$龙湖集团(00960)$ 龙湖的社区商业，我去过很多，我一直怀疑：没大家想想的那么好啊？都是3-5万方的次等级的社区商业。如今，我感觉，自己搞明白啦很多。

【商场】 其一是关于资产独立的准备，其二是极力提升回报率。而龙湖的很多项目是综合体，需要时间销售住宅，慢慢剥离。只有回报率提高，工具的选择余地才会更大，这个是根本的生意逻辑。“我们期待这一两年做好准备以后，有一批商场能具备发行门槛。（注：两个因素，更重要的是，回报率很低，达不到标准，至少得养好几年，还确实是次等级的商业，不能碰。）

龙湖80%以上的商业项目都是TOD项目，有些项目当初开业的时候可能地铁还没开通，经过几年的运营，随着地铁的开工，随着地铁客流的带入，整个负一层的价值就能得到比较大的提升，类似的项目我们都在做相应的改造升级。2016年开业的上海虹桥天街，是我们开业比较早的商场之一。（注：早期的项目，陆续开始进入大规模改造和资本化投入期，未来需要更多的资本投入。）

2023年H1，商場租金收入合計=50.12亿。其中：新开业商场的租金收入=6.43亿，同店租金收入=43.7亿人民币。2021年H1，商场整体租金收入=46.5亿。2023年，大致上同店租金收入，变幅-6%，波动算不上大。而2023年实现整体/同店营业额分别同比+44%/23%。（注：因此，我估计：2022年应该补贴商户的租金（各种形式），在2023年上半年集中兑现下，租金表现为同比下跌。）

（注：这个问题存疑。万科大部分采用小股操盘+表外资产的操作模式，利润贡献是极为有限的。但可以通过REITs或其他方式退出，形成部分一次性利润。因此，开发即售业务依然是90%的基本盘。龙湖+华润置地的表内重资产模式，我一直存在疑问：在销售规模高速增长阶段，可以为重资产业务持续提供现金流，但规模增速降下来，烧不动啦，该怎么办？观察到，龙湖提出，非开发业务都要提供正向现金流，就是烧不动啦。）