社论：亟须做好迎应二次房改的准备

第一财经
原创
2023-3-27 21:43 · 来自上海 · 第一财经官方账号
新一轮房改正扑面而来。
证监会最新发布通知，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》工作部署，进一步推进REITs常态化发行，允许消费基础设施发行REITs。其中，明确鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。
租赁住房类REITs的试点发布，意味着以租售并举为主的二次房改雏形正在成型。再加上今年稍早前证监会启动的不动产私募股权基金试点等，这将不仅改变当下住房市场九成个人房东、房源品质不高、租赁关系不稳定等问题，为年轻人提供更具稳定性且能满足其个性化诉求的租房需求；也将极大改善不动产经营主体的经营条件。
如不动产私募股权基金可以撬动1:1的信用杠杆等，将不仅提高不动产经营主体的资源撬动能力和信用杠杆能力，而且将推动不动产经营主体的轻资产运作，即租赁住房REITs可看作是不动产租赁资产的证券化，其试点既丰富了固定收益市场的交易品种，又通过市场交易，降低了不动产经营主体的风险。
政府近年来频繁提出的构建租售并举的住房体系，如今已愈发具有充盈的市场需求支持，二次房改拥有了市场基础和政策意愿，正变成一种社会共识。
当前正在形成的以租售并举为主的二次房改，最为突出的积极意义主要表现为以下几个方面：
首先，直接改变房地产乃至整个经济社会的商业运营模式。土地等生产要素的定价，将真正归位为其稀缺性，及单位土地所能带来的边际经济增加值，房地产作为一种耐用消费品，不再具有财富储存功能。
同时，与地租有关的商业运营模式，及土地在经济社会运行中的参与方式等都将发生明显的变化。不动产将作为一种生产生活支持性资源，成为一种消耗品而具有了折旧减值准备特征，不再作为一种资本品参与经济活动。这将极大地降低经济社会运行成本，极大盘活存量资产。
其次，极大解放生产力，优化人口结构，迸发人才红利。当前中国全要素生产率呈边际递减态势，潜在经济增长速度不断走弱，一个重要而关键的原因就是购房主导的房市，固化了人力资本在内的大量经济社会资源，导致人力资本等只能集中在一域配置，不仅带来极大的配置型效率折损，而且也导致巨大适应性效应折损。
以人力资源为例，人的价值挖掘和发挥，主要缘于不断通过市场交易找到适合其发挥才能的环境，以实现优化配置。买房自居成为社会信仰的情况下，不动产锁住了人才在全国市场配置资源的可能性。
居住不再单纯通过购房满足，尤其是年轻时选择租房，将降低劳动力在全国范围内就业的成本，推动人力资源实现人力资本乃至智本化转型。流水不腐，户枢不蠹。所有资源只能在流通中创造价值。劳动力作为资本参与经济社会活动，将不仅极大提高其他要素资源的使用效率，提升要素资源的配置效率，而且有效提升各要素资源协同的适应性效应，抬升中国经济的潜在增长率。
再次，将有助于改善公司治理，提供更能实现人尽其才的环境。人从不动产中解放出来，就拥有用手投票和用脚踢票的双重能力，提高劳动力与资本议价能力，强化人才的人力资本角色，使其与资本一起参与分享企业的剩余价值索取权和收益权，实现资本与人才由传统委托代理制向信托合作制转型。
盘活万里黄土，滋润千载文明。以租售并举为主的二次房改，不仅可以让沉没的资本焕发新生，而且将会为中国经济孕育创造性破坏的力量。为此，我们必须以正确姿态迎应二次房改，让房地产回归耐用消费品本质，多做房价理性回归的实事，少制造噪声，多提供信息。