【房地产-REITS-万科A】记录：回顾《万科郁亮盛“市”危言：房价单边上涨时代必然结束》，2020年12月18日星期五
【房地产-REITS-万科A】记录：回顾《万科郁亮盛“市”危言：房价单边上涨时代必然结束》，2020年12月18日星期五
这篇文章写在：2017年4月1日星期六，是房地产行业的历史上最严调控下，郁亮接受专访的记录。
如今，已4年过去啦。回头看看，郁亮的判断基本都是对的，不服不行啊。其中：未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。到2035年实现经济总量或人均收入翻一番， 15年翻倍，就是年均复合增长4.8%，全国平均房价年均复合增长不超过5%。
摘要如下：
【新一轮调控开始，您认为未来中国房地产市场将呈现怎样的走向？告别高速增长，长期涨幅不超过5%。】当然，小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何，因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。房地产行业将告别高速增长时代。
未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。（注：第十四个五年规划和2035年远景目标的建议：我国经济有希望、有潜力保持长期平稳发展，到“十四五”末达到现行的高收入国家标准、到2035年实现经济总量或人均收入翻一番，是完全有可能的。15年翻倍，就是年均复合增长4.8%，全国平均房价年均复合增长不超过5%？）
【北上广深等一线城市的房地产市场会怎样？不会特别差，稳得住，年轻人才会有奔头。】
郁亮：人口不断涌入，财富加速聚集，这决定了一线城市楼市表现不会特别差。但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳，年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够，每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市，房价也应该稳住，而且，也可以稳住。
【怎么看最新一轮的房地产调控？】郁亮：2016年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，这对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是利好。（注：万科是赢家？）
【对于这些房价过快上涨的城市，应该采取什么策略？】郁亮：去年以来，一些城市的房价上涨确实过火了，采取严厉的“外科手术”式调控是需要的，如果这个时候再上涨，对国家而言就是毒药。
【有人说一线城市没地了，但跟东京比一比就知道，还有地。】（注：没有土地，就是骗人的鬼话。东京是个什么情况？）
一是放活旧改，增加土地供应的来源。比如深圳搞强区放权，把旧改项目的审批权下放到区里，鼓励市场力量主导旧改，一下子多出很多房子。二是适当提高土地利用效率。在地价昂贵的城市里把楼房盖高点是国际通行做法。三是及时修改规划要求。例如：纽约“集中绿地”模式。
【对于房地产调控还有什么建议？】根本性的政策目标应该是三个：解决居住问题、拉动就业和经济、维护金融安全。（注：哇，金融安全，这不就是房地产“灰犀牛”吗？！）
有没有同时能够实现三大目标的手段？“轨道+物业”是一种方式。其次是租赁市场需要“补课”。1998年我国住房改革时曾提出租售并举，但可惜后来没有坚持。还有税负问题，如果按照12%的房地产税加上11%的增值税，做出租公寓根本没钱赚，连利息都付不了，市场很难起来。再次是推出普通住宅发展计划。让大家做到“未来有房，心中不慌”。（注：万科难道都踩中白银时代的热点？）
【房地产行业的主要危机在哪里？】一是商业、商办库存太大。二是土地市场价格上涨过快。三是存在风险叠加可能性。
很多人只看到住宅的去库存问题，我反而对商业、商办的库存更担心一些，这一问题还在持续恶化。据万科监测，大中城市2014年、2015年商办用地在房地产用地供应中占比接近40%，远远超出15%左右的合理配比上限。（注：坚决不买公寓+商办用房，收租资产类上市公司，要特别小心。）
房地产行业集中度在迅速提高，进不到前几名的都担心面临淘汰，不少开发商抱着急着上规模的心态疯狂拿地。如果这些开发商借银行的钱，用了杠杆去冒险，那可能就是饮鸩止渴、自取灭亡。（注：郁亮看对啦，如今3道红线，就是去杠杆。）
在一二线城市，如果买房变成投资，住房变成金融产品，这就可能滋生泡沫、聚集风险。一些城市的地价高于房价，这里面隐含的预期很可怕。（注：地价高于房价？几乎就是短周期的顶点啦。）
【万科如何迎接挑战？欺骗土地的人，将颗粒无收。】郁亮：欺骗土地的人，将颗粒无收。万科不靠聪明赚钱，靠双手赚钱。而转型后的目标是“城市配套服务商”，转型后的万科是“盖有人用的好房子”。
【万科要搞多元化？】郁亮：万科的多元化有两个特点：一是主线清晰，围绕着“城市配套服务商”来进行，而且都是基于不动产；二是注重综合效益，发挥合力。（注：适度的多元化，是个无法准确判断的事情。万科森林吧？有点过于乐观啦。）
万科的转型并不是割裂地、孤岛式地各自发展，而是从一开始就坚持打造成一个巨大的生态圈。森林里有乔木、灌木丛、草丛，各有分工和特点，台风来了，乔木可能倒下，但灌木丛、草丛不会倒下，森林就不会受太大影响。我们的目标是打造“万科森林”。
【万科多元化是否会重蹈有些企业战线过长的覆辙？】郁亮：凝聚人心靠机制。万科已经形成深圳国资作为基石股东的混合所有制。我们希望建立合伙人制度中的“卓越绩效+劣后担当”机制，谁当头不重要，当头意味着要承担所有最后的责任，通过这个机制建立“背靠背的信任”。 合伙人制度里有两个隐含指向，一个是要去精英化，还有一个是要扁平化。
【您能否描绘下万科的未来？】郁亮：现实一点的目标，作为城市配套服务商，希望万科能够带领整个行业健康发展。情怀一点的目标，希望万科成为混合所有制的典型代表。
=====以下全文 =====
转载：万科郁亮盛“市”危言：房价单边上涨时代必然结束，2017年4月1日星期六。
【谁能预测“万科森林”的结局？】郁亮：万科的多元化有两个特点：一是主线清晰，围绕着“城市配套服务商”来进行，而且都是基于不动产；二是注重综合效益，发挥合力。
城市配套服务商包括：住宅地产是万科的主导业务，未来的市场份额会继续增加，因为行业集中度在提高；万科的物业管理服务380万户家庭，超过1080万人；万科商业收购了中国第三大商业经营管理公司印力，在规模上已经和凯德并列中国第二；万科的物流仓储在国内已经排名进入前五；万科休闲度假产业蓬勃发展，已经是中国最大的滑雪度假运营商；万科还在试水养老地产。
万科郁亮盛“市”危言：房价不再单边上涨，揪心地产行业这三大危机
独家专访|万科郁亮盛“市”危言：房价单边上涨时代必然结束
2017-03-31 08:17点击上方↑↑↑“经济参考报”关注我们
