/平较2021年（21144元/平方米）上涨11%，销售均价连大涨2年，超2020年最高点，以价换量的正式结束？比较万科龙湖，华润置地销售均价+54%/+46%，城市+项目布局，完全不同的策略。回顾历史：华润置地采用一次性的以价换量策略，而且动手早于万科龙湖，2021年将均价直接打9折出货。这个做法，很是果断，换取现金流最重要。
2023年全年，全口径：拿地金额1102亿元，同比-24%，拿地面积1594万方，同比+46%，整体降幅较2022年收窄。2023年公司土地投资强度36%，比2022年大幅降低。比较最高值，2021年全口径拿地面积1489万平方米，连续2年下滑，变幅-26%。回顾历史：2017年调控政策落地，华润置地并未降低拿地强度，2018-2022年，连续5年，持续拿地金额在1500亿左右，拿地强度40%左右。随着疫情持续+行业危机，2023年不得不降低拿地强度至36%。这是与万科龙湖，完全不同的经营策略，这也是为何签约规模下滑不多的原因，原材料顶在哪里。
2023年全年，权益口径：拿地金额808亿元，同比-27%，拿地面积465万方，同比-41%，整体降幅较2022年大幅。2023年公司土地投资强度26%，比2022年大幅降低。比较最高值，2018年权益口径拿地面积1516万平方米，连续5年下滑，变幅-70%。回顾历史：2017年调控政策落地，华润置地并未降低拿地强度，2018-2022年，连续5年，持续权益拿地金额在1000亿左右，拿地强度36%左右。随着疫情持续+行业危机，2023年不得不降低拿地强度至26%。难道是华润置地的经营性净现金流出现问题啦？
2023年全年，拿地均价17400元/平较2022年提升14%。%=楼板地价/当期销售均价=74%。比较最低值，2018年=6839元/平，变幅+154%。比较万科龙湖，华润置地楼板地价同比+20%/+66%。回顾历史：近7年，变幅最大的是2020年与2022年，+31%/+47%。这么看，华润置地聚焦核心城市的策略，明显早于万科龙湖，至少2年。一方面，华润置地的前瞻性和果断，另一方面是面对激烈竞争的高溢价拿地，甚至是地王。
2024年1月，市值：华润置地，最低市值=1339亿人民币，PB=0.48倍，比较最高市值2587亿（2022年），变幅-48%，准确腰斩。（注：安全边际不够？总感觉，哪里不太对。）
【中海地产】感觉上与华润的经营与拿地策略，差别不大。而且，土地均价与华润基本持，销售均价与华润基本持平。
销售均价突破23000元/平方米，带动业绩实现同比正增长。2023年全年，公司合约销售面积1336万方，同比下跌4%；合约销售金额3098亿元（人民币，下同），同比上涨5%，销售均价23195元/平方米，同比上涨9%。（注：销售均价与华润基本持平。）
土地投资强度较2022年提升6pct至50%。2023年全年拿地43宗，新增权益拿地面积708万方，同比上涨16%，新增权益拿地金额1228亿元，同比上涨42%，拿地权益比较2022年大幅提升10pct至93%。土地均价同比上涨17%至17566元/平方米。（注：感觉上与华润的拿地策略，差别不大。而且，土地均价与华润基本持平。）
==== 附图 ====
==== 以下资料 ====