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很多人将很多信息混在一起了,所以讨论变成了牛头不对马嘴。
为何不直接向公司求证呢?
谢谢楼主提供资料,我看了一下南京雨润中期票据募集说明书,关于它今年一季度和去年营收及利润的巨大反差问题,这里先不分析。
说明书的中部有提到21个主要在建项目的批文情况,因为其中有标示土地证和规划证,我试图搜索那些土地的单位成本,但资料搜集很难。
其中隆回湘润食品有限公司屠宰量是200万头,占地150亩,即每100万头占地不到100亩。可惜隆回县和邵阳市国土局上都找不到相关土地出让的信息资料,所以没法计算它的每平米单价。(隆回是湖南中西部比较偏远落后的山区县城,熟悉的朋友可以帮忙介绍一下那儿的招商引资情况和土地价款,凭我的感觉,每平米不会超过200元,因为它属13等于业用地,指导价96元/平米,排在隆回后边的还有第14等84元和第15等60元/平)
汉中福润肉类加工有限公司屠宰量也是200万头,占地168亩,同样每100万头不到100亩,汉中市和西乡县的国土局也一样信息不全,计算不了每平米单价。但我找到了同在汉中的蓝田福润禽业食品有限公司,这是杀鸡的,不是1068的子公司,是大股东的。它的占地面积是88310.8平米,2013.49万元,即每平米228元。蓝田和西乡县都属于14等工业用地,国家指导价84元/平米。
天津联润肉类加工有限公司可以找到土地出让信息,屠宰量是200万头,占地186亩,每100万头不到100亩。一共124367.98平米,土地款共5585万元,每平米高达449元。相临的祥润食品有限公司是深加工的,同样在宁河县潘庄镇,占地79717.47平,土地款共3580万元,每平米也是449元。
天津宁河是10等工业用地,国家指导价是不低于168元/平,我的感觉是10等地449元有点贵,于是我上宁河县国土局查看了一下同一时期挂牌的工业用地价格(雨润两子公司是09年12月24日拍得上述土地的),其中天津立业金鑫轻钢有限公司于2010年4月21日拍得8万平米工业用地,价格是1377万元,每平米172元,位置是宁河县经济开发区;天津市中技桩业有限公司于2009年10月22日拍得14.46万平米工业用地,价款3037万元,每平米价格为210元,位置和联润及祥润一样,都在潘庄镇。
联润和祥润每平米449元的价格,比同时期同地段其他工业企业的土地贵了一倍以上,所以这个价格明显不合理,原因是什么呢?
我们按1068目前已经形成或即将形成6000万头屠宰产能,每100万头按100亩用地来计算(实际还不需要100亩),那么1068总共需要占地400万平米。
如果我们按449元一平米计算,一共需要预付土地款18亿元;
如果我们按200元一平米计算,一共需要预付土地款8亿元。
而目前1068已经预付,及预付后已经摊销计入损益的土地预付款已经超过40亿元。那么,财务报表上40亿的土地预付款有没有问题呢?