【房地产-REITS-万科A】记录：2019年融创中国股东大会问答学习贴，2019年6月9日星期日。
虽然笔者并不能看懂融创中国的生意模式：高杠杆+并购，快速上规模，提前创造账面利润的模式，甚至对竣工结算收入的核心净利润都无法计算清楚。更看不懂：跨界多元化发展的思路（乐视+文旅）。
在我看来：在激烈竞争的市场中，能够弯道超车，可不是一件容易的事情。孙宏斌对市场的判断确实一流，出手也果断，经营上更果断，甚至有些与众不同。
就连续两年跟踪来看：融创中国就是个二流房企，在经营理念和能力上，比较万科+华润置地，差距依然很大。更有可能的是，未来五年融创中国有可能变得很平常。
记录：融创中国2018年业绩发布@孙宏斌观点，2019年3月30日星期六。
【体会】选对城市，深耕城市。（注：还仅仅是体会？万科早就对城市研究的很透彻啦，早就是投资纪律啦吧。。。）
【分红】孙宏斌：我真的没想那么远：分红率会稳定在一个什么样的比例上？那时候可能融创的利润一年也有大几百亿。（注：大股东都没想过这个问题，那么中小投资者所谓的利润预期和分红预期是怎么来的呐？）
【销售增速】1）确实我们的负债率在下降，因为很简单，我们的增长已经向下了，想上也不可能，再往上都上天了，这是很正常的。2）之前我们都是80%到 100%的复合增长率，往后看的话，能够保证 20%到 30%的增长率已经是非常好的了。（注：管理层对规模增速的预期很理性。。。20-30%增速就是万科+华润置地。）
【现金流管理】现金流管理风险，我们平时都是严格、非常小心地控制。（注：万科很多年坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，直接体现为FFO连续多年回正。融创真是好神奇，2012年至今连续7年FFO回正，而其持续高速增长，是怎么做到的？）
【买对地，产品对：第一个，地价弄对了，第二，产品弄对了，弄好了。】 1）我们 17 年、18 年拿的地非常少，我们一直在说，19 年其实主要的工作就在 1-4 月，现在地价上来了，我们基本都停止拿地了。1-4 月我们拿的地都在一二线城市，43%是底价拿的。2）这个行业其实挺简单的，就是你这个房价是在很窄的地方里面，那就是地价，地价不对就没法干了。这个行业就这么简单，房价在那儿，上不去下不来的，要地价弄对了。第一个，地价弄对了，第二，产品弄对了，弄好了。3）一线、二线、强三线买地时间窗口非常短，有些一个月，有些半个月，有些就几天，好多地就只有我们一家去了。（注：管理层对土地+产品的理念是非常正确，正如万科：我们认为拿错地是最大的犯罪。但是，融创管理层确实在利用对市场波动的短期预测能力进行抄底，其实就是某种投机。）
能够在那么短的时间窗口拿到这些便宜的地？孙宏斌：这个确实谁也不能保证，你必须对这个行业特别了解，就像买公司的股票一样，如果你对这个公司不了解，你就不敢买他的股票。所以房地产行业我们觉得我们花了很多的时间，也亏了很多钱。第二，必须回到一二线城市，因为这些城市才有平台，才有机会。第三，出来一块地，这也是需要有判断力的。（注：孙宏斌讲真话：谁也不能保证，必须回到一二线城市。）
【文旅城】 1）整个持有资产在总资产规模里面，比例控制在 20%以下。2）文旅的公司都出了问题，没有运营的现金流，依赖融资。3）文旅，销售项目回款也有 2600 亿，能够覆盖投资了。所以，地又便宜，产品又好，在这个行业就过得很舒服。你们担心文旅啊，没什么可担心的。4） 迪士尼模式为什么难做，因为文化需要很多年的积淀，还需要投很多钱，有的没文化，有的缺钱，又有文化又有钱才能干这个文旅城。（注：文旅城肯定很烧FFO，搞不好FFO回到负值？）
===== 以下摘要 ====
【体会】
1.管理层认为选对城市很重要，房地产开发和城市的发展是分不开的。2.深耕城市，做大做强。（注：还仅仅是体会？万科早就对城市研究的很透彻啦，早就是投资纪律啦吧。。。）
【分红】
分红率会稳定在一个什么样的比例上？那时候可能融创的利润一年也有大几百亿，那剩下的会投资在哪些方面？ 孙宏斌：我真的没想那么远。确实我们的负债率在下降，因为很简单，我们的增长已经向下了，想上也不可能，再往上都上天了，这是很正常的。
我们跟很多香港企业打交道，为什么没有负债呢，他就是没去投，没地投，投不出去， 也不借钱，借钱也没用。
【销售增速】
杠杆率的问题，融创负债率降低是一个必然的趋势。明年是我们上市十周年，之前我们都是80%到 100%的复合增长率，往后看的话，能够保证 20%到 30%的增长率已经是非常好的了。
【现金流管理】
从现金流的角度，一个是短期的，一个是长远的。短期的现金流管理是说现金结构，我的杠杆一定要覆盖，至少覆盖半年以上的短期债务和现在拿地的成本。 长期的话，比如说要考虑资产结构，这是未来三五年流动性的基本保证。
第二，现金流管理风险，我们平时都是严格、非常小心地控制。
【买对地】
关于拿地，我们 17 年、18 年拿的地非常少，原因是，在17 年、18 年前三季度，土地价格真的非常高，我们招拍挂就 100 多亿。到了 18 年底，我们账上现金非常充裕。去年第四季度末到今年的第一季度，我们一直在说，19 年其实主要的工作就在 1-4 月，现在地价上来了，我们基本都停止拿地了。1-4 月我们拿的地都在一二线城市，43%是底价拿的，这些都是我们长期在看的地。
这个行业其实挺简单的，就是你这个房价是在很窄的地方里面，那就是地价，地价不对就没法干了，确实我们第一季度和去年底买地多了点， 但是我们前年买的少。这个阶段买多很正常，一线、二线、强三线买地时间窗口非常短，有些一个月，有些半个月，有些就几天，好多地就只有我们一家去了。这个行业就这么简单，房价在那儿，上不去下不来的，要地价弄对了。
第一个，地价弄对了，第二，产品弄对了，弄好了。很多人，明明知道房价会涨，他还是要等以后，也不知道为啥。
那我想知道是什么让你和别的公司不一样，能够在那么短的时间窗口拿到这些便宜的地？孙宏斌：这个确实谁也不能保证，你必须对这个行业特别了解，就像买公司的股票一样，如果你对这个公司不了解，你就不敢买他的股票。
所以房地产行业我们觉得我们花了很多的时间，也亏了很多钱。第二，必须回到一二线城市，因为这些城市才有平台，才有机会。第三，出来一块地，你会进行比价，比到合适的时候就入手，因为你有很多的项目，你知道这块地的情况，这也是需要有判断力的。
【文旅城】
中国已经成为全球最大的旅游市场，2018年中国国内旅游收入达到5.13万亿。融创的文旅布局，高起点完成布局，具备良好的资产基础。（注：文旅城跟国内旅游收入没直接关系。。。）
文旅我们正在培育，但是从整体管理和资产结构流动性来看，我们严格限制文旅投入。就是说，整个持有资产在总资产规模里面，比例控制在 20%以下。
但是大家看到这些年，好多做文旅的公司都出了问题，主要的原因不是因为资产不行，主要是因为整个公司、整个集团的结构问题，没有运营的现金流，依赖融资。
我们在做文旅的同时，一定要保证整个集团的资产流动性，开发和销售未来要占到绝对主力的位置。
我们现在一块是乐园，一块是酒店群，一块是商业，我们现在的文旅城别人不可能和我们比。
这些地点都是好地点，没有乐园商业是好商业，没有商业酒店也是好酒店，都可以独立经营的，我们文旅城是重置不了的。
从做生意的角度来讲，我不是说就是建酒店，建酒店肯定算过账，但我是捡了个酒店，这是好东西。文旅，销售项目回款也有 2600 亿，能够覆盖投资了。所以，地又便宜，产品又好，在这个行业就过得很舒服。你们担心文旅啊，没什么可担心的。
迪士尼模式为什么难做，因为文化需要很多年的积淀，还需要投很多钱，有的没文化，有的缺钱，又有文化又有钱才能干这个文旅城。