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对九龙仓置业的误解更大。
国贸很简单，简单的不能再简单，土地，双股东 ，酒店，加国贸上次，加写字楼。部分是大股东的，包括部分土地。
恒隆也很简单，几座商场，比较有名的静安恒隆，港汇恒隆。
九龙仓的故事就比较多了，包老板弃船登岸，造就海港城传奇。会德丰旗下九龙仓经过分拆，海港城，时代广场，等香港资产变成九龙仓置业，而另一个就是你所说的九龙仓集团。
商业烟蒂在港资，这句话是对的，九龙仓集团剩余什么资产？净负债200来亿，也就是游戏负债减去现金，还加了200来亿的杠杆。欠200来亿究竟有什么样的资产？
第一内地权益千亿货值左右的住宅。
第二，香港山顶组合，香港启德等组合，其中启德是中海包场的，嘉华，会德丰，九龙仓等都和中海合作拿的，九龙货仓。
第三，香港二流物业，好像价值200来亿，租金2亿不到。
第四，内地优质物业，主要是成都isf,长沙isf，无锡isf，上海会德丰大厦，内地物业小40亿租金，记得好像是38亿左右，估值500亿左右。
第五，股权，包括九龙仓置业，绿城，还有一些其他股权投资组合，记得是350亿左右。假如这些股权全部抛售。
第六，酒店，酒店资产不算多，但是数量不少。香港，海外，内地都有。
如果处理第五份资产，九龙仓就变成净现金公司，无任何负债，手里100多亿的现金，然后一些酒店，40亿租金的资产组合加上香港住宅土地 内地住宅土地[大笑]
香港的山顶组合，规模还是挺庞大的，而且单价比较高 记得上次卖的那些单价8万，是尺价。
九龙货仓一直想做文章，进度不算快。
忘了，九龙仓集团还有一块记得200来亿的资产，物流业务。
大致就这样了，香港烟蒂，性价比比国贸多的非常多。
九龙仓还算不上收租类物业性价比比较高的。
九龙仓的isf整体水平高于大悦城，银泰 ，大悦城以西单大悦城，朝阳大悦城较为成功，银泰以武林银泰 滨湖银泰为例，整体上还是稍微若于九龙仓isf。
商业地产门槛很低，优秀的商业地产门槛很高。想做成skp,德基，国贸这种门槛较高。上市公司中典型的是太古和九龙仓，其中太古除了香港物业，内地较为成功的是成都太古里，三里屯，和颐提港，上海兴业太古里次一些。之前和远洋的归元寺项目传说也是合作太古，后来没合作，现在上海前滩在建，西安太古里有可能。
合生也杀入商业，朝阳合生汇比较成功，上海五角广场次之，其余一般。
另外，华润的万象，五彩系列，偶尔也有个别商场出彩，冲击第一梯队。
而万达虽有少量出彩，难以冲刺第一梯队的销售额和租金。
第二梯队基本上没什么门槛，一些企业被动在做一些没门槛的综合体，比如绿城的青悦城，青悦里，目前已经开业的两个青悦城在当地基本上要好于吾悦万达，不过台州听过下面温岭县的银泰不错。
宝龙，印象城，吾悦，万达，门槛则低很多，这类业态主要用于沟地，独立开发不太划算。印力沟地较少。
第一梯队，在香港的代表就是尖沙咀海港城，20万方的商业，租金收入基本上可以排到国内商业业态综合体销售收入前10，尖沙咀海港城销售收入，可以和上海南京西，淮海中，南京新街口等商圈比一比了。
商业地产，中海郝建民的话，是我至今听到的最准确的表述，商业地产要富养。
如果手里的钱用不完了，融资成本很低了，可以考虑，否则太多的商业，不是核心城市，核心位置，为什么不直接买第一梯队的？
虽然绿城做了2个青悦城，比当地的万达等据说要热闹，此类业态，此时此刻 还不算是较好的模式。未来融资低了，钱多了 慢慢收割未尝不可以，本身就没什么太高的门槛。
记得滨江宝龙，郑州丹尼斯也很猛[吐血]
总之，九龙仓虽然不行，不是你说的那么差，就是九龙仓不行，香港烟蒂还有数不完[吐血]
上次和人聊，一个大酒店，不谈香港半岛酒店，就香港浅水湾的100多万尺豪宅己很值钱。
$绿城中国(03900)$
[牛]