记录：2020年恒隆地产 @陈启宗致股东的信，2021年4月26日星期一。
听明白陈生的话，我改造如下：我是趁低捡狗头金的能手，只有當滿街鮮血時，我才會入市。没别的，我有的就是非凡的耐性。
2012年-2020年，9年期间，恒隆地产大股东（陳譚慶芬）累计增持4.2亿股，占总股本9.3%，累计增持金额不低于84亿港币。这都是什么路子？怎么个打法？
我們投標壽臣山地塊還有另一個原因 — 因為最近的社會問題和疫情，市場氣氛相當低迷。我們過往30年的往績證明，我們是趁低拾寶的能手。就像本人一直告訴投資者，只有當滿街鮮血時，恒隆才會入市。不出所料，我們投標，我們中標。這種策略需要有耐性，有時需要長時間的耐心等候，而我們有的就是非凡的耐性。
淘大工業村的住宅單位，港島東電氣道的辦公樓，壽臣山地塊。在未來四、五年內，我們希望把上海以外的住宅單位全部售出：武漢、無錫、昆明，最後是瀋陽市府。可销售物业：货值多少？预计创造多少核心利润？恒隆地产不好估值啦。（注：2007年恒隆地产以3倍PB交易。2006年/2011年，恒隆地产以1.4-1.5倍PB配股，卖出资产。）
【谈：发展策略】 知道哪些範疇我們不應涉足。對我們而言，普羅住宅項目、工業大廈、低端商業物業都沒有吸引力，餘下的就只剩奢侈品零售購物商場及高端辦公樓。然而，這市場利潤之豐厚卻是我們當時意料之外。（注：利用排除法，确定能力圈？）
【谈：逆向投资】這看準時機購置土地的策略使我們受益良多，我們希望能多加採用。
【谈：香港】經濟不會消亡，但也不會蓬勃。租金或有很長時間不會回復到2019年的高水平。（1997年亚洲金融危机后）總共歷時10至11年，直到2008年總租金收入才回復到1997年的水平。（注：按陈生的判断，希慎兴业与领展地产等主营业务在香港的收租资产，很多年都不可以碰。）
【谈：内地零售业】1）內地零售消費在2021年會持續復甦，高端時裝和飾品應該仍會表現最佳。2）一座新開業的購物商場通常需要數年才會成熟。3）否則我們未來十年左右的財務回報應可令人鼓舞。4）2020年代很可能會是我們的收成期。興建中的項目會確保我們未來七至八年有可觀增長。我們正在尋找更多機會，把這良好發展勢頭再延長五至六年。（注：国贸商城未来10年，也会持续7-8年的可观增长？国贸东楼，2019年竣工，国贸商城全部落成，真好赶上顺周期。）
【谈：在上海以外重現魔法】因此，有些投資者質疑我們是否有能力在上海以外重現魔法。他們看到的是上海和非上海的分別，但管理層看得通透，深信市場轉勢後會有何變化：至於收入增長方面，上海以外的購物商場應更強勁。表現最好的可能是大連恒隆廣場和昆明恒隆廣場，後者尤甚。次高端購物商場預計今年亦會有不俗的表現。（注：相信陈生的判断。）
【谈：市场占有率】以路易威登（ LouisVuitton）為例，部分城市的門店數量可以比其他城市多。例如，上海和北京兩地各自能輕易容納至少七家門店，杭州和成都四家，武漢三家，瀋陽兩家等等，而很多其他城市只能容納一家門店。可是，假如我們能在昆明或無錫等可容納一或兩家門店的城市中佔據市場主導地位，收入還是相當可觀的。無論如何，平均租金顯然會反映賺取收益的能力。（注：这个道理很简单，国际奢侈品牌的店面选择，更加严格可靠。）
【谈：内地办公楼】幾乎所有主要城市的供應都嚴重過盛。除非辦公樓的選址、設計、建築和管理都極佳，否則空置率高是無可避免的。幸好我們的項目在這些指標上都屬同業頂級。因此，保持單位租出應該不是問題，但要大幅上調租金會有難度。（注：国贸写字楼，大致如此吧。）
【谈：住宅销售】1)香港，唯一感興趣的只有真正的豪宅。供應有限，而市場上永遠有需求。再者，邊際利潤率可以甚高，雖然這個市場規模不大，但利潤可以頗為豐厚。2)由於地佔總成本的百分比很高，買得正確是未來盈利能力的關鍵。3）總括而言，我們應該能看到租賃溢利有整體穩健的增長，而總溢利則取決於可售出的住宅單位數量。
4) 今年下半年預售位於前淘大工業村的住宅單位，以及：港島東電氣道的辦公樓，壽臣山地塊。在未來四、五年內，我們希望把上海以外的住宅單位全部售出：武漢、無錫、昆明，最後是瀋陽市府。（注：这些可出售资产，概约可以创造多少净利润？）
【谈：印鈔】各地唯有盡最大程度去印鈔，以支撐經濟，並緩解失業的影響。長遠的通脹壓力現時會被擱置一旁，但資產價格上漲卻是立竿見影的 — 看看去年大部分時間的金價，以及屢創新高的各地股市指數就是明證。跌市的條件正在醞釀，情況或許與2008年相若。如果湊巧碰上另一個全球公共衞生恐慌或重大的地緣政治危機，後果將會不堪設想。（注：听明白陈生的话，务必小心，再小心啦。）
==== 以下摘要 ====