记录：万物云的对标研究初步，2021年11月14日星期日。
初步对标来看：
1）物管是个古老的生意，只要有人住，可以持续经营，没那么好，也没那么差。
2）我国的物管行业，似乎还处于早期跑马圈地阶段，谈不上增值服务。
3）物管企业的估值太贵，FSV亦是贵，原因不详。
【国内物管企业】 物管这个生意凭什么那么贵？中海物业是传统业务的代表？是不是市值也可以PS对比，万物云将达到2000亿市值？
【 FirstServiceCorp】2015年上市7年的中位数：PE=58倍，Forward PE=44倍，PB=10.6倍，PS=1.5倍，P/FFO=22倍，P/AFFO=32倍，ROE=15%，毛利率=31%，净利润率=2%。（注：什么原因估值如此之高?！）
【4781 NihonHousing Co Ltd】过去13年的中位数：PE=16倍， PB=2倍，PS=0.5倍，P/FFO=10倍，P/AFFO=12倍，ROE=12%，毛利率=24%，净利润率=3%。（注：我怎么认为，日本NIHON的财务指标，才是物管行业的正常水平啊?！）
【与境外标杆企业的对标】低利润率，高周转率，ROE=12-15%之间。即使考虑，我国的居住形式更适合规模效应，这个生意也其实普通啊？物业费平均水平：，商办=6元/平方米，住宅=2元/平方米，确实不够贵？
境外标杆，经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE，其ROE 能维持在20%左右。非业主增值服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。（注：20个点的roe？统计数据并非如此，太过乐观啦。物业管理要那么高的毛利率，干嘛？）
美国物业公司主要分为物业经理人公司和物业基础服务公司，物业经理人由业主聘请，作为物业服务管理的代理。物业基础服务公司则负责提供具体的物业服务。FirstService 和物业相关细分服务提供商 ServiceMaster。
美国现代物业管理发展始于 1908 年， 芝加哥建筑管理人员组织（ Chicago BuildingManagers Organization） 举行了第一次全国性会议。美国物业管理公司更加侧重于房屋本身的衍生业务，而中国管理服务商更多关注到的是与业主相关的需求。
美国家庭拥有自己房屋的比率是 65%，其中的 60%为独栋别墅、 6%是联排别墅、8%为活动房屋，剩下 26%为公寓。人口居住相对分散。美国独栋式为主的房屋居住面貌使得物管公司无法在半封闭的场景下作业，独栋房屋除去自身物业面积外，其余外部面积隶属于公共，因此很难形成规模效应。也无法像国内一样产生规模效应。因此美国物业公司寻求的是相对低频但可依靠品牌维系客户粘性的业务。
物管公司通常有两种收费方式， 包干制下物管公司将全额服务费计入收益并承担所有成本， 酬金制（酬金制从香港传到内地，多为高端小区使用）。
【FirstService-北美龙头住宅物业管理公司】
【FirstService业务模式】 如今，国内物管企业还处于同类竞争者的收购？还属于初级阶段。万物云，、概约5.7亿平方米，还有3倍成长空间？
2015 年FirstService将老公司拆分成为高力国际和新的FirstService Corporation。FirstSerivce主要分为 FirstSerivce Residential 和 FirstServiceBrands 两大业务板块。
FirstService 重视同类竞争者的收购，并且通过收购此类公司进入新的地理区域。但FirstService 更重视的，是采用外延式的收购战略不断扩展自己的增值服务内容。
irstService 的成长战略分为内生增长及外延拓展，其中第一条就是要注重客户的留存度和引荐度，使用优质的服务，提升与客户的业务黏性，公司合同留存度高达 90%；同时通过老客户带动新客户巩固自身的客户基础。
FirstService的物业管理服务市场占有率达到 5%。市占率高达6%，年收入超过行业第二的企业 1 倍之多。按照美国经验来看，我们认为中国可能出现在管规模约 15 亿平米的企业。（注：为何物管行业市场集中度如此之低？万物云，概约5.7亿平方米，还有3倍空间？）
【FirstService收入】收入增速如此稳健，类似收租资产？大概赚钱模式是：普通住宅服务不赚钱，可特许经营收入（品牌收入）赚无本的钱？例如：游戏免费，道具+皮肤等增值服务赚钱。
2020 年， 公司营收达 27.72亿美元，同比增长 15%；公司从 1995 年至 2020年复合增速达 19%。其中内生式增长贡献了 2/3的增长，外延式并购贡献了 1/3 的增长。内生式和外延式并重，或能成为公司长期稳定增长的关键。
2020 年来自 FirstService Residential（住宅）和FirstServiceBrands （品牌）的收入占比分别为 49%、 51%；品牌分部调整后 EBITDA 占比达 53%。
并且从业务盈利能力看，公司住宅分部利润率水平更低， 2020 年住宅分部的Adjusted EBITDA/Revenues 仅 9.8%，近年来持续保持稳定；而品牌分部盈利能力相对更高，这与国内优质的物管公司盈利模式相同。
从服务业态看， 8500 个社区中高层公寓、单户住宅、中低层公寓分别占比 38%、34%、 21%。
从收费模式看，公司合作初期支付一定加盟（收购）费用，后续从特许经营商收取一定比例的特许经营收入，而特许经营商可以借助公司平台拓展客户基础，合同期限一般 5/10 年。截至2020 年，公司共有 1473 个特许经营商，全营收超 21 亿美元。
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【ServiceMaster（纽交所：SERV.N）】ServiceMaster 的主要业务是白蚁及害虫防治服务、住房保修服务和特许经营集团服务。其收入来源主要集中在白蚁防治部门和住房保修服务部门。2011-2017 年间，公司营业收入复合增长率为 5.56%。与 FirstService 有所不同， ServiceMaster 专注于基础物业服务， 特别是细分领域的物业服务市场。（注：专注某个细分市场的物业服务生意没办法做大？）
【Nihon Housing-日本领先的公寓物业管理公司】
【NihonHousing 业务模式】这是一个古老的生意，只要有人居住，就会持续经营。物业管理：增值服务=1：1，独立的第三方物业管理公司，不依赖母公司开发商的合同委托，增长也需要并购。（注：Nihon Housing是不是代表物管行业，达到充分成熟阶段的特征？毛利率保持在 24%左右，净利率保持在 3.0%左右内， 导致公司的 ROE 下降至 12%左右。）
Nihon Housing 成立于1958 年，前身是富士建筑工业公司，70 年代开始从事公寓管理业务，并在日本仙台设立第一家营业所。2018 年末在管公寓 448774 户，包括海外在内的全体管理户数合计 555443 户，是日本最大的公寓物业管理公司之一。
2018 年公司实现营业收入 1131亿日元，其中公寓管理及大厦管理业务合计占比 54.2%，属于增值服务的不动产管理和维修工程业务占比 45.8%。
公司作为 独立的第三方物业管理公司，不依赖母公司开发商的合同委托，通过自身的专业知识和服务质量实现了稳健的内生增长，2018 年日本境内在管公寓 9555 套，合计 448774 户，在管公寓数量为日本第一。公司在发展模式上采用内生增长和外延并购相结合的方式。
财务指标上看，公司整体经营情况较为稳定，毛利率保持在 24%左右，净利率保持在 3.0%左右内， 导致公司的 ROE 下降至 12%左右。现金流上看，公司的自由现金流较为充足，每年现金流都呈净流入状态，现金流情况良好。
【世邦魏理仕CBRE】
【CBRE业务模式与发展历史】公司经过百年发展历程，业务从早年的商业地产经纪业务逐渐衍生为房地产产业链的每个环节。纵观世邦魏理仕百年成长史，对上下游资源的整合主要均是通过收并购方式展开。
【CBRE收入+净利润】2019 年世邦魏理仕营收规模达 238.94 亿美元，同比增长12%，过去 10 年复合增速 19%；归母净利润 12.82亿美元，同比增长 21%，过去 10 年复合增速 44%。从公司业务结构看， 2020 年公司咨询服务、全球工作场所解决方案、房地产投资三大业务营收分别占比 32%、 64%、 3%，调整后 EBITDA 分别占比 60%、 27%、12%。（注：商办类资产的经纪+物管的生意，比住宅类物管的赚钱能力更好吗？）
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