记录：融創中國控股有限公司2017年年报，2018年6月9日星期六。
好个折腾，如今笔者看不清楚融创中国的基本面。
但是，可以确定的是，原有经营特色已彻底改变。
民营房企老板们，做大以后，是不是都有多元化的冲动？
1）曾经是销售均价最高的房企，如今基本与万科持平：2016年上半年，融创销售均价达到19841元/平米，是销售额前10房企中售价最高的，比售价排名第二的万科也要高出38%。
2）1000万平方米：在新業務的佈局方面，本集團通過與大連萬達商業就十三個文旅項目的合作，高起點完成了文旅板塊的佈局。本集團將努力成為提供高品質的居住、家庭娛樂和文化旅遊產品的標杆企業。
3）并购产生利润：每年都有因为交易产生重估的，因为这是财务和会计准则决定的。其实跟重估物业收益完全不一样的两个概念。其实那就是我们的核心利润。
4）押注市场，赌得够大：全口径货值概约3万亿，以2017年合同销售金额3600亿，简单估算概约9倍。債務淨額1200亿元，剔除非控股權益+永续债的净资产=439亿，净资产负债率=3倍。
===== 以下摘要 =====
【股东大会感受】
$融创中国(01918)$ 股东大会谈点感受，融创粉末都不爱听：
其一，狂热的股东大会，通常是极度高估，悄悄撤退的时候，特别是出现个人崇拜者 $华夏幸福(SH600340)$ $顺鑫农业(SZ000860)$ 都是如此。。。
其二，融创的商业模式依然是批发零售，利润主要是并购创造，来的快，去的也快。所谓文旅板块，更多的是机会导向，做到什么程度，孙先生也不知道。
其三，融创的经营特色已黯然失色，售价从2万多降低至1.6万，产品都差不多啊 看起来，管理层已经放弃啦这个特色。
其四，孙先生是商业奇才，要么赌对，要么全输 保证公司在财务上的绝对安全，非常正确的判断，一定是以价格换量。我估计，搞不好，没啥利润的
【年报摘要】
但整體而言，由於行業較好的存貨去化水平，眾多公司補地願望強烈，使得土地價格仍然處於高位。
核心淨利潤達到約人民幣111.2億元，同比大幅增長達259.1%。本集團賬面現金達到約人民幣967.2億元，同比增長約38.5%，對短期債務的覆蓋達到1.2倍以上。（注：小心这个核心利润的定义与收租股完全不同，包括并购利润。）
同時，本集團在所進入重點城市的市場地位持續保持領先，北京、上海、天津、重慶、杭州、武漢等27個核心城市銷售排名位列前十，其中近20個核心城市進入時間不超過3年，彰顯了本集團卓越的市場競爭力和發展潛力。
本集團在二零一六年抓住市場機遇補充大量優質土地儲備的基礎上，二零一七年從容應對過熱的土地市場。二零一七年，本集團新增土地儲備約6,764.2萬平方米，權益土地儲備約5,252.5萬平方米。截至本公告日期，包括舊改等協議狀態的土地，本集團土地儲備共計約2.18億平方米，整體貨值約人民幣3萬億元，並且超過96%的貨值位於一線、二線及環一線城市。（注：全口径货值概约3万亿，以2017年合同销售金额3600亿，简单估算概约9倍，押注市场不会跌。。。）
在新業務的佈局方面，本集團通過與大連萬達商業就十三個文旅項目的合作，高起點完成了文旅板塊的佈局。二零一七年，本集團基於謹慎性原則，對樂視的相關投資的減值撥備和按照權益法的損失進行了充分的考慮。另外，本集團亦對在商業領域擁有充足競爭力的大連萬達商業，和長租公寓領域的龍頭企業自如，分別進行了戰略投資。（注：文旅板塊的佈局是机会导向？这个生意非常占用本金。。。）
二零一八年展望二零一八年，本集團預計政府整體放鬆房地產調控政策的可能性很小，同時，持續收緊的流動性將繼續對行業產生較大影響。但是預計供求關係健康的核心城市依然會保持穩定，整體市場不會出現較大的波動。
二零一八年，本集團全年將有超過340個項目進行銷售，預計總可售資源約人民幣6,745億元，充足優質的可售資源將支持本集團銷售的穩定增長，並且，在銷售策略上，本集團也將堅持加快周轉堅決去化的思路，大量的銷售回款將使得本集團保持充裕的流動性。在現金流絕對安全的情況下，合理補充高質量的土地儲備。（注：堅持加快周轉堅決去化的思路，保持充裕的流動性。）
二零一八年，本集團將成立獨立運營的文旅集團，文旅集團的長期目標是成為中國最具行業競爭力文旅地產運營商之一，本集團將繼續對消費升級方向的市場機會進行謹慎探索。本集團將努力成為提供高品質的居住、家庭娛樂和文化旅遊產品的標杆企業，成為中國家庭美好生活的優質運營商和服務商。（注：融创中国的基本面，其实发生好大变化！从高端住宅供应商，转型为：居住、家庭娛樂和文化旅遊產品。。。民营房企做大后，似乎都是如此。）
截至二零一七年十二月三十一日止年度，本集團的收入總額為人民幣658.7億元，於截至二零一七年十二月三十一日止年度，本集團附屬公司、合營公司及聯營公司的收入合計為人民幣1,404.7億元。（注：其一，并表收入：全口径收入=50%。其二，新会计准测，来至尚未交付物业的收入，占比5%。）
物業交付總面積較截至二零一六年十二月三十一日止年度增加269.9萬平方米（或124.9%），此乃主要由於於截至二零一七年十二月三十一日止年度，本集團收購若干萬達文旅城項目權益，該等項目於自收購日至二零一七年十二月三十一日止期間共交付物業約182.7萬平方米。
物業銷售平均單價由截至二零一六年十二月三十一日止年度的每平方米人民幣16,006元降低至截至二零一七年十二月三十一日止年度的每平方米人民幣12,294元。此乃主要由於於截至二零一七年十二月三十一日止年度，來自平均單價相對較低物業產品（主要位於重慶、成都及青島）的交付面積有所增加，銷售收入佔物業銷售總收入的比重更大。（注：没搞明白：2015年+2016年，连续两年平均合同销售均价=2万/平方米。为何：2017年入住结转收入的单价只有1.2万/平方米？难道，并表口径的项目，都是很糟的项目？）
本集團的毛利率為20.7%，較截至二零一六年十二月三十一日止年度的毛利率13.7%大幅增加了約7個百分點，此乃主要由於於截至二零一七年十二月三十一日止年度本集團來自上海、杭州及南京的物業銷售收入的毛利率較截至二零一六年十二月三十一日止年度有所上升所致。
本集團的毛利率為20.7%，毛利率13.7%大幅增加了約7個百分點，本集團來自上海、杭州及南京的物業銷售收入的毛利率.本集團附屬公司、合營公司及聯營公司的毛利合計為人民幣315.2億元，毛利率為22.4%，其中本公司擁有人應佔毛利為人民幣219.7億元。（注：没搞懂这个毛利率与入住结转价格的关系？）
本集團的其他收入及收益:主要由於本集團因業務合併而錄得的收益增加人民幣234.2億元，其中主要包含本集團因收購若干萬達文旅城項目、天津星耀五洲項目、合肥融科城及武漢天域項目權益而錄得的收益。（注：并购创造利润。。。）
本集團的其他開支及虧損: 本集團出於謹慎性考慮，對於樂視相關公司的投資、債務擔保共計提約人民幣99.8億元的減值撥備。
鑒於上文所分析部分，本集團的經營溢利: 人民幣218.8億元，此乃主要由於：(i)毛利增加人民幣87.8億元；及(ii) 其他收入及收益增加人民幣246.4億元，其他開支及虧損增加人民幣106.7億元，銷售及市場推廣成本及行政開支增加人民幣67.2億元。
本集團加權平均實際利率由截至二零一六年十二月三十一日止年度的5.98%小幅上升至截至二零一七年十二月三十一日止年度的6.24%，此乃由於貨幣政策收緊，市場整體利率水平有所上升。（注：这个实际利率比万科/华润高太多。。。）
本集團確認的按權益法入帳的投資的應佔業績為虧損人民幣19.9億元，本集團對於樂視相關公司的投資按權益法入帳錄得投資損失人民幣44.8億元。剔除該等影響，本集團於截至二零一七年十二月三十一日止年度確認的按權益法入帳的投資的應佔除稅後溢利淨額為人民幣24.9億元。
1.10 樂視相關公司的財務及經營狀況和對減值的影響: 總代價約為人民幣150.41億元。（注：损失是真金白银，利润确实并购创造。。。）
本集團基於謹慎性的原則，對於樂視相關的投資的減值撥備: 總金額達到人民幣165.6億元。即使受到上述因素的影響，但由於本集團毛利的增加及因業務合併而錄得的收益增加，人民幣110.0億元。
剔除匯兌淨收益、衍生金融工具的公允價值變動及投資物業公允價值變動的影響，核心溢利為人民幣111.2億元，較截至二零一六年十二月三十一日止年度的人民幣31.0億元大幅增加259.1%。（注：剔除因業務合併而錄得的收益增加，更为真实的核心利润是多少？亏损嘛？）
其中非受限制現金由二零一六年十二月三十一日的人民幣520.9億元增加至二零一七年十二月三十一日的人民幣684.3億元。
借貸總額由二零一六年十二月三十一日的人民幣1,128.44億元增加人民幣1,064.26億元至二零一七年十二月三十一日的人民幣2,192.7億元。
債務淨額按借貸總額（包括即期及長期借貸）減現金及現金等價物（包括受限制現金）計算。於二零一七年十二月三十一日，本集團的債務淨額與資產總額比率為19.7%，較於二零一七年六月三十日的21.0%有所下降。（注：債務淨額1200亿元，剔除非控股權益+永续债的净资产=439亿，净资产负债率=3倍。赌得确实够大！）
於二零一七年十二月三十一日，本集團正在開發的物業項目共計340個，分佈於中國70個城市，總佔地面積約7,402.44萬平方米，估計總建築面積約1.82億平方米，及估計可銷售或可出租的建築面積約1.52億平方米。
土地儲備概覽於二零一七年十二月三十一日，本集團土地儲備總面積約為1.42億平方米，權益土地儲備面積約為1.07億平方米，按區域及城市分佈的情況如下表：於二零一八年三月二十八日，本集團土地儲備1總面積約為1.47億平方米，權益土地儲備面積約為1.10億平方米，另考慮舊改等協議狀態的土地，本集團土地儲備1總面積約為2.18億平方米。
於截至二零一七年十二月三十一日止年度，本公司共獲取土地115幅，增加土地儲備6,764.2萬平方米，項目全部位於一線、二線及環一線城市。本集團土地儲備的擴充為本集團未來發展奠定了良好基礎。（注：似乎一直在买地？只是没有在公开市场。）
於二零一七年八月三日，本公司完成以每股18.33港元向不少於六名獨立承配人先舊後新配售220,000,000股每股面值0.1港元普通股份，於二零一七年十二月二十七日，本公司完成以每股31.1港元向不少於六名獨立承配人先舊後新配售251,500,000股每股面值0.1港元普通股份。（注：2017年股权融资100亿，真是玩的漂亮，很类似2006年/2007年的万科：加大货值，快速销售，股价市值快速上涨，配股增发圈钱，补充本金，再买地。）
業務合併收益（附註42）
截至二零一七年十二月三十一日止年度，新附屬公司主要收購事項概述如下：
來自關聯公司的利息收入（附註44）
除於綜合財務報表披露的關連方資料外，本集團擁有以下重大交易，由本集團與關連方於日常業務過程中進行：絕大多數應收合營公司及聯營公司款項並無固定償還日期。於截至二零一七年十二月三十一日止年度，按4.35%至12%年利率計息。應付合營公司及聯營公司款項乃無抵押、免息及按要求償還。（注：这到底是什么东西呐？没看懂。。。）
【业绩发布会与股东大会】
从整场业绩会来看，融创管理层反复在强调：今年非常明确的一个事，就是要让公司安全。孙宏斌向智通财经APP表示，公司在年初就定了一个目标：控制风险，降杠杆。“下一步我们怎么控制风险？就是我们不买地了，这样账上就会有很多钱。” 融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德指出，2018年公司最核心的事情是通过加快去库存的力度，保证现金流的充裕。（注：保证公司现金流上的绝对安全。。。加快去库存的力度，保证现金流的充裕。）
因为融创一直以收并购作为我们增加土储最为主要核心的模式。所以每年都有因为交易产生重估的，因为这是财务和会计准则决定的，确实这是融创报表的一个特点。住宅部分评估之后，还有30%-40%以上的毛利，还是非常好的水平，而且持有物业部分的楼面价成本非常低，1000块钱左右。 （注：并购产生利润：每年都有因为交易产生重估的，因为这是财务和会计准则决定的。其实跟重估物业收益完全不一样的两个概念。其实那就是我们的核心利润。）
万达的交易让我们未来文旅这个板块占有非常大的一个优势。到现在持有接近1000万平米文旅持有物业。（注：啊？！资产规模如此之大。。。）
问：公司已售未结转的毛利率大概是多少？答：到2017年底，我们已售未结转预收的账款汇总的大概在3500亿，这一块整体的毛利水平应该是在20-25%之间，这为未来两三年的利润提供比较好的基础。
融创是以收并购业务为主增长的这样一个方式，所以每年都会有这样一些交易评估，我们这个交易带来这样一个收益，其实跟通常持有物业的增长水平是不一样的，因为我们这个交易的收益是一直在变现的。比如我们2017年确认，2018年这些大部分都已经变现了，我现在确认的这些，在未来两三年全部就变成现金回收了，其实跟重估物业收益完全不一样的两个概念。其实那就是我们的核心利润。
我们今年最重要的任务能够去库存，加快去化，这是我们最核心的任务，同时保证我们现金流的安全、谨慎和控制这样一个整体投资，这是一个特别好的机会，这种特别好的机会也不会太多。同时作为融创本身来说，未来两三年我们的开发主业依然是占我们最核心和绝对的这样一个地位，仍然会保持比较好的增长。
孙宏斌：我理解股东价值，我们对股东价值是特别重视的。但是我理解股东价值和股票价格是不一样的，不是说是吻合的。因为确实股票价格受影响比较多，融创股票在3块钱的时候，4块钱、5块的时候很多人问我能不能买？我说你要是愿意放三年的话你可以买，你要短期就算了。现在30块钱的时候，我也说，拿得住的话肯定可以买，拿不住就算了，因为我不知道股票明天会怎么样，但是放在三年、五年里面，这个股票肯定是便宜的。但是明天、一个月、半年会怎么样，这个很难说。（注：正确的理解：但是我理解股东价值和股票价格是不一样的，不是说是吻合的。）
房地产是我们的绝对主业，这个部分你不赚钱的话你别的投不了。但是房地产今后三年五年还有机会，但是十年以后呢？我们为将来做准备，我们转型，但转型也是有代价的。当然你做100万的生意，你有20万的代价也是正常的，所以我觉得这是我们转型中的代价，但是这个行业、文化、娱乐我们还看好，美好生活。文化就是诗，旅游就是远方，我们投资的就是诗和远方。（注：转型。可以肯定的是，融创不再是：聚焦核心城市，核心地段，高端改善产品的供应商。）
还有一个问题，之前孙总提到过，因为想要保证绝对的控股权，就不做配股融资什么的，但是后来也做了，今后有没有进一步做配股、融资、降负债率这方面的计划？孙宏斌：我现在不配股，五年以后配不配股，这个我不能给你任何承诺！但是我想说的是，我们今年年初就定了一个目标，就是控制风险，就是降杠杆。因为我们的规模已经足够了，手上的地又很便宜，我们销售的产品也很好的，怎么样尽快让自己绝对安全。任何情况下都没有问题，有机会的时候还有能力去抓住机会，这是我们今年非常明确的一个事，就要让公司安全。（注：圈钱，说不清楚。）
其实我一直认为我们公司的风险控制得特别好。我说了好几年了，大家都知道，我说这个行业的风险就是地买贵了，我们产品也好，品牌也好，地就是比别人便宜，那还有什么风险？下一步我们怎么控制风险？就是我们不买地了，这样账上就会有很多钱。
借此机会多说两句，我在2016年10月份有一个发言，我当时说了两个观点，第一个观点，所有的人都要特别特别特别重视这次调控，这次调控的影响是大于任何时候的。第二个观点，如果这样下去的话，市场会有变化的。老百姓的预期已经开始有一点变化了，而预期变化对这个市场影响会很大的。而且贷款确实很难了，甭管按揭也好，这两个叠加起来对市场影响是很大的，这是当时我的两个观点。（注：股东大会上，依然强调，特别重视调控，预期依然悲观。）
毕竟在4500亿目标之下，融创目前在27个城市拥有的可售货值已达6745亿元，分布在上半年的2775亿及下半年的3970亿元，涉及项目341个。而且，几度宣称不再拿地的融创实际上土地储备也颇为丰富。若不考虑旧改，融创2017年底土地储备为1.47亿平方米，货值为2万亿。考虑旧改之后，总土储规模达2.18亿平方米，货值达到了3万亿，其中并购获取的面积达到了一半，总土储平均成本为4728元/平方米。（注：依然拿这么多地？）
去年融创已经过了压力测试。什么叫压力测试，就是没有新的贷款，公司能不能正常经营下去。很多公司是过不了这个测试的。融创去年不但过了这个测试，而且还是加严版的，因为另外扛了收购万达的400多亿。a) 安全，保证公司绝对的安全，是我最关心的
股票回购目的是为了激励体系，建立限制性股票池，作为奖金包的一部分发给管理层。
19年是利润释放大年。孟德说今年4500亿的目标一定是会实现，而且会超出不少。有7000来亿的货值，还不包括下半年可能还有一些新的。四季度会是一个高峰期。
利润增加，投关利润保守估计130亿到150之间，19年20年会快速释放利润。销售额至少会在4500亿以上。整个行业流动性紧张，融创坚决去化，坚决销售。上半年的净利润在11%以上。
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