【房地产-REITS-万科A】记录：2019年恒隆地产业绩发布与前瞻性资产布局，2020年2月4日星期二。
陈生的资产布局，确实很有前瞻性，结论就是：内地奢侈品是高成长，香港高峰期结束，住宅未到最悲观的状况。倘若如此，北京绝版位置的中国国贸，聚焦奢侈品的国贸商城将很有可能是成长股。。。
【待专题研究】从陆家嘴到徐家汇，一路上有大量写字楼的租金还没超过2007年。比如港汇恒隆广场，很多年前租金就差不多10块了，现在还是不到10块。（注：这个问题认真研究下）
【如何看待香港和内地的奢侈品市场】1）内地的增长跟香港不应该是直接的关系，2025年增长要翻一番。2）在香港主要是卖老百姓日用的东西，反而我们的高档商场大多数建在内地。3）估计在未来几年，在上海一定会继续好，香港的高峰、高增长，要回去我看是不太容易达到的。4）对楼市的看法是怎么样？陈启宗：如果有机会买，我们都会买的，我想香港不会落沉，有人买楼、有人卖楼，所以你看回6个月的住宅指数等等，可以看到滑落的状况不是很严重的。（注：陈生结论就是：内地奢侈品是高成长，香港高峰期结束，住宅未到最悲观的状况。）
【陈生的资产布局，确实很有前瞻性。】恒隆地产，2012年开始，内地租赁收入就已超过香港，这是个内地+香港，平衡性资产。内地的收入达到两位数，就是成长股！陈生的资产布局，确实很有前瞻性。
【社會動盪影響】sari是否也是同样的影响？商铺+办公，全面打击。问题是：聚焦铜锣湾的希慎兴业如何？聚焦CBD最核心的中国国贸如何？更进一步：面对该等无法预测之事件，几乎100%聚焦在某个区域的商业办公是否很脆弱？难道应该选物业分散组合的资产？
【受助於內地零售業和新物業帶來的收益，我們的收入將有所增長。】內地物業組合將繼續受惠於奢侈品消費的回流趨勢。奢侈品牌新店的進駐將持續至2020年及往後的時間。在內地，我們擬出售四個混合用途項目中的豪華服務式寓所。（注：公寓能创造多少利润？）
【專業估值師於上海物業所採用的資本化比率降低了2%，界乎5.5%-6.25%之間】這是考慮到隨着資產優化計劃完成、因獲得新租賃而風險溢價下降，以及為配合市場預期。香港投資物業的估值下跌，反映在社會動蕩的影響下，租金增長前景欠佳。
【现金与派息】现在息口那么低，手上把住那么多现金是没有什么好处的。一个非经常性的销售而派息。
===== 以下摘要 ====
【如何看待香港和内地的奢侈品市场】1）内地的增长跟香港不应该是直接的关系，2025年增长要翻一番。2）在香港主要是卖老百姓日用的东西，反而我们的高档商场大多数建在内地。3）估计在未来几年，在上海一定会继续好，香港的高峰、高增长，要回去我看是不太容易达到的。4）对楼市的看法是怎么样？陈启宗：如果有机会买，我们都会买的，我想香港不会落沉，有人买楼、有人卖楼，所以你看回6个月的住宅指数等等，可以看到滑落的状况不是很严重的。（注：陈生结论就是：内地奢侈品是高成长，香港高峰期结束，住宅未到最悲观的状况。）
我觉得内地的增长跟香港不应该是直接的关系，所以我们觉得这个势头是持续的。到2025年的时候，50%的中国内地朋友买的奢侈品，有50%在内地进行，然后整体的市场在2025年增长要翻一番。
但以往这三四年，四五年来，明显看到内地政府有意地把内地的价格跟境外的价格差距拉近，到了现在，有一些品牌在内地的价格比香港还要便宜。
外在就是外面世界一直在改变，别人在分我们的蛋糕，另一方面人家送蛋糕过来，我们把送蛋糕的人给赶走了，这两者放在一块，就导致香港的零售还是比较困难的。
但对于我们来说不要紧，我们在香港不卖奢侈品的东西，我们在香港主要是卖老百姓日用的东西，反而我们的高档商场大多数建在内地。
估计在未来几年，在上海一定会继续好，在这两三年我看不到有太多的可能性不好。
但香港零售会是很难再回到去年或者以往那些年的高峰、高增长，要回去我看是不太容易达到的。
恒隆之前有参加香港的投地，但目前，楼市开始出现滑落的迹象，请问你们对楼市的看法是怎么样？陈启宗：如果有机会买，我们都会买的，我想香港不会落沉，有人买楼、有人卖楼，所以你看回6个月的住宅指数等等，可以看到滑落的状况不是很严重的，可能销售额会差一点点，但价格不是下滑得很厉害。
【陈生的资产布局，确实很有前瞻性。】恒隆地产，2012年开始，内地租赁收入就已超过香港，这是个内地+香港，平衡性资产。内地的收入达到两位数，就是成长股！陈生的资产布局，确实很有前瞻性。
溫和增長。物業租賃的總收入增加5%至港幣85.56億元，其中有53%來自內地業務。內地租賃物業以人民幣計值的收入按年錄得12%的增長，而香港物業租賃組合在社會動盪的陰霾下仍錄得2%的增長。（注：恒隆地产，2012年开始，内地租赁收入就已超过香港，这是个内地+香港，平衡性资产。）
然而，由於我們在香港的物業租賃組合並非以旅客為主要客戶群，而且分布於多個地區，因此，我們在報告年內的租賃收入能夠維持溫和增長。
總收入上升12%至人民幣40.03億元，倘撇除新物業的影響，收入增長則為10%。特別是上海以外地區物業的收入年內增長19%，當中下半年增長24%。上海兩個物業的收入亦按年增長8%，而下半年增長達12%。（注：这个收入增长速度。。。成长股！）
因此，上海恒隆廣場連續第三年實現收入和零售額雙位數字增長，分別為14%和21%。（注：上海老牌高端零售商业。。。成长股！）
面對附近甲級辦公樓的大量新增供應，我們透過積極招租及引入優質長期租戶，成功令平均租出率有所提升。上海恒隆廣場兩座辦公樓的收入按年增加1%至人民幣6.30億元，租出率於2019年底下跌兩個百分點至93%。（注：办公需要专题研究。）
陈启宗解释：“其他城市从一个很低的起点往上涨的时候是快的，所以以往这一年我们在上海以外的项目都是百分之几十的增长，最高也有81%的增长，这是非常客观的。”
“一年来我们内地上海商场增长得更好，上海之外的内地城市增长得更好，所以我估计在未来几年，在上海一定会继续好，但在上海以外的地方会更好。”（注：按陈生的判断，中国国贸的未来会更好！）
【社會動盪影響】sari是否也是同样的影响？商铺+办公，全面打击。问题是：聚焦铜锣湾的希慎兴业如何？聚焦CBD最核心的中国国贸如何？更进一步：面对该等无法预测之事件，几乎100%聚焦在某个区域的商业办公是否很脆弱？难道应该选物业分散组合的资产？
受香港社會動盪影響，銅鑼灣商舖組合受到的打擊最為沉重，其收入按年減少1%至港幣6.28億元。零售額下跌10%，而租出率亦減少兩個百分點至97%。（注：希慎兴业怎么个情况？）
我們的旺角商舖組合亦因社會動盪受到嚴重影響。旺角雅蘭中心及家樂坊的收入上半年增加6%。被零售市場的顯著放緩所抵銷後，全年收入增長放緩至3%。零售額下跌1%。兩項物業於報告日均維持悉數租出。
因屬於社區購物商場，港島東的康怡廣場及九龍東的淘大商場受到社會政治事件的影響較小，錄得2%至3%的收入增長。
擁有不少半零售元素的銅鑼灣辦公樓組合，收入則下跌4%。
陈启宗：关于旅客来港这个问题，我个人认为，短期内都不容易恢复。我个人估计，恐怕需要相当的时间才能恢复，甚至能否恢复到什么程度？我要打一个问号。香港人本来应该是很会做生意，人家将钱送到你的口袋里你不要，那就没有办法了，我看，还有一段很长的时间，不太容易恢复。
【受助於內地零售業和新物業帶來的收益，我們的收入將有所增長。】內地物業組合將繼續受惠於奢侈品消費的回流趨勢。奢侈品牌新店的進駐將持續至2020年及往後的時間。在內地，我們擬出售四個混合用途項目中的豪華服務式寓所。（注：公寓能创造多少利润？）
【專業估值師於上海物業所採用的資本化比率降低了2%，界乎5.5%-6.25%之間】這是考慮到隨着資產優化計劃完成、因獲得新租賃而風險溢價下降，以及為配合市場預期。香港投資物業的估值下跌，反映在社會動蕩的影響下，租金增長前景欠佳。
【现金与派息】现在息口那么低，手上把住那么多现金是没有什么好处的。一个非经常性的销售而派息。
两年之间我们的手上现金大幅度下调，其实这是在我们的预计之内，也是刻意这样做的。但现在息口那么低，手上把住那么多现金是没有什么好处的，所以我们也是刻意地将我们的现金水平一直逐步降低，去到2019年你们见到的水平
而是因为我们有一个非经常性的销售而派息，这是第一；在派息方面，无论101（恒隆地产）或10（恒隆集团）都是根据我们的派息能力，以及我们希望反馈股东对我们的长期支持，这是第二。
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