过去一年，三道红线、双集中等政策的出台，改变了行业原本的商业逻辑，也加快了行业分化的进程。
在政策管控趋严的大环境下，一些对产品有讲究，对服务有理念，坚持稳健财务政策的企业，获得更多成长的机会。
8月25日，龙湖集团发布截至2021年6月30日止半年业绩，截至期末，龙湖集团净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91倍），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续5年保持“三道红线”的绿档水平。
在龙湖看来，一系列政策围绕着房住不炒的大政方针、长效机制的系统性建立，对行业影响深远，有利于实现行业的健康有序发展，未来，整个行业的从业者会更加自律，财务更加稳健，能够给客户提供更好的产品和服务。
组织升级，做传统行业未来企业
7月8日，龙湖集团宣布新设立地产航道，陈序平被任命为地产航道总经理，并宣布架构调整，龙湖集团总部进行轻量化设置，更名为集团赋能平台。
图：C1-C6龙湖集团六大航道
随着组织升级的延续，“开发+服务”双引擎驱动的战略版图日渐清晰。可以看到，在加速朝着“传统行业，未来企业” 目标迈进的过程中，截至目前，龙湖集团已发展至地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大航道，在此之外龙湖还试水了养老、产城等领域。
据了解，2020年，龙湖集团包含物业投资、物业管理及相关服务在内的经营性业务收入规模约150亿，而对于未来，龙湖不断加快升级经营性业务。
龙湖为何高度重视开发、服务双引擎驱动？
“双引擎”考验的是开发商真正的价值创造和运营能力。那么，龙湖核心的引擎，分别在上半年交上了怎样的答卷？
一
开发引擎业绩持续走高
8月25日，龙湖集团公布了截至2021年6月30日止的半年业绩，龙湖集团上半年合同销售1426.3亿，同比提升28.35%，营业额同比增长18.5%至606.2亿元，合同销售面积825.8万平方米。其中，西部合同销售金额 323.8亿元，环渤海346.5亿元，长三角393.8亿元，华中146.0亿元 ，华南216.2亿元。
图：龙湖集团2021年前6个月五大区销售金额贡献分布
中信证券首席分析师陈聪表示：“在地产开发领域，龙湖集团将稳定提升市占领率，盈利水平略高于行业。在运营服务领域，可能会迎来30%以上的长期高速营收增长。龙湖集团未来的价值，或将依托空间连接一亿城市中产的运营和服务平台，以此为背景，其估值具备提升可能性。”
图：龙湖集团权益拿地规模上升（单位：亿元）
图：龙湖集团拿地节奏
2021上半年，年新获取53幅地块，总建面达1292万平方米，至此，龙湖集团已在最具经济活力和人群吸附效应的63个城市深耕，为盈利的持续增长奠定了基础。
目前，龙湖的拿地节奏稳健，规模呈上升态势。首入湛江、盐城、宁德、鄂州，权益面积723万平方米，平均权益收购成本每平方米5382元。
截至2021年6月底，龙湖集团土储合计7717万平方米，权益面积5367万平方米。
龙湖集团一贯的拿地原则，是保持净利润率10%以上及毛利率达25%左右的底线。
图：龙湖集团毛利率的变化（单位：%）
图：龙湖集团平均融资成本的变化（单位：亿元）
龙湖集团在2021年的可售货源约4700亿元，有信心完成全年销售目标，其强大的开发能力和资金成本优势，让其盈利能力持续被看好。
截至2021年6月底，龙湖已售出但未结算的合同销售额为3753亿元，合同销售面积2200万平方米，为龙湖未来的利润持续稳定增长奠定坚实基础。
二
瞄准核心服务发力点 有望持续高速增长
以“双引擎”为驱动，做好产品，做好服务，稳健经营，这是龙湖集团的核心发力点。2021年上半年，物业投资业务租金收入同比增长42.4%至47.8亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为76.6%、22.3%和1.1%；物业管理及其他收入同比增长58%至40亿元。
目前，龙湖集团的服务引擎已囊括商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等丰富业务，可以预见的是，龙湖集团将依托城市空间，连接空间运营和服务旗舰，运营和服务航道由此进入高增长期。
房地产联席首席分析师张建国表示：“总体而言，龙湖集团的经营性业务收入有望持续实现30%以上的高速增长。”
01 商业运营收入今年或增至85亿
张建国预测，龙湖集团在2021年的商业运营租金收入达到85亿元。
截至2021年6月，龙湖商业已进入全国13座城市，累计开业商场达54座，已开业商场建筑面积为524万平方米（含车位总建筑面积为672万平方米），整体出租率97.8%。相较于去年同期，商业租金收入增长39%至37.1亿元，商场销售额增长100%至222亿元。已开业商场的同店销售额同比去年实现60%的增幅。
截至目前，龙湖集团在手的商业项目超过100个，去年完成了开业10座商场的目标，上半年，五座天街如期开业，为城市居民带来更多的欢乐入口，根据龙湖的规划，在下半年，还有7个商场将陆续开业。
未来几年，龙湖集团将重点布局一线和二线城市的交通节点，计划每年开出10个以上商场。
图：龙湖商业的收入坐标定位
图：龙湖商业的商场经营坐标定位
值得注意的是，以公共交通为导向的开发模式（TOD）迅速成为头部城市建设参与者的新赛道，龙湖从2003年开始致力于TOD领域的探索，目前已持有TOD项目70余个。
商业收入是龙湖集团的主要收入来源之一，龙湖的商业定位要高于新城和宝龙等公司，未来，商业运营除了租金收入，还会立足于TOD模式，以空间为收益承载。
02“冠寓”上半年累计开业房间数量9.4万间
响应国家“租购并举”政策，龙湖集团以冠寓为主抓手，配套城市人才战略，上半年已布局30余个城市，开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，出租率达94.1%。截至目前，龙湖集团租赁品牌“冠寓”累计服务在租租户近25万人，累计服务用户超120万人，更大范围内满足了城市新青年对品质租房的需求，并与武汉、南京、重庆、深圳、天津、苏州、青岛、厦门、上海、广州、长沙在内的重点城市，合作落地40多个项目，提供超2万套人才住房，助力提升各城市人才吸附力。
图：市面部分长租公寓的开业间数（单位：万间）
冠寓具备丰富、多元的实践经验，一方面助 力青年毕业生安居，为在读学生群体及青年人才打造了“住梦计划”，另一方面通过践行社会公益责任，全国所有冠寓门店在高考期间变身“助考休息站”，为考生及其家长可提供打印及休息等方面的暖心服务，品牌指数稳居集中式长租公寓行业TOP3，跻身为龙湖旗下租赁住房品牌。
03物业服务释放更大能量与想象
物业服务在规模增长与提效增利之间寻求平衡，也在与龙湖各业务发展的协同中不断向前。从生活社区到商写、学校、交通枢纽等城市运营，传统的物业服务正在释放更大的能量与想象。
上半年，龙湖智慧服务进一步拓展一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，已覆盖13大业态，实际管理面积2.05亿平方米，业主满意度连续12年 超过90%。
近年来，龙湖智慧服务已从服务社区走向服务城市，如重庆西站、四川外国语学院等在重庆具有重要代表意义的项目，都是龙湖提供服务。龙湖还进军商写领域，凸显龙湖智慧服务出圈的服务能力。
图：龙湖智慧服务营收行业对比（单位：亿元）
图：龙湖智慧服务在管面积和合管比（横轴 在管面积 ）单位：百万平方米
今年5月底，龙湖集团旗下的龙湖嘉悦物业以12.73亿元购入亿达物业服务，对于龙湖智慧服务的业态布局的进一步完善大有裨益。
04房屋租售满意度达到96%
客户的需求无所不在。基于龙湖智慧服务内部为解决客户的需求和难处的自然生长，2008年房屋租售业务应运而生，致力于打造为客户提供居住方案、资产管理、生活所需的社区生活平台。
其中，为客户提供一站式全生命周期固定资产管理服务，具体包括二手房业务、新房业务、资管业务、赋能合作、商办业务等多项服务。
截至一季度末，龙湖房屋租售业务覆盖全国30余座城市，累计服务客户超过28万，满意度达到96%。
今年年初，代表房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”，应势升级为主航道业务，围绕居住需求的衍生正在激发新的增长动能。
塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成，提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。塘鹅品牌的设立，是龙湖集团“空间即服务”战略的延伸，服务及产品除了房屋租售，还覆盖房屋装修，包活装配式整装、家居装饰等。
塘鹅租售为客户提供一站式全生命周期固定资产管理服务，构建生态级社区生活服务平台,该业务依托线下+线上平台——“塘鹅租售”+“塘鹅租售”APP，以审慎的外拓节奏，营造更多生活体验。
从线下来说，无论是4月成都新开业的全国首个社区旗舰店——三千里店，还是6月济南盛装开业的盛世花城店、会展中心店等首批门店，都是塘鹅租售的新尝试。
此外，塘鹅租售APP“云签约”功能上线，开启租售“2.0”时代。这一功能，让交易双方无需亲自到场，即可完成合同在线签署，属于时代的产物。
05 塘鹅美装修 走在了房企前列
出于客户对装修环保、高效的需求，以及龙湖把控自持型业务所需装修的品质、效率、成本，是龙湖创下塘鹅美装修的初心。
而基于健康环保、即装即住的特点，塘鹅美装修服务于租赁住房、写字楼、连锁品牌酒店以及幼儿园等环保要求较高的多重业态中，实现了龙湖体系内外场景生长，将装配式整装服务带到更广大的空间。
作为国内首家将装配式装修手段，通过数字化技术应用，大批量应用在多业态装修服务的企业，创下两大价值亮点，一是优化装修体验，节约成本；通过工厂化改变用工模式，成本也会随体量扩张而更加节约。二是简化施工流程，有效缩短工期；由塘鹅美装修全面负责的龙湖集团智慧总部，装配率达75%，节省了一半的时间成本，一线劳动人员只需将大量预制件拼装，快速、美观地实现了装修任务,走在了房企前列。
从空间出发，服务引擎代表未来
龙湖集团2021年的销售目标为3100亿元，同比增幅约15%，上半年已完成全年目标的46%。
龙湖集团CEO邵明晓曾坦言，“开发引擎代表公司当下，服务引擎代表公司未来。”
面对新的运营变化，龙湖不会掉以轻心，如果说当下它赢在精细化管理和产品内容，那么长期来看，“双引擎”驱动势在必行，运用科技，并打通会员体系，提高运营和服务能力，扩大用户规模。
未来，从空间出发，服务上亿居民。龙湖集团或成为连接城市空间运营和服务旗舰平台。伴随双引擎驱动业务能力的提升，其市值将持续提升。
期待新架构的龙湖集团未来花开两朵，开发业务与运营业务并列向前。